2014/8/12
一、 市场分析。
潜江市场。二、 项目认知。
项目概况。项目定位。
客户定位。三、 营销策略。
问题梳理。案例借鉴。
推售策略。推广总纲。
四、 近期工作。
营销思考。活动计划。
**铺排。物料计划。
费用预算。一、市场分析。
1、潜江城市规划。
2、各区域楼盘情况。
各区域房地产发展各具特色，南北纵向发展较早，较快，东西横向两区迅速崛起。
随着金桥郡二期、章华国际新品的推出，及tx城和奥特莱斯的推出，城南及高铁板块将成为下半年的热点板块。
丽景园、生态白鹤湾的推出，及金江新城、御景豪庭新品的推出，城西也将成为下半年的热点板块。
城东东升置业独占鳌头，城北以中南世纪锦城为代表，主打公园宜居。
3、土地供给情况。
从这些数据列表可以看出，商住用地的出让宗数呈逐年递增的趋势，土地成交均价呈下降趋势，同时，乡镇和墒区土地交易量相对均衡。
从2023年1月至2023年6月，潜江商住用地1863220㎡，其中城区1356924㎡。潜江楼盘**量预计600万方左右，**量充足。
4、潜江主要楼盘概况及近期**情况。
潜江主要楼盘基本情况：
潜江主要楼盘近期**情况：
5、市场情况小结。
1）、未来潜江住宅市场**量充足、竞争激烈。
潜江土地**量充足，住宅市场呈现供过于求的状态。住宅一年的**量约为100万方，但目前潜江年均去化约为45万方。供需已经失衡，市场竞争激烈。
2）、户型以两房、三房为主，产品结构单一。
市场供给户型主要集中在90-130平方米之间，畅销户型100—120平米的三房与130平米以内的4房。但市场**产品较为单一，基本都是普通的高层单位，通过入户花园或大阳台赠送面积，差异主要体现在园林及建筑风格。
3）、房价的上升压力较大，**战比较明显。
随着调控政策的不断深入、**量的不断增加、市场竞争的加剧，为提升销量，绝大部份楼盘都使用**房以吸引客户注意力，市场上有明显的**战氛围，销售**与去年同期相比有比较明显的下降。
4）、置业者日趋理性。
**因素对于置业者的影响依然较大，同时消费者置业观念已经开始向物业管理、社区环境、配套设施等综合素质转变；现房普遍比期房好卖，现房销售将将成为一种常态。本地客户的地缘性特征较为明显，跨区域置业的意向较弱；
第二部分、项目认知。
项目解读。项目定位。
客户定位。一、项目解读。
一）、区位解读。
项目位于潜江东南区，城市新兴区，距离中心城区约3公里，发展较为滞后，配套不全。但随着高铁站开通，以及一些大型商贸城的开发，赋予项目较大的开发潜力与增值预期。
高铁区：是城市的新兴区，随着高铁开通，紫月路通车，四季美，博通物流商贸中心，大雄江汉城的开发，逐渐形成热点区域，未来发展潜力巨大。
城南区：教育资源，生活配套，交通便捷，为潜江行政重点区域，未来商业项目及高端住宅不断呈现，**攀升较快；城南项目章华国际、金桥郡是潜江的明星项目。
二）、项目四至。
地块整体方正，地势平坦，利于规划；地块南面高铁轨道存在噪音，地块西面农贸市场和北面水渠存在气味，影响项目的居住环境。
三）、指标解读。
项目规模中等，容积率较高，绿化率一般，户车比接近1:1；地块南面和西面临城市干道，共约700米，商业价值较高。电梯多层产品，市场稀缺。
四）、交通条件。
项目通达性较好，四周交通路网已经形成，经紫月大道可直达市中心和高铁站点。
五）、周边配套。
现状：目前项目四周配套缺乏，人气不足，对后期项目销售产生影响。
规划：项目周边未来规划齐全，包括168万方奥特莱斯购物小镇、5.7万方博通物流中心，以及汽车城、龙虾城等项目，规划项目近200万方，将逐渐形成以高铁站为核心商业圈的城市商贸综合体。
六）、品牌解读。
武汉tx置业集团****是2023年在武汉创办的，经过十余载不懈奋斗，已发展为一家集房地产开发、销售、广告、影视文化、投资等多项业务的综合性集团公司，目前旗下拥有十余家子公司，在湖北省拥有知名的品牌效应。在中小城镇开发进程中，tx置业逐渐形成了“新城镇综合体”的开发模式，将产业与城镇化相结合，形成集聚效应。
七）、产品规划。
建筑规划北高南低，保障了良好的景观视野和采光，户型区间为95—158㎡，以舒适三房为主。包括电梯多层，高层，智能公寓，商业，幼儿园。5.
