本方案编制说明。
为了建立良好的合作基础，从双方长远发展合作考虑，我公司根据多年物业管理经验，特别是对综合**的管理，通过规范的高标准的物业服务，使项目充分发挥最大的使用效率和经济效益。在降低经营管理成本的基础上提高收益，保证物业的保值增值。
本方案通过以下几个方面，体现我公司的管理思路和特点：
前期物业介入服务内容。
该项目入住及日常物业管理服务内容。
双方合作需明确事项。
目前所管物业项目情况一览表。
近三年财务状况表。
获得荣誉称号。
第一部分前期物业介入管理服务。
一、前期物业管理介入的目的。
通过对该项目的顾问服务，旨在实现如下几方面目标：
协助贵司进行合理投资。
打造高品位的居住环境，创造出一个高投资回报的物业，从而实现项目发展的最大价值；并获得客户群的认可。
根据贵司中长期的发展策略要求，提出专业意见及建议，优化项目，使其更具竞争力。
提高项目使用的合理性，降低项目后期的运行维护成本。
用品牌信誉及专业能力，建立贵司的良好口碑。
促进该项目的物业销售推广，提升项目的品牌优势。
二、我公司前期物业服务优势。
自2023年起，我公司与自家开发商形成了战略合作伙伴，为开发商提供全方位的前期物业管理服务。拥有了十年的前期物业管理经验，从易被忽略的的小区道路、光照、机电设备选型、安装等环节为开发商节省投资。
经过十年内部开发与物业的磨合，使我们在甲乙方基础上，更有利于维护开发商利益，减少了相互责任推诿。
我公司在十年的发展中，为沈阳市多个中高端项目提供物业管理，形成了较专业的物业管理人队伍，也是我公司的核心竞争力，各专业线顾问资源在公司项目内部充分共享。
三、前期物业执行模式。
成立前期专业物业筹备小组。
根据本公司的物业管理经验，物业项目前期的物业工作不容忽视，因此，为了更好的配合该项目前期开发、建设、销售等各阶段的工作，本公司将在双方签订《前期物业顾问服务合同》后，成立该项目前期物业介入小组，该小组在该项目前期负责人的协调下，将全面负责和配合该项目的各项工作。
前期物业筹备小组的专业范围：
前期物业介入小组成员包括了物业项目各阶段所涉及到的有关专业，包括：
工程。客服。
安全秩序维护。
环境清洁。培训。
本公司将根据该项目实际工程进度和销售状况，随时调整专业介入人员。
四、提供前期物业服务。
一）销售阶段的物业配合。
1．对销售人员的物业配合。
1）对销售人员的培训。
通过对销售人员各阶段的物业知识培训，使销售人员对物业基础知识和与该项目相关的物业知识有一较为综合的了解，不仅利于该项目的销售工作，而且同样利于该项目后期物业管理服务工作的顺利开展。
2）配合解决销售过程中物业问题。
拟定各项物业收费标准及收费办法，以便销售时予以明确。
对于物业管理方面无法解释或解决的问题时，可以有效及时联系本公司相关专业人员，以便问题得到及时解决，甚至可以让消费者和本公司顾问专业人员直接进行沟通。
2．签约过程的物业配合。
在该项目签约过程中，本公司将从专业物业管理公司角度出发，从以下几方面配合销售工作：
1）协助编订确认《业主临时公约》；
2）完善销售合同相关物业条款；
3）通过物业配套管理服务，营造出和谐的签约环境，使销售人员和签约客户能够顺利进行和签约条款谈判，并签署销售合同；
4）处理解答销售过程中签约客户提出的与物业相关的问题和与物业相关的补充协议。
3．协助销售推广活动。
本公司将在销售阶段从物业管理角度出发，有效对该项目销售推广活动进行必要支持，主要包括以下几项：
1） 配合组织实施与物业相关的活动安排；
2） 从物业角度提交有助活动效果的合理化建议。
二）施工阶段的物业顾问建议。
根据该项目的地理位置及客户群定位，本公司认为该项目在规划配套方面应注意以下几点：
1．安防和智能化。
根据本项目客户群的定位，安防设施及智能化程度将是客户非常重视的一项物业功能，同时也是体现物业项目整体品位的重要标志之一，安防和智能化的配备是非常重要的，从该项目整体考虑，本公司认为应注意以下几方面，旨在满足项目要求的前提下，保证投资效果。
综合布线系统。
对讲系统。
监控系统。
消防报警系统。
远红外线周界防范系统。
电子巡更系统。
由于该项目为高档综合的住宅园区，安全工作尤为重要，因此在上述各系统的规划施工时，必须考虑其后续使用的的合理性和有效性，降低安防死角。
2．垃圾房。
垃圾房外观及设置应与项目相匹配，并应采用封闭式，垃圾袋装化。从交通上要方便环卫车辆的进出。垃圾房要保证不影响周边业主的正常居住和生活。
3．公共照明。
物业项目的照明是必不可少的，但在使用时尽量采用节能型，并利于后期更换。根据我公司经验，公共区域照明应注意：
1） 光源尽量采用节能型，普及较广的材料，便于后期更换；
2） 公共区域照明在不影响业主正常生活的情况下，最大限度降低能源消耗；
3） 对公共区域的照明，不同区域采用分路控制，分别计量，从而方便后期对照明费用的控制和管理。
4．标识导视系统。
标识系统应与项目整体风格一致，同时考虑园林绿化等因素，标识系统主要包括：
1） 园区车场、车辆行驶导引指示。
