物业管理考核管理办法

为了加强物业管理工作，落实管理责任，提高服务质量，调动和激励员工积极性，搞好物业管理服务。决定对物业管理进行考核，考核实行年终考评和日常考核制度。年终考评按照全年工作完成情况，.

物业管理考核办法（试行）

为了加强物业管理工作，落实管理责任，提高服务质量，调动和激励员工积极性，搞好物业管理服务。决定对物业管理进行考核，考核实行年终考评和日常考核制度。年终考评按照全年工作完成情况，由公司机关和小区住户以满意度调查问卷形式对物业中心和各物业站人员共同考评，做为年底兑现的依据。

日常考核为在各小区显著位置设置“投诉、意见箱”，每月初由物业中心处理投诉意见，经查实投诉属实，给予责任人第一次罚款50元；第二次罚款200元，并给予警告；第三次退回劳务中心待岗的处罚，同时该物业站站长当月工资执行下限标准。此外，由物业站每月依据以下内容进行打分考核。

一、考核机构。

考核由物业站成立考核小组，小组由三人组成，其中管理人员1名为物业站负责人，其余2人由物业站会议选举产生。

二、考核标准。

考核实行无记名投票考核（所有考核评分表留存备查），考核基础分值为每人100分/人，次月初对上月工作进行打分考核，考核实行末位淘汰制，连续3个月考核末位退回劳务中心。

三、考核奖励。

每季度按当季平均考核分数×评分等级×奖励基数×岗位系数进行奖励。岗位系数制定以下标准：

公司物业站岗位绩效工资系数表。

注：司炉人员只在冬季供暖期给与发放奖金。

平均分数分为以下四个等级：

1）综合分数95分以上，按全额奖励发放；

2）综合分数80～94分，按全额奖励的80%发放；

3）综合分数60～79分，按全额奖励的60%发放；

4）综合分数60分以下，取消奖励。

同时，对于有以下突出表现的给与分值奖励：

1）工作业绩突出，受到业主书面感谢表扬者，奖1～5分/次。

2）拾金不昧，返还失主者，奖1～5分/次，数额巨大，加倍奖励。

3）见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖5～10分/次，特别突出者，加倍奖励。

4）精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果，奖5～20分/次。

5）积极提合理化建议，对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用，奖5～20分/次。

6）及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖5～20分/次。

7）坚持原则，检举、揭发损害公司利益的行为，事迹突出者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。

四、各岗位考核标准及考核表。

管理人员考核标准。

1、设备台帐完整准确，小区住户台帐清楚无误，自行台帐及时变更，绿化台帐详细准确，安全台帐及时填写，备品台帐详细记载，进出车辆记录清楚，交**记录按时填写，各项基础台帐填写不及时、规范每一项扣5分。

2、建立征求住户意见和回访制度，不断提高服务质量，降低不良反映率，每发生一次真实不良反映，扣2分。不按规定走访、回防，发现的问题不及时处理、举报每项扣10分。

3、小区管理用水、电每月由物业中心下达使用计划，无正当理由水电费超支部分由小区工资总额中扣除；出租房水电费由承包人自负。

4、积极配合辖区派出所、110、社区，共同搞好小区的治安联防工作。向住户做好防火、防盗宣传，熟悉消防器材的使用，保持灭火器等消防器材干净整洁摆放明显、有序。经常向小区住户做好法制宣传教育，遵纪守法，依法办事，增强维护安全责任感，勇于同违法犯罪分子作斗争。

5、上岗须仪表端正大方、美观、礼貌待客、遵守劳动纪律。迟到、早退每次扣2分。旷工每次扣20分。

6、对住户的问题要耐心解答，不与住户发生争执，做到打不还手，骂不还口，热心帮助住户解决实际困难，配合社会各部门、团体在小区内开展丰富多彩的、居民喜闻乐见的文化教育和娱乐活动，创造浓厚的文化氛围。无论何种原因，与住户吵架的责任人下岗1个月，打架的返回劳务中心下岗3个月，发生的一切后果由责任人全部承担。

7、管理人员须按照以下工作程序开展工作，不检查或漏检每次扣2分。

管理人员工作及作业程序。

收费人员考核标准。

1、热爱本职工作，做到对业主热情主动；

2、收费员要熟练掌握物业管理相关法规及各项收费标准与依据；

3、收费时态度热情，语言文明，行为规范；

4、各种收费必须使用统一下发的单据，严禁混用、滥用、私用白条收费。开具票据时必须保证字迹工整、大小写一致。收费员必须在收款时提供收据给缴费人，严禁收费员收款不提供收据。

