学府花园”是宏峰房地产开发****准备开发的一个项目。广州市宏峰房地产开发****为民营企业，隶属于云峰集团，云峰集团业务涉及房地产、酒业、音响、教育、珠宝和药业等诸多领域。 广州市宏峰房地产开发****自2023年成立以来，现已完成了约40万平方米住宅小区的开发，现正开发的“云峰花园”地处新机场板块，总建筑面积约50多万平方米。
此外，公司目前土地储备近500亩。在“云峰花园”项目的3期工程中，第一工程楼盘已售完。第二期工程是当前主要销售楼盘，第三期为酒店式公寓仍然在建设中，并且将在近期公开发售。
云峰花园以往项目状况（表1-1-1）
学府花园”作为宏峰房地产第四期工程，前三期都位于花都区中心地段，地理位置好，“学府花园”正式在这样的背景下，由云峰企业下属公司宏峰房地产开发****和华南理工大学广州汽车学院一起策划订立项目。在宏峰房地产开发****相续开发的楼盘，公司学的了丰富的开发经验，对公司的成长有重要意义。在过去的销售结果来看，宏峰房地产开发****取得较好的成绩。
在这样的背景下，“学府花园”作为第4期工程势在必行。
“学府花园”项目主要性质为商业和住宅用地。“学府花园”3个区分两期开发。第一期ab区总用地面积为87241平方米。
净用地面积为67664.0平方米，建筑占地面积是16915.0平方米，总建筑面积为232706.
1平方米。项目第一期ab区楼型是大约起十几栋楼，户型面积最小50平方米。最迟开售是2023年5月1日。
第二期c区会在项目第一期的销售情况下另作计划。
“学府花园”房地产项目位于花都区新华街学府路华南理工大学广州汽车学院公交车站旁边。往东1公里就是广清高速公路海布出口，和广州北站有20分钟车程。通过平步大道可以很快到达广州新白云机场。
最大的优势是靠近花都区最优美的大学华南理工大学广州汽车学院。临近花都区汽车城，享有浓郁的文化科技价值和自然生态价值。背靠青山面朝平川，在地理位置上是不可多得的理想居住小区。
附近有幼儿园小学中学集全的中山大学雅宝学校，并且和大学华南理工大学广州汽车学院成为最紧密的邻居。
地铁九号线的开通无疑会令花都与广州市区的连接将会更加紧密，大量广州市区的上班一族将会选择入住花都，毕竟现在花都的楼价对很多准备买房的人来说具有很强的吸引力。地铁开通到花都后，在市中心拥有住宅将不再具有明显的优越感；相反，环境优、空气好、地铁沿线的城郊，会更吸引人们的眼球。工作在城市，生活在城郊，将成为一种新的生活模式。
而地铁的延伸也会让有私家车的人们，将视线转到更远的城市外围或是卫星城。开车到地铁站，尔后再乘地铁去工作将成为一种新的生活选择。在不久的将来居住在花都的人们就将开始享受这样的生活。
从地铁九号线的起点、终点及经过花都中心城区的线路走向来看，我们可以大致了解其对花都楼盘的影响。汽车城板块站受益的将有保利城花园、万科天景花园、天马河国际公馆、祈福辉煌台等汽车城板块楼盘。花都中心城区受益面将更大，区府板块将整体受益。
目前在售的有雅居乐御宾府、朗悦君廷、马鞍山一号、大运家园等楼盘。而终点站新白云国际机场，虽然不能看出对具体哪个楼盘的影响力，但将使花都楼盘往来机场都较为便利，大幅度全方位地提升了花都楼盘的投资价值。
在整体项目开发目标中。“学府花园”第一期ab区总用地面积为87241平方米。净用地面积为67664.
