第一章项目总体营销策划。
一、营销总体策略。
二、营销目标方针。
三、销售目标及目标分解。
四、营销阶段计划。
五、项目销售时机及**。
六、宣传策略及媒介组合。
第二章项目营销市场计划。
一、总体思路。
二、企划核心。
三、营销节奏。
第三章项目营销组织及销售执行。
一、营销组织构建及运行。
二、销售组织管理。
三、经营工作流程。
第四章项目营销推广计划。
一、推广经营定位与密码。
二、推广十大卖点。
三、**及公关计划。
四、媒介建议。
方案概要。兵法云：“谋定而后动”，在日益发展成熟的商业地产销售中，商铺要想卖得好，前期的营销策划就必须做到位，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中的重要性显得越来越重要。
**广场项目是通联物流进军房地产的第一个项目，她将成为金湖城南区的新型休闲地产商业的经典作品。
*广场座落于金湖东部城区汽车站对面，是金湖通联置业新建项目。本项目占地约101亩，根据建筑设计建议方案，项目由三期组成，其中三期为物流园，一、二期为商业中心，总可售面积为52040平方米。项目总投资约2.
4亿元。
经过前期的市场调研分析，本项目性质初步确定为现代化的多功能的休闲购物中心。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销策划方案对本项目作了比较系统的市场定位及营销可操作性分析， 形成了对本项目的着重从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都作了全局性和可操作性的论述。
第一章项目总体营销策划。
一、营销总体策略。
仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位的营销策略的运用，极大地提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升公司形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“六个一”：
树立一个新锐概念、倡导一个商业地产理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴、占领一片金湖市场。
二、营销目标方针。
根据本项目“六个一”的总体营销策略，拟定本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1、树立一个新锐概念：休憩式街区商业综合体。
2、倡导一个财富理念：创投性商业，休闲式购物，稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺休闲式商业。
4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业，休闲式购物”，不喜欢传统商业的纯购物的环境压抑与约束，也不甘于在商场里延续传统的购物方式，他们年轻新锐，有自己的个性，愿意体验休闲模式的商业环境，购物主题明确。因此，产权式商业和休闲式购物中心在金湖是一个较前卫的市场。
5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业来引导和营造，力争推动商业地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在启动的一个全新市场里掀起一场热销风暴。
6、占领一片金湖市场：作为这近乎空白的现代商业市场的开创者和先行者，在实现热销风暴的同时树立本项目在这一市场的领导地位。
三、销售目标及目标分解。
1、销售（招商）目标：
可销售面积
一期（9幢约26400 m2
# 4905.16平方米。
# 2050.25平方米。
# 2050.46平方米。
# 3105.39平方米。
# 2950.04平方米。
# 2138.97平方米。
# 2138.95平方米。
# 3446.53平方米。
# 3329.53平方米。
二期（3幢。
三期（6幢。
二、三期总面积约25640 m2
2、目标分解。
内部认购和开盘期内。
销售额2500万。
招商户300户。
强销期。销售额1.6亿。
主力店招商3个以上。
招商户500户。
销售巩固期。
销售额2.4亿。
招商整体85%以上。
四、营销阶段计划。
第一阶段（开盘前三个月）：蓄势导入期。
本阶段的营销任务是：完成销售前期的所有准备工作；向公众阐述“休憩式街区商业综合体”的独特概念以及“财富商铺，稳定回报”的投资理念；联合**和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注东部城区的**广场；做好商业经营的招商工作；将本项目作为金湖的现代化休闲商业的形象定位。这一阶段通过内部认购等手段可以积累相当客户。
第二阶段（开盘后三个月）：强势推广期。
本阶段的营销任务是：继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念；围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的质素特点；强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者作出理性诉求。这一强势推广期，由于前期积累客户，以及借助开盘和房展会，将迎来销售的首个开门红销售高潮。
