金凤区高层项目。
营销方案。2024年2月。
目录。第一章项目概况4
1.1项目概况5
1.2施工周期5
1.3 市场与政策分析5
1.4 本项目销售单价确定参照依据8
1.5 销售**11
1.6销售收入12
1.7项目销售定价说明12
第二章市场分析14
2.1 优势分析14
2.2 劣势分析14
2.3 可行性分析15
2.4 风险分析15
第三章营销方案16
3.1 自行销售16
3.2委托**销售19
3.3 结语20
附件：本项目各项费用一览表。
第一章项目概况
1.1 项目概况。
1.1.1项目名称：金凤区高层综合商务写字楼。
1.1.2概述。
项目总建筑面积达72989平方米，是一座集商贸、写字楼、公寓于一体的精装高端城市商务综合体。
本项目位于宁夏银川市金凤行政中心区，与紫荆花商务中心写字楼毗邻，处于银川市行政中心地带。项目四至为：
东至：金凤区宁安大街。
西至：亲水南大街。
南至：黄河东路。
北至：北京中路。
本项目总占地面积10496平方米，约15.744亩地，（红线内面积约为10273平方米）。
本项目计划建设总建筑面积72989平方米，其中，地上65589平方米，地下7400平方米，建筑层数26层（规划设计不低于21层），地下二层。建筑高度97米，单栋楼长34.5米，宽34.
2米。规划要求容积率5.67，建筑密度35.8%，绿地率35%。
写字楼占地面积共3757平方米，总建筑面积65589平方米，项目地下2层，面积约为7400平方米，地上1-3层为商业用房，建筑面积11630平方米，4-23层为办公写字楼，建筑面积47196平方米，23-26层为商务公寓，建筑面积6763平方米。是一栋底座相连的双栋高层商务综合写字楼。
1.2施工周期。
本项目预计***年***月开工，**年***月竣工，施工周期26个月（预计时间，包含冬歇期）。
在本项目的预计成本（5.68亿元、见附表）中，若项目前期资金到位，启动资金约为1亿元，办理土地过户手续及缴纳项目前期**收费，待项目启动至预售许可证办理，即可以预售房款作为后期项目运行资金，在合理的资金链运作下，可缩短项目施工周期，节省一定资金流出。
上述本项目施工周期26个月为预计最长施工时间，若资金运作正常，施工周期将缩短。
1.3 市场与政策分析。
1.3.1市场分析。
银川市位于宁夏回族自治区北部，下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。常住人口约202.57万(2024年底)，城镇人口为150.
67万，乡村人口51.90万；大部分为汉族，回族约为48.17万人。
截止目前，银川市的总体发展方向是“西优、东控、南进、北拓”，并且银川市的居住用地、商业用地及行政办公用地规划发展方向主要集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。
金凤区位于银川市中部，是银川市新的行政中心，市委市**等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，**机关搬迁工作基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。银川市市民对新区的认可度市比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美环境，现已成为银川市市民购房置业的首选区域。
片区主要特征为：普遍得到楼盘规模较大，档次相对于其他几个区域要高，户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力，一般做到120-150平方米。120-130平方米的的三房旺销，面积一般在160-190平方米。
楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其他几个区域快。
1.3.2政策分析。
经过大量调研，银川市房地产协会公布了《2024年度-2024年度银川市房地产市场**报告》，**了2024年的房地产市场的总体情况。报告中指出：
新建商品房**具有一定上升空间。
报告指出，2024年，银川市辖区商品房合同备案均价为每平方米4690元，位居全国100个城市第71位，低于全国商品住房销售均价（每平方米5711.5元）17.9%。
随着基本生活物资**浮动，劳动力、土地、建筑材料、能源**的上扬和住宅品质的提升，预计银川市房价仍会呈上升趋势，但增幅缓慢，新建商品房**涨幅可能在**设定的10%左右浮动。
营业房销量仍将上升。
报告指出，相当一部分因改善性需求、首付款能力有限或贷款利率调高等原因购房人，由可能被挤出购买市场，进入保障房行列。但由于房价基数较小，对三线和西北城市影响不大。在新一轮的调控政策的作用下，居民住房消费的预期将逐步改变，多年来持续购销两旺的活跃场面将阶段性由所降温。
但根据2024年下半年房地产市场的销售情况来看，政策导向和银行贷款稍有浮动，2024年的房地产市场将继续升温，回归**趋势。由于市场投资的刚性需求，占市场总量1/3的商业用房，其销量将明显上升，加之银川市实施比较温和的外地人限购政策和特殊的区位优势及良好的人文环境，预计今年银川市商品房销售面积仍将保持一定增长，涨幅可能趋缓。加之近期出台的“国五条”，虽加强了房地产市场的监管力度，但增加了商品住房和用地的**量，因此，今年的房地产市场面临着良好的发展趋势，且对于开发企业来说，会是一个发展、甚至是扩张的机会。
1.3.3需求分析。
中小企业注册说明：
参考宁夏企业2024年注册数为23751户，注册资本（金）543亿元，户均注册资本228.56万元。私营企业从业人员398522人。
全年注册个体工商户134289户，从业人员248351人，注册资金34亿元。私营企业注册资本上规模户不断增多，实力不断增强。全区私营企业注册资本在500万元以上的已达1975户，占总户数的8.
