昌建誉峰11-12月份营销策略执行方案。
月份营销活动总结。
昌建·誉峰一期#号楼于10月26日公开进行选房活动，vip卡号顺序代表选房顺序，截止26日，当天共选132套，具体情况分析如下：
1.成交分析。
截止10月26日，共计排卡245组，开盘当天总计成交132套，成交转化率55 %
2.选房分析。
本次推售为一期#全部**；
选房当天共计选定**132套，解筹率75%。
3. 成交数据分析。
本次开盘完成销售金额约6960万，距离本年度销售任务差距约8800万，销售面积14950.77㎡；销售面积占总推售面积45%。
4. 选房楼层分析：
从客户选房楼层来看，总体8-16层最多，占比达到41%；17-25 层占比31%，1-7 层销售占比23%， 26f以上销售占比5%；
驻马店本地对楼层数字相当敏感，从客户选房楼层来看，含数字楼层则非常热销售，如高层26层销售5套。
通过本次认购客户楼层分析，建议在后期制定**策略过程中，采用中间楼层高，低楼层和高楼层**底的策略，最大化的转化意向客户。
5. 认购**户型分析。
本次开盘客户主力购买面积为107.11—125.3㎡的三房，共认购72套，占比54.
5%；其次131.11-143.02㎡的大三房认购也较多，共认购22套，占比17%；97.
85㎡的大两房，共认购31套，占比23.5%；最后是86.82㎡和88.
14㎡的两房，共认购7套，占比5%；
认购**中，两房去化较少，大两房、三房及大三房共计认购125套，占比94.6%；主要是因为此类**增送面积多，户型设计合理，客户多热衷大面积户型。
6.未成交客户分析。
未成交客户原因主要集中在客户心理价位低，占比45%，客户心理预期较低成为未成交的首要原因，由于目前项目区域位置周边配套较为匮乏，使部分客户存在一定抗性；
未成交客户中没有选到意向**的客户占到19%，这部分客户对本项目有一定的认可度，建议加强对这部分客户的邀约回访，引导其他产品，增强客户信心，尽快促进成交；
未成交客户中有21%的客户购房意见不统一，下阶段充分挖掘这部分客户资源，加强对这部分客户群体的跟踪回访邀约，提升其对本项目的信心，促进成交。
2、剩余**统计。
本次开盘推售**1##、7#楼308套**；截止目前，总计销售151套，其中三房销售99套，占比66%，销售最好。其次是2+1两房变三房，成交38套，占比25%，其中纯南两房销售9套，占比6%，剩余**157套，其中纯南两房71套，占比45%，南北通透两房18套，占比11%，剩余三房63套，占比42%。
针对剩余产品，建议针对两房采取首付分期策略，继续降低客户置业门槛，针对三房产品，针对置业顾问进行培训，对意向客户进行引导，以一次性改善置业为突破口，促进三房产品的销售。
3、年度认购任务分解。
根据11-12月份销售任务，结合项目工程节点，建议11月份加推3号楼景观楼王作为新产品持续吸引市场关注，同时针对1##、7#剩余**采用**房策略促进销售，冲刺3500万的销售任务，12月份加推8号楼一个单元，同时可考虑推出部分地下车位进行销售，确保今年销售任务的完成。
4、推售计划。
月份任务分解。
11月份计划认购76套，认购金额4300万。
其中一期剩余**认购31套，金额1600万；
3号楼销售金额45套，金额2700万。
11月任务分解，1、上岗置业顾问每天**邀约1组到访，按照10人，每月总计邀约到访客户300组，2、日常推广吸引到访客户200组（短信、派单、户外、公交展厅、电视家家通、网络通栏等**）
3、针对案场置业顾问进行专业技能培训，提高来访成交转化率，保持案场平均成交转化率5:1。
4、通过案场周末暖场活动以及优惠政策，促进活动当天客户成交量。
5、通过针对案场置业顾问的激励政策，提高置业顾问的工作激情。
月份营销执行策略：
1）11月推售思路：
思路一：青年幸福置业季，绽放全城！
思路二：昌建十年，感恩幸福，限量**钜惠来袭！
思路三：幸福置业再升级！昌建·誉峰景观楼王应世加推！
2）11月优惠策略：
1．正常优惠。
一期剩余**：
按揭优惠：昌建十年感恩回馈1%+三天之内签约2%+总经理特批1%优惠。