这半年时间力争完成项目销售的30％。
第三阶段（开盘后一年）：形象展示期。
项目逐步进入准现房（商业部分），该阶段的营销任务是：做好工程形象和管理服务形象的良好展示；举办针对目标客户的系列培训讲座及其它与商业地产、休闲购物的宣传和**活动；这一阶段开始由于二阶段的热销会出现阶段性的平稳期，但由于前面老客户的口碑以及各项形象进度的完善，将迎来本项目的第二个销售高峰期。力争完成项目销售的50％，累计完成70％。
第四阶段（开盘后二年）：销售扫尾期。
这一阶段主要以客户服务和招商活动**为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念确实在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外营销工作比较重要的是妥善处理好尾盘**策略。这一阶段力争完成25％以上的销售。
营销计划－进度建议表。
五、项目销售时机及**。
根据本项目及周边项目的情况，结合金湖现有商业楼盘的销售情况，为了给招商让出更多的优惠空间，建议：大幅度拉升同周边**差距，接近或达到超过城中心的市场**。通过这一定价策略，提升项目形象；同时，通过提升**指标，可以弥补一部分商业招商的损失；项目提升**后，可拉动目前市场认可的区位、楼盘的销售**，中期来看，可促使大部分客户回流（市场主流认可**在我们的定价范围，而当我们的**达到市场主流**时，城区中心的**一定会突破市场的认可**）。
经过多轮**调整，我们制订出一期整体销售均价为：10293.82元/平米（10套大户型未计算在内）；实际成交价为：
7823.3元/平米（3年返租，每年8%收益率）；以上为销售**，另，项目现场会安排5%左右的优惠空间根据销售情况来实施。
1、项目入市时机及姿态。
1.1入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2023年1月份元旦期间开盘（由于时间紧迫，在2023年10月举办项目启动仪式，开盘前几天举办项目投资推荐会）；可以抓住2023年春季房展会、五一劳动节等机会掀起第二个启动高潮，项目进行二次开盘；在2023年秋季国庆、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
工程形象进度在二期达到一层以上作为最佳入市时机。
1.2入市姿态：以金湖县及周边地区“休憩式街区商业综合体”形象登场；开创全新休闲商业投资经营理念。
2、**定位及**策略。
**定位的原则：采用倒逼法（确立**入市策略，拉升市场信心，倒逼其他项目拉**格使项目**成为市场主流**）
2.1**定位：一期整体销售均价为：10293.82元/平米（10套大户型未计算在内）；实际成交价为：7823.3元/平米（3年返租，每年8%收益率）。
2.2**策略：采取“低开高走”型**策略，开盘后半年作为第一阶段的**调整（略升），均价调整视市场而定。
说明：此**是根据项目体量和招商预期以及公司项目的形象项目考虑，同时装修和主题商场的要求，属于中档商业项目设置。在项目开发过程中，尚可调整。）
六、宣传策略及媒介组合。
1、宣传策略主题：
第。一、个性特色：“*广场财富地产投资商业”是我市首家也是唯一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产，获取稳定回报”的投资理念；
第。二、区位交通：本项目地汽车站对面，项目三期为公司开发的物流园，绝佳地段，交通便捷，是金湖区域首选的理想商业地产投资环境；
第。三、品质保证：休闲和购物环境配套超前完善，新技术新材料运用，各功能区划分灵活，轻松置业投资，引进国内外品牌商业入住，是中小投资者的首选财富平台。
第。四、增值潜力：处于**规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
2、宣传媒介组合：
开盘前期主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资稳定回报”理念的深度挖掘，**主要以报纸、dm单页为主，电视为辅；开盘后的强势推广期是项目营销推广的重要时期，宣传上软硬广告结合，媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关直邮广告等形式；开盘后的形象展示期为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸。在整个项目营销中，我们需以招商先行，销售第二；商管先行，招商第二的原则进行营销工作，在整个营销过程中，重点以现场活动拉升项目人气。
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第四章项目营销推广计划。一 推广经营定位与密码。1 推广经营定位。女性高 中档服饰 金银首饰 女性鞋类 皮具 家纺 健美中心 美容美发美肤中心 女人饰品 化妆品 酒吧 书吧 网吧 超市 女人好吃佬街 男性服饰 运动系列，家电 电脑 手机 品牌连锁美食城 婚纱影楼 时装现场设计加工工作室 女人花店 礼...
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