地价月度调查分析简报

2023年4月地价月度调查分析简报。

第22期）本月关注。

国际财经5月1日，美国联邦储备委员会宣布，将维持现有超低利率和量化宽松政策，以刺激就业增长和经济复苏。4月15日，纽约**三大股指全线**，道琼斯指数和标普指数均创去年11月以来最大单日跌幅。同日，国际****再次跳水，创下20世纪80年代以来最高单日跌幅。

5月2日，欧洲央行召开例行货币政策会议，决定下调欧元区主导利率25基点至0.5%的历史新低，这是自2023年7月以来欧洲央行首次调息。4月4日，日本央行宣布全面激进的货币政策，力争要通过增加国债购买，在两年内将基础货币增加约一倍，以结束15年的通缩困局。

5月2日，日本央行表示，因出台的量化宽松措施(qe)增加了经济中的货币流动规模，日本4月基础货币出现激增。5月1日，德国新租房法正式生效，其中对房租的涨幅做出更严格的限制，要求3年内租金涨幅不超过15%。

美国宏观经济温和扩张，但其前景面临下行风险。近期出炉的系列经济数据凸显欧元区经济正加速恶化，走出衰退困难重重，欧洲央行旨在通过调息来提振经济的意图显著。而在近期二十国集团(g20)会议上，各国基本上认可了日本央行的激进宽松措施，也在一定程度上反映通过货币宽松来助推经济已在国际上得到了共识。

国内政策。4月17日，***总理***主持召开***常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段工作。会议指出要加快落实保障性住房建设任务，确保质量和公平分配。

4月8日，国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知。

近期的***常务会议未再就房地产调控表明态度，而对各地对于“国五条”落地细则的宽严不一也未有明确态度。与其单靠不定期出台行政措施来调控市场，确实不如静下心来研究建立长效管理机制，做好基础保障工作，遵循市场运行规律，让位于市场，使其更好的发挥自有的调节功能。

本月度调查的范围包括北京、上海、广州和深圳4个一线城市，及天津、重庆、大连、青岛、厦门、南京、杭州、武汉、成都、福州、长沙和唐山12个热点城市（宁波、西安参加本次调查的专家比例不足50%，不列入统计分析）。参与本次调查的专家共计279名，占全部选聘专家的78.15%（本次月度调查专家库人员总数为357人）。

基于各城市专家对本城市地价走势的判断得出本期报告结论如下：

一、总体判断。

总体来看，政策利好延续，商服地价上升预期持续；“国五条”细则在各地方落地宽严有别，多数城市公布的细则流于形式未见真章。市场对此见怪不怪，大部分城市楼市热度稍减，成交量大幅下滑，但**未见松动，受其影响住宅地价仍未见下行趋势；工业用地总体受市场因素影响相对较小，表现相对平稳。（详细调查数据汇总见附表1、附表2、附表3）。

二、一线城市地价走势。

一）一线城市商服地价总体延续升温态势。

一线各城市商服地价延续上月升温态势。北京认为**的专家比例略有上升，其他城市商服地价与上月表现基本一致。

北京，认为商服地价出现**的专家比例为83%，其余专家均认为无明显变化。上海，有77%的专家认为出现了小幅**，其余的专家认为无明显变化。广州，认为出现了**、无明显变化的专家比例分别为%。

深圳，认为商服地价出现**、无明显变化和下降的专家比例分别为%。

二）一线城市住宅地价**态势有所降速。

与其他一线城市相比，本月深圳的住宅地价**势头有所强化，其他一线城市认为住宅地价**的专家比例相比上月均有不同程度的降低。

深圳，所有专家均认为出现了**，且认为涨幅在2%-3%的专家比例最高，为53%。认为住宅地价涨幅在%-2%的专家比例分。

别为%。北京、上海及广州，认为住宅地价出现了**的专家比例分别为%，相较上月分别下降了%，其他的专家认为无明显变化。

有超过半数的上海专家认为住宅地价**涨幅主要集中在1%-2%，广州的专家认为**的涨幅主要集中在1%之内，北京的专家认为**的涨幅在0-1%和1%-2%的比例相同。

