不久前，北京美林花园搞了一次物业管理招标活动。我认为，这次活动无疑是一种有意义的尝试和进步，效果是很好的。但是，此次活动也有欠缺，没有体现出“前期物业管理”的概念就是一种欠缺。
什么是“前期物业管理”呢，相信大多数读者对此极为陌生，这是很正常的。因为物业管理作为一个产业在国内出现并贴近大众实在是太晚了， 2023年10月14日，建设部才下发建住房[1999]246号文件，正式向全国推广《前期物业管理服务协议》标准格式文本。该文本制定期间，笔者受建设部住宅产业司物业管理处领导的邀请，对其中一些条款提出过建议并得到了有关领导的重视，所以对一些问题有自己的看法。
《前期物业管理服务协议》中，对“前期物业管理”作如下定义：“前期物业管理是指房屋**之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理”。
由此可见，“前期物业管理”与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在；法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理公司。
但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。
规定这个“前期物业管理”有什么实际意义呢？我们还以美林花园为例来谈。美林花园的业主委员会尚未成立，是由发展商作为招标方接受几家物业管理公司投标的，因此，美林花园实际上是在为其前期物业管理进行招投标活动。
这就会出现一些问题，参加投标的物业管理公司并没有意识到自己仅仅从事前期物业管理工作，否则他们不可能有很高的积极性。招标方也称将与物业管理公司签订较长年限的物业管理合同，并且也只有较长的年限才能保障物业管理公司取得商业收益。但对于美林花园的业主而言，竟标确定的物业管理公司只是从事前期物业管理工作，开发商与其签订的合同无法约束广大的住户。
所以，业主委员会成立后，从法律上讲，无论该物业管理公司干的如何，业主委员会都具有解聘该物业管理公司的权利。
麻烦就出在这里，假设该物业管理公司刚干了一年半载正准备大干一番时，业主委员会成立了，由于种种的原因，业主委员会非要解聘该物业管理公司，而发展商与其签订的物业管理合同竟然没有意义，你说这家公司冤不冤？
在此我特别声明，竟标胜利的物业管理公司在各方面都是很优秀的，我只是从法律角度上假设一种可能性。造成这种怪圈的根本原因在于国家立法没有跟上。前期物业管理涉及到发展商、业主、物业管理公司三方主体的利益，本身就很复杂，国家对此却没有一个可行的法律、法规，各地虽然有一些地方法规，但彼此差异很大，这样就容易出现问题。
2023年5月28日，上海市第十届人大常委会通过《上海市居住物业管理条例》，其中第四十八条第二款规定：“前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止”，也就是说，在上海只要业主委员会愿意，随时可以另外选取聘物业管理公司，而炒掉正从事前期物业管理的物业管理公司。
而在深圳情况就不一样，早在2023年6月18日，深圳市第一届人大党委会就通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，其中第二十五条规定：“住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，管委会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。在住宅区开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理”。
可见，在深圳比较重视保护物业管理公司的商业利益，所以特别立法给予其一定的营运期间，而不能随便就把物业管理公司踢开，这一点与上海完全不同。
但是，从建设部《前期物业管理服务协议》的条款来看，基本上与上海的立法思路相一致，就是说物业管理公司的权益不太受到保护，业主委员会成立后即有权解聘。这对于物业管理公司来讲，需要认真对待。
解决这个问题，需要发展商、物业管理公司等在签订合同时精心处理合同条款，以保护缔约方的合同权益。
美文欣赏。1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。
秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。
2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！
3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、 漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。
沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。
6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？
画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？
7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。
冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。
如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。
生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。
9、 海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。
10、 寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。
她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。
流到眼角，纺织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。
女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。
11、 太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。
那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。
12、 原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。
13、 终于，心痛，心碎，心成灰。终于选择，在月光下，被遗忘。百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。
爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。
14、 世界这么大，能遇见，不容易。心若向阳，何惧忧伤。人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。
人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。
15、 孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。
16、 生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。
中天花园前期物业管理方案
中天花园前期物业管理方案提要 审阅甲方提供的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业的平面布局 功能区域划分提出改进方案供甲方参考。源自物业管理资料。中天花园前期物业管理方案。1物业管理顾问计划。在签定本合同后，乙方派驻人员与甲方筹建处相关部门人员进行交流，在充分了解物业实际情况基础上，拟订并提交一份...
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