0平方米，地形像直角梯形分布，长边沿着铁路分布，短边沿学府路分布，斜边紧挨汽车学院，小区内的建筑占地面积是16915.0平方米，总建筑面积为232706.1平方米。
在小区内分布十几栋6到8层的底层住宅，集合道路、水池喷泉、湖景假山、公共建筑、绿化等建筑和景观。绿化率在50%以上。把“学府花园”打造成为花都区独特的具有文化科技价值和自然生态价值的优美小区。
项目规模为1000户左右的人文自然住宅区，给急速的广州大都市生活一个自然生态和丰富文化蕴意的优美住宅区。
在户型和楼型设计目标中。根据市场调查数据显示如下，根据市场反应状况来决定户型。户型以两房两厅为主，四房一厅和三房两厅相结合，加有一房一厅。
其中一房一厅占25%左右，两房两厅占大约20%，三房一厅占35%，四房一厅占20%左右。户型面积分别为50平方米，70--80平方米，90—120平方米及130—150平方米。根据市场调查数据显示：
28%的被调查者是单身人士；12%的人是两口之家；占28%的人是三口之家；30%的人是四口之家。这就说明占有70%人已经是已婚家庭，而这部分的人对房子的需求是比较强的，也就是说房子的需求具有明显的优势。
调查数据：家庭结构状况（表1-2-1）
另外，楼距要宽，消除窄楼距造成的焦虑和紧张，宽楼距，高绿化相隔，给人一种宁静的氛围，50%以上的绿化真正实现生态自然价值。楼层错落分布在假山、水池、湖景、绿地间，营造一个在优美环境里生活和学习，在自然生态中栖息和享受的小区氛围。
在市场销售目标中。分段强势推广项目和建立企业品牌。在楼盘推出后第一个销售高峰既2023年5月到10月要达到销售率达30%左右。
在第二个销售高峰2023年5月到10月形成稳定销售额。随后计划第二期c区项目。
在营销渠道和**策略方面。营销推广过程中要注意销售渠道的建立要合理，对于销售推广店面的选址更通过科学策划，推广的营销渠道方式中，除了采用传统的实体售楼部及中介店面，还加强各种**、网络及无线广告等各种渠道相结合的方式。在**策略方面，在“五一”**周和国庆长假这两个重要时期，采取人员宣传单广告、可视**广告、大屏面广告牌、各种**活动猛烈推广宣传，可以通过这些强势广告在短期中渗入人们脑中。
在项目公开发售后还要在网络、交通**、墙体和灯箱等做长期广告。另外在和南理工大学广州汽车学院近10000名师生中可以做一些**策略。例如在老师的家庭挂历学生的通知书和成绩单这些媒介上合理做些**策略。
1）花都区房地产市场。
广州市宏峰房地产开发****自2023年成立以来，现已完成了约40万平方米住宅小区的开发，主要市场区域在花都区，花都房地产业发展起步于2023年，2023年至2023年为高速发展期，2023年至2023年为调整消化期，2023年至今为恢复上升期。花都区房地产开发公司已由2023年的4家发展到现在的78家，建筑公司兼营房地产业务的有4家；在78家房地产开发公司中，资质为二级、有开发实绩的在12家左右。
所以花都区的房地产的市场前景良好，房地产市场空间较阔。各个房地产公司都钟情于花都区，并且相继到花都区投资，一大批楼盘相继面向市场发售，而且从市场销售情况来看，大部分企业都有良好的销售市场。在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的一大亮点。
据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。物业开发也呈多元化发展，包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工的房地产项目总量达到20多个，已公开新项目的总建筑面积约在600万平方米左右，一场地产开发热潮将在北部掀起。
2）花都区商品房市场状况。
现正开发的“云峰花园”地处新机场板块，总建筑面积约50多万平方米。此外，公司目前土地储备近500亩。根据广州市国土房管局统计数据显示：
花都区2023年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2023年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元/平方米，住宅成交均价比2023年增长了80.4%。成交面积为102.
8万平方米，同比增长14%。07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达46.8%。
个别楼盘销售**已是突破6000元/平方米大关。
根据统计局公报，2023年花都区完成全社会固定资产投资86.71亿元，其中完成房地产开发投资额24.31亿元，房地产开发投资占很到的一部分，同比增长26.
23%。其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。
3）企业的市场客户情况。
云峰花园”的目前市场的市场客户有中高收入工薪族、公务员、商务人士，还有潜在的青年创业者。宏峰房地产开发****在众多的房地产公司中明确了自身在花都的地位，拥有一定的客户资源，在云峰酒店和云峰商业大厦的带动下，在花都区乃至广州市建立了一定的品牌。在花都区这个市场，在面对面实际表调查中，云峰集团在人们心中有一定的知名度和美誉度。
1）整体楼盘情况。
楼盘介绍：“云峰花园”的第一期工程家庭住宅17栋8层住宅区，建筑规模为900户左右的楼盘已售空，第2期工程正在发售中，星级酒店式公寓也准备建设完成并推向市场。“云峰花园”占地面积325亩（21万平方米），总建设面积约51万平方米，分四期开发，一期住宅建筑面积约12万平方米，二期建筑面积约9.
6万平方米。
项目配套：商业大厦、酒店、珠宝交易市场、游泳池、超市、停车场等。
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