我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。
根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。
今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革---新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、**策略、营销渠道策略、**策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
2、 房地产市场调查的主要内容
房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。
1） 房地产市场环境调查。
1． 政治法律环境调查。
1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产**政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
2） 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2． 经济环境调查
1） 国家、地区或城市的经济特性，
2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
5） 国民经济产业结构和主导产业。
6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。
7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外**和外商投资的发展情况。
8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
9） 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。
3． 社区环境调查。
社区环境直接影响着房地产产品的**，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：
社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
1） 房地产市场需求和消费行为调查
1． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2． 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3． 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
4． 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
2） 房地产产品调查。
1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 “
4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率。 5． 建筑设计及施工企业的有关情况。
3） 房地产**调查。
1． 影响房地产**变化的因素，特别是****政策对房地产企业定价的影响。
2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。
3． 房地产商品**需求弹性和供给弹性的大小。
4． 开发商各种不同的**策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5． 国际、国内相关房地产市场的**。
6． 开发个案所在城市及街区房地产市场**。
7． **变动后消费者和开发商的反应。
4） 房地产**调查。
1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。
2． 房地产广告**使用情况的调查。
3． 房地产广告预算与**公司调查。
4． 人员**的配备状况。
5． 各种公关活动对租售绩效的影响。
6． 各种营业推广活动的租售绩效。
5） 房地产营销渠道调查。
1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3． 租售**商的数量、素质及其租售**的情况。
4． 房地产租售客户对租售**商的评价。
6） 房地产市场竞争情况调查。
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：
1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
3． 对竞争者商品房**的调查和定价情况的研究。
4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
6． 对未来竞争情况的分析与估计等。
7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。
8． 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
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