商用物业营销战略大纲

发布 2022-03-06 18:33:28 阅读 9436

本大纲基于本人对项目本身规划无了解的实际情况,,并就商用物业的选址及定位及招商策略作大概描述。具体操作内容有待与贵司作深层沟通方可逐步提供。

一、 沈阳市目前商业现状分析(见附表)

二、 广州商用物业的发展趋势。

1. 90年代以前:

传统的商用物业几乎就是沿街店铺的代名词,大型商用物业为屈指可数的几家国营百货公司、百货大楼,如南方大厦,基本无正规的专业市场或专业商场,大部分为自发形成的占道经营,形成××一条街。这一点与内地城市的特点差不多;

2. 90年代初:

涌现很多大型百货公司,以品种多,规模大而风光一时,仍然以国营性质为主,但此类百货公司由于是为购物而购物,如广百,功能单一,且经营品种不够齐全,花色款式较少且跟不上潮流,加上经营手法单一而逐渐走下坡路;

3. 90年代中期后:

随着跨国性大型零售商的进驻,如好又多、万客隆及本地商家引入代表现代国际商业发展潮流的大型购物中心,即集购物、饮食、娱乐、休闲、观光为一体的一站式循环购物商场,如天河城,对传统的百货业以沉重打击和震憾。也引发了许多房开商开发大型商业物业(营业面积在5万m2以上的),一时令广州大型商用物业风起云涌,竞争惨烈。先不论后期经营如何,单是先期销售即令众房开商头疼不已,各种营销手段因此层出不穷。

4. 就贵阳来说,目前应处于第二种情况,也有了第三种状况的萌芽,如大昌隆仓储式购物中心,但大昌隆无论从营业面积,硬件设施、功能配套、经营方法等都处于一种初级状态,如有跨国性零售商进驻,则在劫难逃。

三、 商用物业的选址及定位。

1. 现代大型商用物业关键是选址。须具备以下条件:

1) 大地理位置能代表城市商业发展新趋势;

2) 小地理位置要选择**较集中,有一定商业氛围的地方,不能选贴近天桥与人行道、斜坡位及**车流过渡性路段;

3) 周边范围拥有相当数量的人口,尤其是消费力较强的群体;

4) 交通便利,停车方便,有停车场及一定面积的休闲广场。

2. 商用物业的定位。

1) 如面积规模(2~3万m2以上)较大,配套齐全,装修高档,建议定位为集购物、饮食、娱乐、休闲、旅游观光为一体的现代化购物中心(具体阐述见第六大点);

2) 如面积规模较小(1万m2以下),装修适中,建议定位为专业性市场或商场,如电脑城、儿童城、妇女城、电器城等,具体何种定位有待深入研究。

四、 商用物业销售最新营销手法。

通常的销售手法跟卖住宅差不多,目前贵阳也基本如此,但随着竞争的不断激烈,各种营销手法会浮出水面,像广州新中国大厦、名仕商业大厦即采取三年返租,年返租率高达12%的销售方式**,也达到了**目的,销售率却不错,康王商业城即采用创业板投资计划,同时引入特许经营,也取得了不俗业绩,至于贵司项目采取何种销售方式,有待项目清楚,分析市场后方能切实提供。

五、 商业物业的经营。

据多年观察广州及珠江三角洲商用物业,发现其中有一大怪现象:凡是以先销售后经营方式操作商用物业的,尤其是售价越高、卖得越好的商用物业,后期经营成功机率越低。这其中原因很多,但主要为以下几点:

一是**缺乏对商用物业的监控审批,大量相同类型的商用物业一哄而上,导致市场供过于求;二是房开商大多是以房地产行为去作流通领域,首先考虑的是卖出去然后再考虑经营,缺乏通盘考虑,尤其是铺位散卖出去以后,业权分散无法统一规划,统一招商和经营,导致前期用设想与包装只能是纸上谈兵;三是即使招商招租率高,但由于市场定位不准,商场内产品搭配不当,档次参差不齐,无大客户入驻,无市场竞争力和吸引力,导致轰轰烈烈开门营业,然后。

三、五个月即形成空壳市场或商场;四是招商也成功,但由于麻痹大意,以为万事大吉,收取高额租金及管理费,没有“放水养鱼”及切身为租户着想和作统一宣传,导致前期经营不错,后期无以为继,走向衰落。

一个商用物业的经营,真的是成功则利益回报相当丰厚。但经营之艰难也远非像卖住宅有时可以靠炒作来完成销售。商用物业销售成功只是万里长征完成第一步,招商招租成功才算可以松口气(除非本身就不考虑以后的经营),要想经营成功做旺场,则后期经营需相当努力,最好的商用物业经营方式是商铺只租不卖,或者是先租做旺场再卖。

这也是像广州天河城等商场市场成功的要素之一,只有出租,你才有对商铺的绝对控制权。

六、 大型商用物业的招商(产品规划定位)策略。

1、 整体布局是经营成功的基础,经营何种产品要充分考虑规模,区域人口结构,消费状况等;

2、 租户的组合,一个大的商场,一定要有主力店,尤其是国内外有名气的,有特色的且能带旺小租户的大百货零售商,同时要有牵头租户,即吸纳产品规划内的各个行业的领头羊,专卖店,作用主要是带动相关行业。另外要有功能租户,即仅此一家店,如美容保健,最后是主题式商场,相同或相配套的商品集结在一处,既是一站式购物,又可循环消费;

3、 租金策略:

一个商场要做旺,要有时间培养,对于任何一个经营户,要进入一个新的商场,不管这个商场建设如何之好,经营户均有戒心,要想吸引他们,最好的办法还是租金优惠或前期免租,这就是所谓的“放水养鱼”,这也是为什么销售越好,售价越高的商铺越难经营的主因之一,投资客花大价钱买商铺目的就是想高回报,现在你叫他租金降低或免租,他是想不通也不会如此做的,而这样导致的结果是招商招租不成功,最终导致商场做不起来。

以上仅就商用物业条条框框及战略方面作简单**,具体情况双方沟通合作后再作详细提供。

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