2） 园区道路标识指示。
3） 物业单元及门牌号标识。
4） 消防安全导识。
5） 其它标识导识。
以上建议只是根据贵公司提供的现有资料提出的相关建议，待双方进行深入沟通后，本公司还将详细提供切实有效的物业建议。
三）项目建设阶段的工程建议。
1． 通过本公司跟进该项目的施工建设过程，把前期规划阶段涉及到的各项合理化建议有效的实施到该项目的施工建设中。
2． 定期参加该项目的工程会议，了解项目整体的施工进度和实施阶段情况，对项目整体进行宏观把控，发挥第二监理作用。
3． 根据项目的实际工作进度，我公司将制定出与项目相符、切实可行的系统的工程运行及维护计划。
四）物业筹备。
1．人员招聘。
根据项目进度，制定该项目物业架构，确认各部门的人员编制，保证各部门编制的高效合理性。待我公司详细了解项目情况后，再制定合理的物业人员架构。
2．培训。我公司将根据人员招聘计划，实施员工上岗培训，主要内容有：
1）物业项目的基础情况。
2）开发企业、施工方、销售部门等有关情况介绍。
3）银基物业公司介绍。
4）《员工守则》培训。
5）项目运行执行标准培训。
6）相关的物业法律法规。
培训主要采取集中讲解和现场实践相结合，保证培训的实效性。
3．完善后期运行的指导文件。
1）编制项目物业各部门职能和各岗位员工职责。
2）制定项目各类紧急情况处理程序及预案。
3）制定项目物业管理运行所需的文件和**。
4）制定项目的工程设备维修保养计划和检查流程。
5）制定物业后期财务管理程序和规范。
6）制定物业保安、保洁等服务标准及操作规程。
7）制定项目业主入住文件和流程。
8）制定项目绩效考评规范。
五）、物业的承接查验。
1．承接查验流程。
2．承接查验的准备。
1）人员准备。
2）计划准备。
3）资料准备。
4）设备、工具准备。
3．物业查验的主要内容与方式。
1）主要内容：
物业资料。
物业共用部位。
共用设施设备。
园林绿化工程。
其他公共配套设施。
2）物业查验的方式。
观感查验。
使用查验。
检测查验。
试验查验。
4．承接查验所发现问题的处理。
1）收集整理存在问题。
收集所有的《物业查验记录表》；
对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；
将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
2）处理方法。
施工单位的质量问题，由建设单位督促施工单位负责。
由于规划、设计问题应由建设单位负责整改。
3）跟踪验证。
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。
六）接管过程物业工作。
1．接管前物业准备工作。
协助有关方共同组建该项目的接管小组。
制定合理的项目接管计划和实施方案。
对物业项目进行交楼入住前的开荒工作。
布置装饰接管、入住现场。
员工服装、工牌等准备完毕。
项目开办物资购置到位。
完善该项目接管入住前的其他准备工作。
2．接管内容。
1） 对所需各项备品备件及各类图纸与保养文件进行收集整理和管理工作。
2）对该项目验收后的配套工程进行完善，并对相关遗留问题进行改造，使物业管理工作能够有效合理的进行。
3）建立详细完善的客户或业主的档案系统。
4）进行物资交接。
3．入住流程。
第二部分后期物业管理实施。
一、 银基物业住宅管理标准。
本标准将根据该项目的特点和形态，制定符合该项目日后物业管理的各相关标准，该标准可从以下几方面考虑（根据项目情况进行相应的调整）
1． 综合管理。
负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修计划，组织实施；
白天由专职客户服务人员提供接待服务，处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；
夜间值班人员，处理紧急性报修，水、电等报修在半小时内到达现场；
物业管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
公开物业服务标准，收费依据及收费标准；
对业主及房屋、收费情况建立档案，进行系统管理；
全体员工统一着装，佩带工牌。
对各种公共突发事件处理有应急预案。
2． 共用部位共用设施设备日常维护。
确保物业内共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
负责共用部位公用设施设备的日常养护、小修；
保证园区内的道路、围墙、小品、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
确保雨水、污水管道保持畅通，定期清掏化粪池、污水井，相关设施无破损；
负责智能化设施的日常运行及维护。
3．绿化。由公司专业的绿化队伍按沈阳市园林绿化养护标准进行。
4．清洁。
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