本大纲基于本人对项目本身规划无了解的实际情况，，并就商用物业的选址及定位及招商策略作大概描述。具体操作内容有待与贵司作深层沟通方可逐步提供。
一、 沈阳市目前商业现状分析（见附表）
二、 广州商用物业的发展趋势。
1. 90年代以前：
传统的商用物业几乎就是沿街店铺的代名词，大型商用物业为屈指可数的几家国营百货公司、百货大楼，如南方大厦，基本无正规的专业市场或专业商场，大部分为自发形成的占道经营，形成××一条街。这一点与内地城市的特点差不多；
2. 90年代初：
涌现很多大型百货公司，以品种多，规模大而风光一时，仍然以国营性质为主，但此类百货公司由于是为购物而购物，如广百，功能单一，且经营品种不够齐全，花色款式较少且跟不上潮流，加上经营手法单一而逐渐走下坡路；
3. 90年代中期后：
随着跨国性大型零售商的进驻，如好又多、万客隆及本地商家引入代表现代国际商业发展潮流的大型购物中心，即集购物、饮食、娱乐、休闲、观光为一体的一站式循环购物商场，如天河城，对传统的百货业以沉重打击和震憾。也引发了许多房开商开发大型商业物业（营业面积在5万m2以上的），一时令广州大型商用物业风起云涌，竞争惨烈。先不论后期经营如何，单是先期销售即令众房开商头疼不已，各种营销手段因此层出不穷。
4. 就贵阳来说，目前应处于第二种情况，也有了第三种状况的萌芽，如大昌隆仓储式购物中心，但大昌隆无论从营业面积，硬件设施、功能配套、经营方法等都处于一种初级状态，如有跨国性零售商进驻，则在劫难逃。
三、 商用物业的选址及定位。
1. 现代大型商用物业关键是选址。须具备以下条件：
1） 大地理位置能代表城市商业发展新趋势；
2） 小地理位置要选择**较集中，有一定商业氛围的地方，不能选贴近天桥与人行道、斜坡位及**车流过渡性路段；
3） 周边范围拥有相当数量的人口，尤其是消费力较强的群体；
4） 交通便利，停车方便，有停车场及一定面积的休闲广场。
2. 商用物业的定位。
1） 如面积规模（2~3万m2以上）较大，配套齐全，装修高档，建议定位为集购物、饮食、娱乐、休闲、旅游观光为一体的现代化购物中心（具体阐述见第六大点）；
2） 如面积规模较小（1万m2以下），装修适中，建议定位为专业性市场或商场，如电脑城、儿童城、妇女城、电器城等，具体何种定位有待深入研究。
四、 商用物业销售最新营销手法。
通常的销售手法跟卖住宅差不多，目前贵阳也基本如此，但随着竞争的不断激烈，各种营销手法会浮出水面，像广州新中国大厦、名仕商业大厦即采取三年返租，年返租率高达12%的销售方式**，也达到了**目的，销售率却不错，康王商业城即采用创业板投资计划，同时引入特许经营，也取得了不俗业绩，至于贵司项目采取何种销售方式，有待项目清楚，分析市场后方能切实提供。
五、 商业物业的经营。
据多年观察广州及珠江三角洲商用物业，发现其中有一大怪现象：凡是以先销售后经营方式操作商用物业的，尤其是售价越高、卖得越好的商用物业，后期经营成功机率越低。这其中原因很多，但主要为以下几点：
一是**缺乏对商用物业的监控审批，大量相同类型的商用物业一哄而上，导致市场供过于求；二是房开商大多是以房地产行为去作流通领域，首先考虑的是卖出去然后再考虑经营，缺乏通盘考虑，尤其是铺位散卖出去以后，业权分散无法统一规划，统一招商和经营，导致前期用设想与包装只能是纸上谈兵；三是即使招商招租率高，但由于市场定位不准，商场内产品搭配不当，档次参差不齐，无大客户入驻，无市场竞争力和吸引力，导致轰轰烈烈开门营业，然后。
三、五个月即形成空壳市场或商场；四是招商也成功，但由于麻痹大意，以为万事大吉，收取高额租金及管理费，没有“放水养鱼”及切身为租户着想和作统一宣传，导致前期经营不错，后期无以为继，走向衰落。
一个商用物业的经营，真的是成功则利益回报相当丰厚。但经营之艰难也远非像卖住宅有时可以靠炒作来完成销售。商用物业销售成功只是万里长征完成第一步，招商招租成功才算可以松口气（除非本身就不考虑以后的经营），要想经营成功做旺场，则后期经营需相当努力，最好的商用物业经营方式是商铺只租不卖，或者是先租做旺场再卖。
这也是像广州天河城等商场市场成功的要素之一，只有出租，你才有对商铺的绝对控制权。
六、 大型商用物业的招商（产品规划定位）策略。
1、 整体布局是经营成功的基础，经营何种产品要充分考虑规模，区域人口结构，消费状况等；
2、 租户的组合，一个大的商场，一定要有主力店，尤其是国内外有名气的，有特色的且能带旺小租户的大百货零售商，同时要有牵头租户，即吸纳产品规划内的各个行业的领头羊，专卖店，作用主要是带动相关行业。另外要有功能租户，即仅此一家店，如美容保健，最后是主题式商场，相同或相配套的商品集结在一处，既是一站式购物，又可循环消费；
3、 租金策略：
一个商场要做旺，要有时间培养，对于任何一个经营户，要进入一个新的商场，不管这个商场建设如何之好，经营户均有戒心，要想吸引他们，最好的办法还是租金优惠或前期免租，这就是所谓的“放水养鱼”，这也是为什么销售越好，售价越高的商铺越难经营的主因之一，投资客花大价钱买商铺目的就是想高回报，现在你叫他租金降低或免租，他是想不通也不会如此做的，而这样导致的结果是招商招租不成功，最终导致商场做不起来。
以上仅就商用物业条条框框及战略方面作简单**，具体情况双方沟通合作后再作详细提供。
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