32%，其中亿元以上的私营企业21户。全区私营企业集团61户。个体私营经济在第三产业发展速度加快。
私营企业中第三产业16653户，第三产业在对经济发展中的作用越来越明显。
办公场所需求分析：
根据相关调查，采用临街营业房、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业，这些企业都是对写字楼的刚性需求群体，都属于一些中小型企业，其对于写字楼的需求面积不是很大，但是现有办公场所是不能满足他们企业发展的需要。随着这些中小企业的业务发展，必定会扩大办公面积，以更庞大的团队去占领市场，公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所，根据银川市工商局和银川市住房保障局统计数字来看，若每家企业按保守需要50平方米的办公场所，只以自治区2024年注册企业23751户计算，也就需要118万平方米的写字楼，再分解到银川市注册企业按全区年注册企业保守的35%计算，就银川市一年对办公场所面积的需求就为413000平方米，由以上的推算与银川市住房保障局统计数字相比较，写字楼市场供需基本是持平的。
1.4 本项目销售单价确定参照依据。
1.4.1项目名称：紫荆花商务中心。
项目概括：易大-紫荆花商务中心，占地面积约7万余平方米，总建筑面积约21万平方米，是金凤区人民广场周边最大的商务楼盘。其中a、b、c座规划为23层商务写字楼，每层写字楼的面积为1200平方米，1—4层为商务裙楼。
d、e座规划为23层的精装小户型公寓，面积从50平米—95平米不等，1—4层为商务裙楼，21—23层为复式结构，f座规划为23层商务酒店。
建筑风格：建筑外观采用简洁的现代建筑风格。
内部配套：项目规划为车位600个；分层**空调；双回路供电系统；给水为二次衡压；电梯为东芝电梯；智能化物业管理系统。
装修标准：外立面和门厅装饰材料为石材；门窗为铝塑材料。
物业说明：物业费为住宅1.2元/月/平方米，写字楼1.5元/月/平方米。
划分：地下车库，1—4层商业，5—23层写字楼：单层300平方米、1200平方米。
销售**：项目优势：
1）项目紧靠开发区三馆两中心，聚集城市配套和权威市政资源。
2）位居开发区核心区域，周边高端社区环绕，城市景观资源丰富。
3）简洁的现代建筑风格，外观鲜明、大气。
4）智能化物业管理，提供快捷安全的商务空间。
项目劣势：1）据此项目规划户数看，车位规划明显不足，会束缚今后市场发展的需要。
2）目前看周边配套不够完善，比如：餐厅、休闲场所等，给入住此地的企业，在工作之余没有太多放松的地方。
1.4.2项目名称：银川国贸新天地。
项目概况：项目占地面积约52亩，绿地率21.07%，总体规模约15万平方米。
由5a级写字楼、商业、公寓、酒店组成。项目目前分为a、b、c三段：a、b段规划为写字楼、商业，约7.
7万平方米，其中商业部分a段底层商铺约1.66万平方米，b段底层商铺为5000平方米；c段为公寓，约1.2万平方米；地面部分为主题广场及地下车位、地下一层为停车场。
建筑风格：中式与简欧结合。
内部配套：此项目地上、地下共197个车位；**空调分层管理；双回路供电系统；采用5a智能化管理系统。
装修标准：外力面主要为玻璃幕墙，干挂石材为辅；门厅为钢化玻璃和大理石；门窗为断桥铝；内部为乳胶漆；公共走廊为花岗岩和地毯；广场为地砖。
划分：1—3层为商业，4—8层为写字楼；4—15层，每层2700平方米，16—18层，每层1300平方米。
销售**：项目优势：
1）项目紧靠开发区三馆两中心，聚集城市配套和权威市政资源。
2）位居开发区核心区域，周边高端社区环绕，城市景观资源丰富。
3）简洁的现代建筑风格，外观鲜明、大气。
4）智能化物业管理，提供快捷安全的商务空间。
1.5 销售**。
根据市场调查：建议定价如下：
商铺：15000元/平方米。
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