一次性优惠：
昌建十年感恩回馈2%+三天之内签约2%+总经理特批1%优惠。
二期3号楼、8号楼认筹优惠（开盘当天成功选房）
5000元直减29999元（一次性）
5000元直减19999元（按揭）
老带新政策：
老客户奖励2000元奖励，新客户2000元奖励。
2．活动优惠。
两口之家幸福专享优惠。
购买两房额外享受总房款优惠5000元。
**房优惠。
5套**房优惠10%（**房作为噱头吸引客户到访，如后期效果较好，建议继续加推）
3）11月份营销策略。
策略一：两口之家的幸福专享”计划—购两房享总房款额外5000元优惠。
目的：持续保持案场人气，增加到访客户数量，促进一期剩余两房产品的消化，同时带动项目其余产品的销售，完成月度销售任务！
活动时间：11月1日—11月30日。
首付策略：（针对购买项目一期剩余**，部分资金暂时不足客户）
一次性付款首次定房付总房款的50%，12月15日前付清剩余房款50%；
按揭付款首次付款付总房款的20%，12月15日前付清总房款20
推广方面：以线下推广为主，针对所有意向客户释放两房额外优惠的政策，提高意向客户的转化率。以线下推广为主要推广方向进行推广，具体推广如下：
短信： 10万条*6天/每周。
报广： 11月7日天中晚报封底报广，释放幸福之家两房专享优惠信息。
户外： 公交站亭、乐山路、文明大道户外、雪松路等新增户外更换画面释放两口。
之家的幸福专享优惠信息；
派单： 50人/天（每周。
六、日—市区主干道、商业中心派单）
夹报： 每周四对大河报进行夹报，10000份/次；每周四对天中晚报进行夹报。
15000份/次；
优惠策略：一期剩余**：
按揭优惠：
昌建十年感恩回馈1%+三天之内签约2%+额外1%总经理特批。
一次性优惠：
昌建十年感恩回馈2%+三天之内签约2%+额外1%总经理特批。
一期剩余两房产品：额外优惠5000元。
策略二：“幸福再升级”计划—二期3##景观楼王即将认筹。
目的：提前制定二期3##认筹政策，最大程度转化一期排卡未选房客户，以及9月、10月日常来访未成交意向客户！
活动时间： 11月30号楼开盘前。
**+短信：以置业顾问**邀约为主，短信邀约为辅；
优惠策略： （开盘当天成功选房）
会员优惠：5000元直减29999元（一次性）
5000元直减19999元（按揭）
策略三： 幸福感恩季—昌建十年，幸福感恩，钜惠全城！
目的： 充分利用昌建十年感恩回馈的噱头，推出限量**房，持续吸引市场关注度，促进成交。
活动时间： 11月3日-11月30日。
**+短信： 以置业顾问**邀约为主，短信邀约为辅；
派单： 50人/天（每周。
六、日—市区主干道、商业中心派单）
优惠策略：推出10套**房(一口价)：
策略四：房车联盟—有车有房幸福家。
目的：通过在驻马店市区4s店进行合作，拓展客户渠道，寻找汽车行业高端客户资源，加深昌建·誉峰在客户心目中的印象，促进项目月度销售任务的完成。
xx地产项目营销执行方案
xx xx 销售执行案。2004年12月23日 2005年2月28日 一 方案。一 表确定。时间 12月23日。具体 表及制定方法附后。二 控制。分期推出，低开高走 通过分期推出，视销售情况逐步调高销售 三 公布。对于优先选房客户 不公布 只公布 范围 对于优先定房客户 采取一房一价方式，预定某个房...
XX大厦营销执行策划方案
一 年财务指标。年度销售指标 个亿。年度销售面积 万平方米。二 年指标分解。三 整体营销策略。推盘策略及销售控制策略。产品分析 可售楼座为？每栋楼座平均面积为？平方米。号楼为开盘产品。2 定价策略 总价控制原则，突出产品的高性价比优势 缩小同价值单位的价差，做到均好性 突出不同价值单位的价差，达到挤...
XX国际酒店公寓营销执行方案
第一章项目属性分析2 7 第二章项目定位8 19 第三章营销策略20 35 第四章包装建议36 37 第五章销售与施工的配合37 40 第六章销售实施40 44 附件1 开盘前工作进度细化表45 46 第一章项目属性分析。一 项目属性 本项目是原海洋酒店改造项目 本项目原产品定位为四星级酒店 本项目...