xx项目物业管理方案。
一、 项目概况；
二、 市场定位；
三、 物业服务模式；
四、 人员配置；
五、 管理设计。
一、 xx项目概况；
xx坐落于xx山脚，北靠展旗岗，南邻xx、四周苗圃环绕。由国家一级资质xx公司实行物业管理，项目占地面积xx平方米，总建筑面积xx平方米，包括多层洋房xx座，高层洋房xx座，别墅xx套。
二、物业项目顾客群特点及需求分析。
xx的目标客户群主要在佛山南海区，主要包括中产阶层新生代、当地原居民、中小私营企业主等类型。
中产阶层新生代指的是在物质上仍处于白领阶层发展状态，但在精神追求上已向中产阶层贴近，在南海区区域范围内工作或生活的白领阶层和外来新移民。此类人群教育程度、文化素质较高，追求高品质和高品位的生活，注重居住环境和居住氛围，对郊居化生活接受度较高，对品牌的认同度较高。一般处于上有老人，下有小孩阶段。
当地原居民指的是日常工作、生活、交际范围均以佛山南海区区域范围为主的原居民。此类人群以本地人或在本地生活了较长时间的人为主，对佛山南海区有一定的感情，同时亦接受或向往拥有优质的空气质量和景观环境的郊居化生活。有较深厚的经济基础，开始注重对居住环境的改善和居住氛围的要求；喜欢亲戚朋友一起群居，热衷于和谐的邻里关系和传统的社区文化。
中小私营企业主仅作为目标消费群补充，指的是生意范围集中在佛山南海区区域范围，特别是区内各专业市场的的个体业主。此类人既有本地生意人，也有部分外来生意人，有较深厚的经济实力，也希望享有较高素质的生活。
由上述可知，南海区的顾客群体相对比较多元化，因此物业管理服务内容上既要满足业主共性需求，也要照顾到各方面的个性化需求。
三、物业管理模式；
针对xx业主群的特点及服务需求，xx物业服务中心将在做好基础服务的同时，在该项目推行“邻里守望”物业管理服务模式。
邻里守望”物业管理服务模式旨在通过加强邻里之间的沟通交流，弘扬中华民族的传统美德，增进住户之间的互助、互信、互爱，在xx建立起融洽、和谐的邻里关系，营造安全、文明、健康的社区生活氛围。
邻里守望”物业管理服务模式将以“健康丰盛、邻里关爱”为主题，其运行框架如下图：
服务计划： 以苑为单位，组织多种多样的家庭间的互补学习和互助的社区文化活动，给住户展示各自的专长和增加互相交流机会，同时，增加每个苑内的住户对自己苑的亲和力和归属感。如动员全体住户装扮自家阳台，进行评比，进行阳台绿化美化评比活动。
为住户设立工作信息交流平台，在小区中心设立“温馨告示牌”，供业主们张贴自己送给亲朋的“爱心告示”，籍此增进家庭间的感情融合，提高家庭间的亲和力。
以社团组织为依托，加深业主之间的友谊。通过业主足球协会、集邮协会、合唱团等组织，将不同年龄、不同兴趣爱好的业主联系一起，从相识到相近、相知，进一步深化“邻里守望”模式理念，使业主从个体成为花城大家庭的一员，同时不断推行岭南特色的文化活动。
收集住户们的业余爱好、特长和学习趋向，并在经得业主同意的基础上建立****，最大限度地为业主们发挥自己的潜力创造条件。
开展“一对一”服务，针对若干业主指定一名客户事务助理，并配备专线移动**，为业主的各种需求提供服务，如：居家服务、房屋托管出租、咨询；打字、复印、传真、代寄取邮件、代叫出租车等。顾客能够悠闲享受生活，日常的生活需求将由客户服务助理安排提供。
建立业主的个人体质档案、跟踪业主身体动态，组织业主心理及身体健康状况体质测定与评估服务，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。
组织业主参加登山、越野、潜水、极限挑战等健康运动，并安排另类探险、生存体验活动，以丰富生活阅历，品味百味人生。
四、人员配置方案；
结合xx整体现状，广东省xx物业服务股份****将在xx项目配置如下人员和岗位：
1.管理处工作人员岗位任职要求。
2、岗位设置；
3、xx项目组织架构图；
4、各主要岗位工作职责。
管理处经理岗位职责。
xx服务中心实行在公司领导下和业主监督下的经理负责制，管理处经理全权负责管理处的经营管理、业务管理、质量管理、客户服务工作，直接负责管理处经营管理、设备管理、安全管理工作。带领全体员工努力工作，认真完成公司下达的各项经营任务和管理目标。其具体职责如下：
1） 认真贯彻执行国家及**的有关政策、法规，建立并维持与**机构的友好关系。
2） 认真贯彻执行公司的各项工作方针、计划和指令，严格执行公司各项规章制度，主动向公司汇报管理处工作情况，并且对部门所发出的信息准确性、真实性负责。
3） 建立并维持与同行业相关单位、发展商和公司各部门的友好合作关系。
4） 建立和完善科学的管理系统和信息系统，确保政令畅通，信息反馈流畅及时，管理工作高效。
5） 负责在每年底制订管理处的年度工作目标、计划、财务预算，并报业主委员会审核。
