第六章居住规划作业答案

第六章居住规划。

1、吴先生看上一户100平方米的房屋，屋主可租可售，租金每月3000元，押金3个月，买的话总价80万元，可办理银行按揭50万元，利率6%贷款，首付款30万，假设存款利率3%, 请回答以下问题：

1）租屋与购屋的年成本是多少？

购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用。

＝300000×3％＋500000×6％＋0＝39000元。

租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金。

3×3000×3%+3000×12=36270元。

2）未来只要房租调整幅度超过多少百分比，购屋比租屋划算？

租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金。

3×月租金×3%+月租金×12=月租金（9％＋12）＝39000元。

月租金＝3225元。

当租金提高超过 3225/3000-1=7.5% ，购屋比租屋划算。

3）如果购屋，吴先生选择20年房贷，每年本利和平均摊还额为多少？

a=pv÷（p/a，i，n）=50÷（p/a，6%，20）=50÷11.4699=4.36 (万元)

2、张先生有一购屋计划，打算五年后购买目标总价60万的自住房，首付款三成，贷款20年，贷款利率7%, 假设投资报酬率可达6%, 针对首付款筹措部份，每年应有投资储蓄额为多少？五年后采用本利平均摊还时，每年需还多少 ?

首府款：60×0.3=18万元。

每年应有投资储蓄额。

a=fv÷（f/a，i，n）=18÷（f/a，6%，5）=18÷5.6371=3.19万元。

五年后本利平均摊还时，每年需还：

a=42÷（p/a，i，n）=42÷（p/a，7%，20）=42÷10.594=3.965 (万元)

3、如果工作后5年买50万房子，10年后换100万新房子，第一次买房的首付款为40%， 10年换房，新房的首付款是**旧房并偿还债务后的余额，20年本利摊还。假设投资报酬率为6%，房贷利率为4%，房价不变，则第一次购房前、两次购房间及第二次购房后应有的年储蓄各为多少？

第一次买房：

首付款：50×0.4＝20万贷款：30万。

首付款每年储蓄：

a=fv÷（f/a，i，n）=20÷（f/a，6%，5）=20÷5.6371=3.548万元。

每年偿还贷款：

a=pv÷（p/a，i，n）=30÷（p/a，4%，20）=30÷13.5903=2.21 (万元)

第二次买房：

第一次购房房贷余额：

pv = a×（p/a，i，n）=2.21×（p/a，4%，20-5）=2.21×11.1184=24.57万元。

**旧房50万。

可购买新房金额＝50－24.57=25.43

新房首付款：25.43 贷款：74.57万。

每年偿还贷款：

a=pv÷（p/a，i，n）=74.57÷（p/a，4%，20）=74.57÷13.5903=5.487 (万元)

所以：则第一次购房前应有的年储蓄是3.548万元、两次购房间应有的年储蓄是2.21万元，第二次购房后应有的年储蓄是5.487万元。

4、小李目前年收入为10万元，银行存款20万元，计划于4年后购房。今小李可将20万银行存款和年收入的50%作为购屋首付款，假设年投资报酬率为8%，则届时累积之购屋首付款为多少元？

计算银行存款20万和每年节余5万元的终值。

计算结果为：届时累积之购屋首付款49.74万元。

5、小李通过银行按揭贷款买了一套新房，价值50万元，首付20%。银行提供两种还款方法供小李选择：等额本金还款法和等额本息还款法。

银行利率是6%。小李目前年收入约10万，试分析小李按揭贷款多少年合适？计算两种方法下小李每年的还款额。

小李最近资金相对紧张，预计以后会越来越好，你建议小李采用那种方法还贷？

房屋月(年)供款占借款人月(年)总收入的比率，一般不应超过25％到30％

从上表可见，采用等额本息法，贷款年限高于27年都是合适的，考虑到贷款年限过长，会带来较长的时间压力，建议小李采用28年等额本息贷款法。而采用等额本金贷款，会给小李带来较大的短期偿款压力。如果小李最近资金相对紧张，预计以后会越来越好，更应采用等额本息贷款法，降低当前的还款压力。

第六章居住规划作业答案

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