企。业。战。
略。管。理。作。
业。本组成员：
贾晓雯 b08050520
董月赞 b08050516
张蓉 b08050543
孙廷超 b08050508
房地产行业分析报告。
房地产行业环境分析。
一． 外部环境分析。
政治法律环境。
1.限购令。
2限制房地产开发的的贷款管理。
3规范土地储备管理。
4加强住房消费贷款管理。
5切实调整住房**结构。
6进一步整顿和规范房地产市场秩序。
二．经济环境：
经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。国家的经济环境变化如下：
1国民生产总值持续高速增长。
2提高存款准备金。
3存款加息。
4**影响。
社会与文化要素：1人口因素 2社会城市化3家庭结构因素。
技术要素：1融资创新2销售创新。
波特五力模型分析：
一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。这五种力量是：
进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；**商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、**商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
一）新进入者的威胁
1.进入障碍，行政管理壁垒。在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：
“建设用地规划许可证、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。
2.资本要求需要企业有绝对的资金实力。房地产业要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。
3.**政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注**的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。
4土地资源壁垒。作为一个房地产企业，如果不能获得房地产开发所需的土地这一核心资源的话，即使房地产企业在一个地区设立起来了，也不能认为真正进入了这个地区的市场。
（二）**商讨价还价的能力
我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的**商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的**下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的。
（三）买方讨价还价的能力
企业作为供给方，总是想方设法提**格，而买方会尽量压低**。目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。
因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。
（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度
行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发竞争反应。因此，企业为了追求战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改善市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。
同一行业中的企业很少有完全相同的，他们在资源和能力方面各有不同，并努力使自己与竞争者不同。通常地，企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。**、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然不同的行业展开竞争的方面不同。
1.同行企业的数量。有很多公司参与竞争的行业，竞争通常很激烈。
但在另一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。房地产行业应该就属于后者。一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关重要的。
与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处于一种更加有利的位置。
2.行业增长程度。房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。
竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有**。不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。
3.高额固定成本。房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。
4.较高退出成本。房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进**地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的，人、财、物已经投入，真正的“产成品”还没有出来，这是个两难的境界。
五）替代品的威胁。
住房基本上是没有替代品的，即使有租赁廉租房，小产权房，经济适用房和保障性住房等。在目前的政策背景下，这种性质的房产不可能真正威胁到商品房。
结论：通过对房地产五种力量的分析，我们能够对该行业的吸引力做出判断，看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。一般来说，竞争力量越强，行业中的投资者能够获得的回报就会越低。
相反，有吸引力的行业通常具有高的进入障碍。房地产行业是属的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、**链长、地域性强的特点。
从以上对房地产业的五力模型分析可知：房地产业是一个十分有吸引力的行业。由于需求的刚性以及和谐社会的建设及新农村建设，宏观调控对房地产市场快速发展影响有限，在人民币升值因素及流动性充裕的条件下，作为实物资产的房地产**以及作为金融资产的房地产**的**依然存在**空间。
而且随着中国城市化进程以及经济的高速发展给房地产行业的发展带来了无限机遇，长期看好中国房地产业的发展。
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任务分工：the cong play 珛鎷呬繚鐗╂潈。
the 鍥 lies the 檯鐗╂祦贾晓雯 ：外部环境分析。
the 鐗╄祫 zhu 涢攢 cong ″垝。
the lu х墿 juan straches董月赞 ：经济环境分析。
孙廷超 ： 波特五力模型分析。
the 鐢╂寕 ma 愯緭张蓉：结论。
小组成员共同选题及制作报告。
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