第二稿)一、院物业概况。
我院于一九五六年成立至今有四十余年，在位于星辉中路11号（原内曹家巷81号）的办公区和分别位于外曹家巷4号，内曹家巷8号，张家巷栋，互助路92号，一环路北二段62号和三友路181号六个职工家属区（不含即将开工兴建的星辉中路8号高层电梯住宅）。
院现有办公用房13340㎡，职工宿舍约43800㎡。办公用房共有5栋。六个职工家属区共有宿舍15栋，住户586户。共占地43.711亩。
二、物业管理的发展。
我院物业管理由于是才起步，其生存和发展都必须依托于院提供必要的基础条件，按照公司的运作模式，寻求新的经济增长点，逐步实施自负盈亏，与院实现剥离。
去年物业管理公司筹备期间院就明确了将院办公区（含互助路92号勘察楼）进行物业管理和租赁收费经营，六个职工家属区交由物业管理公司逐步实行物业管理运作，对物业管理公司艰难起步和生存创造了较好的环境和必要的条件。为此我们将通过优质服务管理，求得全院职工的认可，同时对办公区、食堂、幼儿园等场地租赁和经营管理及打字、晒图、复印、维修等多方面获取经济收益，把物业管理公司同每一位职工经济利益和公司的生存发展紧密相连，逐步向社会化过渡。
三、公司定位。
1、宗旨：院物业管理公司的成立，旨在剥离后勤与后勤服务人员，使院向科技型企业转变，轻装迎接挑战，而打下的坚持基础。同时通过重组后勤，建立物业管理公司，为此，物业管理公司应立足于全院的后勤管理服务、先内后外，逐步理顺关系，在完善公房**，单身楼公寓化管理及办公用房明确划定管理范围后，向社会转变，对我院物业实施社会化、专业化、企业化、经营型的管理，让我院落后的后勤管理工作有一个质的飞跃，使我院最终转变成集团化工程公司迈出坚实的一步。
2、性质：院物业管理公司是立足于全院的后勤管理服务，公司定位为物业管理服务型企业。物业管理公司将依法自主经营，独立核算，自负盈亏。
3、出资：院物业管理公司由于是后勤管理服务型企业，所管理的主要是院的固定资产，院应占绝对股份，公司的注册资金应在200万元，物业管理公司内部职工个人占资金的10~15%。
4、经营范围：院应考虑到物业管理公司是我院后勤改革工作的偿式，有很多新情况、新问题，加之我院长期在职工中已形成固有的依赖思想和等靠要的思想，所以物业管理工作在家属区很难在短期内实现收费管理，收费将入不敷出，因此我们努力寻求多种经营弥补不足，因而考虑物业管理公司的经营注册为：物业管理、装饰装修、晒图、复印、仓储等。
四、服务管理。
院物业管理公司在向企业化独立经营管理的基础上发展，最重要的是提高服务管理质量。“用户至上，服务第一”的原则是公司生存的关键，因此公司要求全员职工牢固树立“服务意识”通过我们每一个职工、每个部门、每一个环节细致协调努力工作。为我们的服务管理对象创造一个相对整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，才可能在市场竞争中求得生存和发展。
由于长久以来院内职工对“服务”是一个比较模糊的概念，认为“服务”就是丢面子，没有平等地位，所以有一些到物业管理公司来工作的职工总有这样、那样不好的思想所支配，工作干劲不足，为此我们公司立足于自身，尽快转变本公司职工思想，努力让每一位职工有牢固树立“人人为我，我为人人”，“用户至上，服务第一”的思想原则。全面提升公司形象，用我们优质的服务和管理，尽快的得到全院职工、家属认同，为公司改制打下坚实的基础。
五、机构设置及人员配备。
物业管理公司经理1人；
物业管理公司副经理1人；
物业管理公司经理助理2人；
物业管理公司办公室工作人员1人，负责文件收发、资料档案管理、会议及**记录、接待及公司日常事务性工作。
物业管理公司财务室设出纳1人，除承担出纳工作外，还须承担外勤事务并协助办公室工作。
物业管理公司物业部承担房屋及设备修缮管理、环境卫生及绿化管理、卫生所等服务工作，为此物业部暂定编制（含临时工）16人。
物业管理公司保安部承担全院的治安、消防管理及家属区的治安、消防、环境卫生等服务管理工作，暂定编制（含临时工）15人。
物业管理公司商务部编制暂定6人。
以上全公司合计（含临时工）43人。
六、物业管理费测算。
一）根据我院物业管理的实际情况，参照成都市物业管理企业收费的有关规定，对院办公区物业管理费及租金**算如下：
1）五号楼（新办公大楼）物业管理费：
2.50元/m2·月×6780m2×12月=203.400.00元/年。
2）一、二、三、四号楼收物业管理费（注四号楼只有1~2层为办公用房）：
2.00元/ m2·月×4616 m2×12月=110.784.00元/年。
3）互助路原库房1~2层：
10.00元/ m2·月×950 m2×12月=114.000.00元/年。
二）食堂、幼儿园、医务所收费：100.000.00元/年。
三）铺面租赁收费：50.000.00元/年。
四）商务部收费：100.000.00元/年。
五）考虑到院职工和家属的观念很难在短时间内改变，因此家属区物业管理费的收取只能暂时向后推，由物业管理公司的其它收入弥补，同时收取自行车停放费和汽车占地费12.000.00元/年。
一） 至（五）项合计为678.184.00元/年。
七、物业管理公司支出情况。
以下支出并没有我们公司所应留存发展的资金。
一） 正式职工工资情况：（现为24人）
1、正式职工工资：
960元/月。人×24人×12月=276.480.00元。
