2023年阳光尚城年度营销方案。
一、 2023年项目年度。
1. 年度业绩。
2. 客户成交分析。
客户成交楼座与**分析。
盘点项目推出**去化比率。
客户成交面积分布。
客户成交区域分析。
3. 营销动作梳理。
二、 市场分析。
1. 行业资讯。
棚改红利带来2-3年的市场窗口期，明年来看，量涨价稳将是大趋势。
政策信息内容为：
截至9月26日，全市已完成棚改户征收182287户，提前完成全年棚改任务量。
09月05日，全省2023年棚改任务，其中菏泽39个项目、61896套；东明县8个片区，共计7544户；
10月18日，十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的。”
11月04日，菏泽市住建局：所有拆迁工地、建筑工地和搅拌站，一律全部停工，不经验收合格，不经市、县区局长批准，一律不得复工。
11月06日，菏泽市发布“菏十八条”；
12月01日，异地公积金停止办理，首套房公积金首付不低于30 %，二套房40%；
12月23日，住建部：明年将针对各类需求实行差别化调控政策；
12月26日，开发商不得拒绝公积金贷款；
山东省**发文：全省水泥等企业采暖期全部停产，房地产项目施工面临艰难挑战！
小结：2. 土地市场。
2023年度东明县国有建设用地**总量中，商服用地10万㎡；工矿仓储用地96万㎡；住宅用地26万㎡；公共管理与公共服务用地44.5万㎡。
3. 规划发展。
棚改建设：根据《关于公布2023年棚户区改造项目的通知》2023年，全省计划改造棚户区共计1249个项目、699704套， 其中菏泽39个项目、 61896套 （东明8个片区7544套） 。
小结：棚改将激发新一轮的市场需求，释放大量市场**，加剧竞争。
4. 区域市场分析。
竞品分析。
竞品分布区域图。
锦绣城。锦绣城售楼处、案场包装展示：
锦绣城户外推广展示：
锦绣城优势：位置好，邻近第二实验小学，且社区内自配社区幼儿园，周边临近第二初中中学，是标准的学区房；**便宜，因此会成为客户的买房首选之地；
锦绣城劣势：项目还未建完地基，对于着急入住或者需要现房的客户不匹配。
银座康城。银座康城售楼处案场包装展示：
银座康城优势：周边靠近学区及华联商超，配套齐全，**便宜；
银座康城劣势：土地问题争议，对外宣传力度欠缺。
学府名都。学府名都售楼处案场包装展示：
学府名都优势：位置好，邻近万福河畔及各大学校，周边配套齐全；
学府名都劣势：150㎡左右大户型仅有一室向阳，采光不好。
育英佳园。育英佳园售楼处案场包装展示：
育英佳园优势：学区房，阳光户型，采光好；
育英佳园劣势：容积率大，楼间距小。
水岸鑫城（四期）
水岸鑫诚售楼处案场包装展示：
水岸鑫诚优势：；
水岸鑫诚劣势：
龙脉御园。龙脉御园售楼处案场包装展示：
龙脉御园优势：口碑好，主打卖点高端品质楼盘，配套设施齐全；
龙脉御园劣势：置业顾问接待态度较差，销讲动静分区不合理；
梦蝶庄园。梦蝶售楼处案场包装展示：
梦蝶庄园优势：**符合东明市场的成交**，户型功能布局合理；
梦蝶庄园劣势：靠近人民医院，病毒传染会分流部分客户。
丰海御龙湾。
丰海御龙湾仅剩顶层**，已基本售罄，仅剩顶层**成交**3600㎡，车位储藏室二选一。
产品成交**对比：
车位/车库、储藏室**对比：
5. 市场分析小结：
1） 新一轮的棚改计划持续进行推进，房地产市场相对活跃，由于棚户区棚改项目面世，大量的新楼盘相继掘起，竞品货量充足，市场上供大于求，客户可选择的余地加多；
2） 新增竞品除了银座康城、锦绣城、学府名都外，后期还会增加，壹号公馆已跃跃欲试，目前壹号公馆的围挡已出现在解放路与五四路交汇处，此形式对本案很不利；
3） 高层市场上的成交**在3250—3550元/㎡，小高层市场上的成交**在3500—3600元/㎡，多层市场上的成交**在3900元/㎡左右；本案**高于市场成交**300-400元/㎡；
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