三）一线城市工业地价出现微涨。

北京、上海均有65%的专家认为工业地价无明显变化，其他专家则认为出现了**。广州、深圳两个城市，分别有%的专家认为工业地价出现了微涨，其他专家则认为无明显变化。

三、其他热点城市地价走势。

一）热点城市商服地价整体上升态势有所弱化。

本月青岛、大连、唐山3个城市商服地价相对平稳，其他的热点城市中认为商服地价出现了**的专家比例集中在50%-70%，相比上月有一定程度的下降。

天津、长沙两个城市有超过75%的专家认为出现了**，比例分别为%，其余专家均认为无明显变化。

厦门、杭州、南京、重庆、福州、武汉、成都7个城市认为出现了**的专家比例分别为%，杭州、福州、成都分别有%的专家认为出现了下降，其余的专家认为无明显变化。

青岛、大连、唐山3个城市中，分别有%的专家认。

为商服地价出现无明显变化，其余专家均认为出现**。

除青岛、杭州、长沙，其他热点城市认为商服地价**的专家比例均有不同程度的下降，其中大连下降最大达45%，其他城市在20%左右。

二）热点城市住宅地价上升势头有所减弱。

大连、唐山是本月住宅地价表现平稳的城市，其他10个热点城市住宅地价全面上升态势有所减弱，认为出现**的专家比例有一定程度的下降。

南京、长沙两个城市的所有专家均认为住宅地价出现了**。南京有50%的专家认为**幅度在1%-2%，长沙的专家则认为涨幅主要集中在1%以内。

重庆、天津、福州、武汉4个城市分别有%的专家认为住宅地价出现了**，重庆、武汉其余的专家均认为无明显变化，天津、福州认为地价无变化的专家比例高于认为下降专家比例。

青岛、厦门、杭州、成都4个城市分别有%的专家认为住宅地价出现了**，青岛有个别专家认为出现了下降，成都专家中认为住宅地价无变化和下降的比例较为接近，其他城市的其余专家均认为住宅地价无明显变化。

大连、唐山住宅地价是热点城市中相对稳定的，分别有%的专家认为无明显变化，其余专家均认为地价出现**。

除唐山外，其他热点城市中认为商服地价**的专家比例均有相。

当程度的下降，其中大连下降最大达60%，其他城市下降幅度在20%左右。

三）热点城市的工业地价总体保持平稳走势。

热点城市工业地价总体走势平稳。除长沙有67%的专家认为工业地价出现了**，其余11个热点城市均有超过60%的专家认为工业地价无明显变化。各城市均无专家认为工业地价出现了下降。

四、专家观点聚焦市场动向。

调控细则纷落地，宽严不一见效慢。“国五条”及其细则在各地的落地，也在一定程度上反映了地方对于房地产调控的多重考虑。除了北京在国五条细则基础上对其进行了从严深化，大部分的城市出台的细则多是简单重申或是重点模糊，并未显示出较为明显的严控态度，尤其是对于此前大众热议的“20%个税征收”多未见具体操作细则，因此大部分城市市场对此反应也较为平淡，本月多地楼市表现的“高温”稍退迹象，只是市场在政策变化的应激期过后的自然反应，调控细则的实施效果如何，仍有待于进一步观察和评估。

楼市成交量下滑显著，**未现明显松动。据多地专家反映，相较上月，4月楼市成交量出现显著下滑。二手房交易下滑迹象明显，新建商品住房销售也受到一定的影响。

从**来看，个别城市二手房的**出现了松动，大部分城市的二手房**则保持了平稳；而新建商品住房的销售**则表现不同，部分城市的热销新盘有提价现象，个别城市有新盘集体上市的则推出了优惠措施，但不及去年范围广、

幅度大。政策调控成效异化，加速置业及房租**现象值得关注。此番调控政策的出台与落地，并未有效的抑制房价的回暖，反倒使得部分刚需改变预期，进入到加速置业的行列，不仅表现为急于入市抢购，而且体现为需求升级化。

鉴于购房门槛的不断提高，有实力的刚需首次置业即选择一步到位，以避免未来的改善型需求受到限制。此外，部分城市在调控政策的施压下，市场进入观望期，而这种态势造成了租赁需求的上升，房租**的现象也屡见不鲜。

投资需求集中商服市场，风险加大有待观察。近年来针对住宅市场的调控，总是在一定程度上惠及商服市场。有专家认为，在目前通胀压力日益增加的经济环境下，不动产的价值不断提升，是各方面资金的首选。

而轮番调控对商服地产而言，则意味着将会把更多不同层面的投资投机资本挤压过来，形成充裕的资金蓄水池。新政的持续调控，也将进一步打消部分投资客持续的观望心理，推动更多投资客转向商服物业市场。但是激增的市场**也会在一定程度上拉大投资风险，如果投资失手，难免将把自己套牢。

另外，如果央行整体的货币政策收紧，对商业地产的整体发展也难免会有些影响。近两年，部分城市已出现写字楼的井喷式**引起的市场供求关系严重失衡、导致投资回报率低下而使投资者信心大挫的现象。此外，多地**也希望通过商业综合体的打造来提升区域形象、拓展新的经济热点。

而随着多城市大体量的商业综合体集中**，虽然其分布较为分散，且各具特点优势，但如此庞大的数量是否能被市场所支撑，投资者是否能实。

现如开发商所描绘的“美好前景”，尚待时间来检验。

执笔人：地价所王锟）

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