6） 负责管理处的经营管理工作，负责对部门内部每季度的财务收支情况进行审核。充分利用公司和管理处的人力、物力资源，开展增收节支，做到收支平衡，在完成公司下达的经营指标的基础上，为部门的可持续发展提供支持。
7） 负责部门的日常费用支出的审批工作，合理控制费用开支。负责本部门的《物资申请单》、《物资申请报告》、《物资领借用单》以及各类物资采购和领借用的相关单据的审批工作，控制本部门的物资进出。
8） 负责签定本部门的各类合同。
9） 负责组织、协调各类人员的工作安排，负责本部门员工每月工作业绩考评及职员工每季度工作效绩的考核，并将结果反馈至被考核人，报公司相关部门作为公司人力资源管理的依据。
10） 负责管理处各类人员加薪、调动、晋级及奖金分配。
11） 负责审批部门《月工作计划》，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。
12） 负责在每年12月31日前编制“年度b级夜间查岗计划”并报品质管理部审批，合理安排夜间查岗人员并监督查岗情况，以确保小区安全保卫工作质量。
13） 监督检查小区公共设施、机电设备的维修养护，确保各类机电设备运作正常，负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核。每周至少一次巡视设备机房。
14） 作为小区消防第一责任人，负责小区消防安全工作的管理与监督和经常性的消防宣传教育工作，每年十月组织一次消防实战演习，并进行有效的评估。
15） 监督管理处的质量管理工作，确保向顾客提供优质服务。
16） 负责ci工程的具体落实、组织及监督，并提出合理化建议。
17） 负责业主委员会的筹备工作，建立与业主委员会的友好关系，保持与业主委员会的有效沟通，定期向业主委员会汇报管理处的工作情况。
18） 负责组织与住户沟通，及时认真地解决住户提出的合理要求，定期组织召开业主委员会会议，收集各类信息，采纳合理化建议，配合业主委员会召开小区业主大会，并对业主委员会通过的决议予以贯彻执行。
19） 对住户提出的有效投诉负责跟踪，并拟采取纠正、预防措施，不断完善管理流程。
20） 负责审批每季度的管理报告，并于下季度第一个月20日前向全体住户公布。
21） 负责培养和造就经营管理人才及职员工的职业生涯规划工作。改善下属的工作流程，指导下属完成工作目标和计划。
22） 积极做好与部门员工的沟通工作，关心员工生活，洞察全体职员工思想动态，帮助员工解决实际困难。认真听取员工的意见、建议，接受职员工的批评和监督，对合理的部分要及时处理，并将处理情况进行恰当的反馈。采取各种方式方法，培养员工的团队意识，努力营造团队精神。
23） 负责与地产项目部协调处理工程遗留问题。
24） 有责任向其它同事提出合理化建议。
25） 完成公司领导交办的其它各项工作。
经理助理岗位职责。
在管理处经理的直接领导下，协助经理开展管理处内部管理及客户服务工作，协助经理组织实施各经营管理工作，完成各项经营管理目标。直接分管管理处人事培训、行政后勤、客户服务、品质管理、信息管理、保洁管理工作，其主要职责如下：
1） 助经理制定和完善部门内部的各项管理制度、各类工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施，经管理处经理批准后组织实施。
2） 具体负责对行政后勤、人事培训、客户服务、品质管理、信息沟通、保洁管理等工作的协调、组织和监督，定期组织召开工作例会，及时了解工作中存在的问题，积极采取各种措施予以改进。
3） 负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并协助经理对所管辖人员的工作绩效进行公正合理的考评。
4） 负责管理处各类人员的考勤、工资审核工作，确保各类人事手续按公司规定操作、协调、安排调职及离辞等人员的面谈工作，处理员工申诉及劳资纠纷，监督对各类人员奖惩措施的落实情况以及考核管理工作。
5） 负责审批本部门每月的培训计划，监督各类员工岗前、在职及升职培训计划的制定、实施、培训结果的考核，并跟踪培训效果。
6） 监督管理处员工业余文化生活的组织实施，增强员工集体凝聚力，提高员工素质。
小区物业管理方案
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1.0 前言。2.0 项目简介。3.0 物业管理人简介。4.0 项目定位。5.0 物业项目物业服务策划。6.0 结束语。前言。物业管理是楼宇建成设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，它不仅能够延长物业及附属机设备的使用寿命，也能够确保其功效的发挥。在物业管理过程中，物业管理能够提高物业的价值和附加值...