3万㎡商业，包括沿街商业，独栋大商业，集中式商业，大体量的商业为社区提供一站式配套，同时可聚集人气。
二、项目定位。
一）、项目价值梳理。
城市新兴区域，品牌开发商打造的，涵括酒店、公寓、住宅、商业为一体的中等规划的综合体项目。
1) 地段价值：城南，高铁商圈，城市新兴区。
2) 交通价值：邻紫月路，近高铁，扼守城市交通动脉。
3) 环境价值：30%绿化率，大型会所，架空层。
4) 产品价值：物业类型丰富，囊括商业、住宅、主题酒店以及公寓。
5) 配套价值：5.3万㎡一站式商业，让项目成为区域生活中心。
6) 品牌价值：tx置业集团回馈家乡项目，具有一定的品牌价值。
7) 稀缺价值：电梯多层产品，全城唯一。
8) 规模价值：潜江目前最大住宅项目。
二）、swot分析。
swot策略：
发挥优势，弱化威胁：通过品牌及规模，强化项目的品质感；通过稀缺的产品、优异的规划，提升项目的档次感。通过推盘节奏的把握、品质感的塑造及产品的差异化，弱化市场威胁。
利用机会，规避劣势：通过自身商业配套弥补周边生活配套不足；通过广告及包装塑造都市感，借势区域规划利好，强化新生活中心的愿景，规避“地段偏、是乡镇”的心理印象。改造水渠，使之成为绿化景点。
三）、项目整体定位。
关于定位的几点思考：
1、包容性原则：30万方的体量及丰富的物业类型，意味着客户的多元性，因此，本项目在定位的时候，需考虑定位对于产品的包容性，以及多元客户的包容性，应避免调子定的太高（阳春白雪），客户群狭窄，也应避免调子定低了，影响品质感（下里巴人）。
2、延展性原则：项目定位，后期需具备延展性。
3、差异化原则：在凸显项目的优势的同时，尽量与市场形成差异化定位。
潜江代表性楼盘的主打卖点及其定位。
4、swot原则：定位采取so策略，利用区域规划利好的机会，凸显项目优势。城南作为地产重点板块，规划及配套具有优势，是购房者普遍认同的板块；高铁商圈由于近200万方的商贸项目的规划，且168万方的奥特莱斯已经启动，具有较大的增值前景。
同时本项目的大体量，大型商业的规划，开发商丰富的造城经验及十亿打造新中心的大气魄，使得该区自成中心。
潜江TX城年度营销推广方案
一 市场分析。某城市规划。各区域楼盘情况。各区域房地产发展各具特色，南北纵向发展较早，较快，东西横向两区迅速崛起。随着金桥郡二期 章华国际新品的推出，及城和奥特莱斯的推出，城南及高铁板块将成为下半年的热点板块。丽景园 生态白鹤湾的推出，及金江新城 御景豪庭新品的推出，城西也将成为下半年的热点板块。城...
明大凯旋城2023年年度营销报告
平舆明大 凯旋城。年年度营销推广方案。2010年4月8日。第一章项目营销推广的前提。第二章销售目标。第三章 策略。第四章分阶段推广策略。第五章广告策略。第六章费用估算。项目总体营销策略。第一章项目营销策略的前提条件。1 总体指导思想。在单位总体的推售方式上，采用分批分期入市 推售的方法，即根据市场情...
东明阳光尚城2023年年度营销方案
2018年阳光尚城年度营销方案。一 2017年项目年度。1.年度业绩。2.客户成交分析。客户成交楼座与 分析。盘点项目推出 去化比率。客户成交面积分布。客户成交区域分析。3.营销动作梳理。二 市场分析。1.行业资讯。棚改红利带来2 3年的市场窗口期，明年来看，量涨价稳将是大趋势。政策信息内容为 截至...