2、正式职工三大保险：（不含本人应出比例部分）
276.480.00元×30.5%=84.326.40元。
二） 临时工工资情况：（现为19人）
580元/月。人×19人×12月=132.240.00元。
以上（一）~（二）之和为：
276.480.00元+84.326.40元+132.240.00元=493.046.40元。
三） 设备维修费：（含基本耗料）
约15万元。
四） 办公费：（含交通、**、办公用品、业务费等）
约7.2万元。
五） 税费：
678.184.00元×8%=54.254.72元。
(六) 不可预见费：
100.000.00元。
以上合计：869.301.12元。
（不含水、电费，设备折旧费等杂费，也没有计算工资调整增加部分、奖金部分和院的其他不定因素）。
八、物业管理公司现有设备情况。
鉴于物业管理公司接收的部分设备老化，使用年限较长，有的无修复价值，物业管理公司现有设备如下：
1、 东芝数码复印机一台。 （购于2023年4月）
2、 天津有氨晒图机一台。 （购于2023年3月）
3、 施乐3060工程复印机一台。 （购于2023年12月）
4、 理想4500速印机一台。 （购于2023年8月）
5、 tcl电脑一台（奔ⅱ633硬盘4.3g）。（购于2023年5月）
以及空调机六台等设备。
院应考虑物业管理公司的起步和发展及现在物业管理公司的经济承受能力，可否酌情为物业管理公司添置一些设备。如：装订机、小型切纸机、打字用20g硬盘的电脑两台等。
九、物业管理公司展望。
院物业管理公司依托于院的必要支持，坚持以“为人民服务”的思想，以“人情、亲情、理解、尊重、关心”服务于小区的每一住户，物业管理公司就有极大的发展，在做好院的后勤管理服务工作的同时，我们将利用院单身楼的调整，逐步将院单身宿舍改造成公寓式的单身住房，让新来我院的单身职工时刻感到一个温暖的家，实行收费管理。此外再办一个小型的内部招待所，床位控制在20个床位以内。这样即分流了部份人员又增加了收益。
在互助路我们准备封闭三号楼下的过道，在不影响职工正常生活的情况下，开办一个小型汽车快修店。利用原来的库房准备与一些商贸部门联营办一个超市或向荷花池商人出租作为库房使用，此外我们将根据公司的发展时适开办一些便民服务项目。
物业管理公司的发展没有院里的扶持可以说基本无法独立生存，我院第三产业基本为零，只有互助路几间铺面出租，因此，物业管理公司本身基本没有自身的造血功能，院不给一定的优惠政策，不能逐步建立起物业管理公司自身的造血功能，那么物业管理公司就很难有持续发展的空间，请院领导充分考虑我们的意见。
十、经营管理。
物业管理公司将按照院分两步走的改革方案，先独立核算经营管理，为此公司将按照集中管理，分片包干的原则，划分三个管理面：一是物业部实行各工种承包；二是商务部承包；三是保安部分各点承包，实行自负盈亏，多劳多得的原则。物业管理公司按比例提成或收管理费。
各家属区尽快组建各点业主委员会，由业主委员会自己选择物业公司对其物业进行管理服务。
十。一、物业管理公司在实际工作中的一些问题。
1） 独立核算经营管理的问题。
物业管理公司独立核算经营可否仍按去年物业管理公司备时给物业管理公司的承诺办理，即：1）、由院承担物业管理公司第。
一、二年的全部工资，第三年院承担75%的工资，第四年院承担50%的工资，第五年由物业管理公司全部自己承担。2）、按照院指示我们简单的测算了一下，同时做了一个比较，在现有人员和人工工资不变、没有奖金的情况下，我们仍然有10余万元差额（详见六~七部分，物业管理公司收入与支出）。3）、实行独立核算物业管理公司收取了2元~2.
50元的物业管理费后，维修费（小型维修不收人工费）如何计算。4）、物业管理公司独立核算后的责、权、利如何划分等问题。
2） 办公区的问题。
院办公区现为两个片区，其中一个片区内有幼儿园、单身宿舍、多家公司及以后将出租的办公用房，因此治安状况较复杂，对新办公楼工作环境和治安环境构成严重威协。管理难度很大，请院领导考虑，可否实行分开分片管理。
院单身宿舍楼现据我们查夜模底，有一半以上的单身宿舍房是其父母、兄弟、亲戚和朋友居住，有的是拖家带口，现以失去单身宿舍楼的实际意义，因此我们考虑：一是今后凡分配到我院的新生应让其自行解决住房，院可考虑给予适当的补贴；二是逐步把单身宿舍楼改造成单身公寓宿舍，这样即解决了单身职工的住宿，又解决了长期以来单身宿舍脏、乱、差的问题，当某个单身职工出差或去分院工作，就腾出床位，让其他单身职工居住，这样就从根本上解决了单身职工的住房问题。
物业管理公司现仍有部份行政职能暂时无法脱钩，如：院的房屋分配管理（包括办公用房和职工住房及单身职工宿舍的分配调整）；房改工作的延续职能；与各街道办事处的协调；各派出所、区公安分局二科、消防科的联系等工作；高层办、卫生所的管理等。
物业管理公司改制方案
第二稿 一 院物业概况。我院于一九五六年成立至今有四十余年，在位于星辉中路11号 原内曹家巷81号 的办公区和分别位于外曹家巷4号，内曹家巷8号，张家巷 栋，互助路92号，一环路北二段62号和三友路181号六个职工家属区 不含即将开工兴建的星辉中路8号高层电梯住宅 院现有办公用房13340 职工宿舍...
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