收费员收费时必须核对人民币真伪，并对人民币真伪负责；

5、收费员每日清点所收现金与收费单据核对相符后，将现金存入指定银行账户，除收款备用金外，收费员不得保留现金。结款上交公司财务时必须保证票据、收入统计表、款项相符，如出现长款必须将款项交予公司财务部，同时要求财务部提供收据，待查明原因后处理。如出现短款必须查明原因并将款项追回，否则收费员应承担相应损失；

6、收费员不得徇私舞弊，所收款项要及时上缴，严禁挪用、转借他人、截留款项；

7、各种收费和罚款要按公司规定，严格区分，不得私自收取未经公司批准的其他费用；

8、如业主有意刁难，拒不交费，要耐心细致做好业主的思想工作，严禁和业主发生口角或争斗。认真学习有关收费文件，做好按文件标准收费，不多收、不少收、不乱收，文明合理收费。

9、所有收费项目必须坚持原则，维护公司利益，有下列情形之一的，立即退回劳务中心或移送司法机关处理：

一）巧立名目乱收费的；

二）收费不开单或多收少交的；

三）做假帐，欺上瞒下的；

四）挪用、私吞所收费用的。

10、每年物业站与所属收费员签订收费合同，并上报物业中心审核。该合同制定每年不同的收取指标，收费员完成该指标，即可领取全工资；超额完成给予奖励，未完成扣罚当月或当季度工资收入。该考核为单独考核，不纳入月考核。

门卫人员考核标准。

一、加强门卫管理制度，杜绝闲杂人员进入小区，发现小区内有未经批准进入的叫卖、收购人员，每发现一人次扣2分；机动车辆按车辆管理规定办理，杜绝出租车、三轮车等私自进入小区，发现一次扣2分，小区大门日常处于关闭状态，侧门常开，车辆进出随时开启大门。收取临时停车费，严格按规定执行，严禁提前收取。保持门口清洁，大门每天清擦一遍，严格落实门卫工作程序及标准，达不到标准每项扣2分，严格按照物业站核定的工作用电标准，超过核定用电量，超额部分自理。

发现使用超大容量电器按电价的三倍给予罚款。

二、保持值班室窗明几净，室内物品摆放整洁，室内只能摆放一床、一桌、一柜、一椅；不得堆放杂物，一项未做到扣10分；

三、每天至少三次对小区道路、违章建筑、公共设施等进行日常检查，对小区的检查巡视每少一次扣2分。检查要全面细致，按照工作内容全面检查，对发现的问题要及时处理，处理不了的及时向物业站汇报，并做好记录。凡发现在道路上摆摊设点、叫卖、临街铺面占道、未办手续在小区内乱开挖道路等违章行为的，每发现一项扣5分。

小区内发生被盗事件在积极配合派出所处理的情况下，当班门卫当月工资执行下限标准。

四、在岗时间须挂牌上岗、着装统一，仪表端正大方、美观、礼貌待客、遵守劳动纪律，做不到其中一项者扣5分；不做与本职工作无关的事、穿高跟鞋、上班时间会客、聚众闲聊，违反一次扣5分。上岗期间未在岗，发现或被反映属实的第一次扣5分，第二次扣20分，第三次发生取消当月考核资格，诫勉谈话无效者退回公司劳务中心；非本人上岗者，如无正当理由，第一次诫勉谈话，发生第二次退回公司劳务中心。

五、门卫人员应严格按照公司规定的岗位职责、作业内容、作业标准，认真开展工作，要做到遵法、守法，在管理过程中要做到文明礼貌，既要做到严格管理，又不能简单、粗暴。对住户的问题要耐心解答，不与住户发生争执，做到打不还手，骂不还口，热心帮助住户解决实际困难。无论何种原因，与住户吵架的责任人下岗1个月，打架的返回劳务中心下岗3个月，发生的一切后果由责任人全部承担。

门卫人员不服从管理，留宿闲杂人员者，初次扣50分，再次开除退回公司劳务中心。

保洁（绿化）人员考核标准。

一、小区内花草树木绿地除草、施肥、浇水、松土，全部由小区保洁人员负责。新种植的草坪和花草树木，由于责任原因死亡的，按原值赔偿。

二、经常保持绿地草坪的整洁卫生，清理各种杂物，草坪内有杂物一处扣2分；对违反规定在草坪内取土，乱扔杂物，乱到污水或践踏草坪、摘花、折树、损坏栏杆者，管理人员不能及时制止上报的，一次扣5分。

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