营销中心。2024年9月20日。
一、 背景分析。
二、 项目状况分析。
1、 地块区位状况。
2、 地块交通状况。
三、 项目swot分析。
1、 优势。
2、 劣势。
3、 机会。
4、 威胁。
四、 区域竞争项目分析。
五、 项目定位。
1、 定位原则。
2、 市场细分与目标客户定位。
3、 主题定位。
4、 形象定位。
5、 **定位。
六、 营销推广策略建议。
1、 营销模式建议。
2、 销售策略建议。
3、 销售渠道建议。
4、 营销计划建议。
5、 宣传策略分析。
七、 结语。
一、 背景分析。
一) 、宏观经济简析。
回顾上半年中国宏观经济现状，总体呈现出良好的发展态势。从国家统计局公布的数据来看，在拉动经济三驾马车中，投资依旧占了相当大的比重，投资增长有过热的嫌疑，同时上半年cpi同比创出了新高，推高了社会整体生产成本，而pmi（经理人采购指数）出现了连续几个月的下降，8月份创出了新低达到了50.9，这一系列的数据显示，中国通胀压力依旧巨大，工业生产景气度不高，中国经济处于滞涨的边缘，下半年宏观经济形势不容乐观。
要控制cpi的快速增长，就要控制好整体经济增速，控制好货币**量，以及降低投资增速，提高消费需求，而房地产在投资领域所占比重最大，资金要求率最高，因此要从根本上解决cpi过热的问题，就要是降低房地产业的投资增长速度，尤其是控制好房价的涨幅，从而将一部分资金从房地产业中排挤出，回归到工业生产和消费中去，使货币投放在三驾马车中趋于平衡。因此**上半年针对宏观经济出台了一系列宏观调控政策，尤其对房地产行业推出了加息、限购、限贷、保障房等，从收缩资金面到增大**量的手段。
二) 、上半年全国房地产市场情况。
通过分析，我们归纳出全国上半年房地产市场总体呈现出一下几点特征。
1、房价快速**的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅**环比涨幅均未超过0.5%，环比**的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。
这些表明**抑制房价过快**成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比**，因而调控之路任重而道远。
2、房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2024年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售增长12.
1%，表明房地产市场依然活跃。
3、房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.
1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.
26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.
36个百分点。从2024年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.
6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。
4、房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。
5、房地产开发企业市场集中度明显提升。今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2024年提升3.
3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2024年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、碧桂园、金地、保利等上市房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.
3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。
6、货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年cpi维持高位且gdp明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。
目前**采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。今年上半年房地产开发资金**分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。
资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.
9%，已逼近2024年时的水平。
三) 、重庆房地产市场分析。
2024年1-8月全市房地产开发市场在宏观政策调控背景下，开发投资、市场销售、施工建设等各项指标增速渐趋平稳，波动幅度收窄，整体市场有企稳迹象。
开发投资增速在连续回落后趋稳。
1-8月，全市房地产开发投资完成1195.78亿元，同比增长34.9%，较上月回落1.
0个百分点，其中住宅投资839.91亿元，增长36.1%，较上个月回落1.
5百分点。上半年，全市房地产开发投资增速从年初52.8%的历史高位不断回落，到6月以后在35%左右小幅波动，开发投资增速呈现出放缓后逐渐平稳的发展趋势。
商品房销售面积增速持续五个月保持在12%左右。
1-8月份，全市商品房销售面积2500.52万平方米，同比增长12.2%，较1-7月份增速回落0.
5%，呈基本持平态势，其中商品住宅销售面积2300.73万平方米，增长9.4%,较1-7月份增速回落0.
4%，自4月份以来到8月份，全市商品房销售面积各月增速分别为：12.6%，11.
2%，12.8%，12.7%，12.
2%，基本维持在12%左右，市场销售状态较为平稳。
施工、新开工和竣工面积增速逐步趋同。
1-8月，全市商品房施工面积17825.42万平方米，同比增长26.7%，其中商品房住宅施工面积14030.
00万平方米，增长25.1%；商品房新开工面积4496.70万平方米，增长21.
3%，其中商品住宅新开面积3422.43万平方米，增长10.2%；商品房竣工面积1636.
53万平方米，增长22.4%，其中商品住宅竣工面积1325.55万平方米，增长18.
8%。全市商品房施工面积、新开工面积与竣工面积增速在经历了2024年的较大波动后，各项增速逐渐合拢于20%左右的短期平衡点，后期有望在此基础上形成同步发展的长期态势。
总体来看，1-8月份重庆房地产市场呈现出前高后低，投资增速，销售面积，竣工情况出现了**后有所企稳态势。房地产市场在经过2024年的大幅波动后，各项指标波动逐渐回笼，出现了回归理性的走势。
四) 、荣昌宏观经济走势。
1）、荣昌2006——2010宏观经济情况。
全年全社会固定资产投资1382069万元，比上年增长45.2%。分城乡看，城镇投资1211804万元，增长48.
2%；农村投资170265万元，增长27.2%。分产业看，第一产业投资52428万元，增长65%；第二产业投资599808万元，增长31.
4%；第三产业投资729833万元，增长57.5%。
2）、荣昌2006—2024年地方财政收入。
全年县域财政总收入达到354490万元，增长92.0％。其中县级财政收入300177万元，增长112.
1%。县级财政收入中一般预算收入157787万元，增长93.0%；**性**收入142390万元，增长138.
2%。从税收看，全年共完成县级税收收入68643万元，增长66.3%。
其中：工商税收45783万元，增长36.1%。
全年财政支出412429万元，增长69.1%。其中：
一般预算支出280132万元，增长54.7%；**支出132297万元，增长111.3％。
3）、荣昌2006—2024年城乡居民储蓄存款统计。
2024年末全县金融机构各项存款余额达到1277552万元，比年初增长15.3%。居民储蓄存款余额902235万元，比年初增长12.
9%。年末金融机构贷款余额达到709384万元，比年初增长27.3%。
4）、荣昌2006—2024年城乡居民收入状况
2024年末全县户籍人口83.21万人，比上年减少1136人。其中农业人口62.
48万人，非农业人口20.73万人。全县城镇经济单位职工人数为3.
07万人。城镇居民人均家庭总收入17452元，增长11.5%，其中人均可支配收入16619元，增长11.
4%。总收入中，人均工薪收入10152元，增长7.5%；
2024年农村居民人均纯收入6755元，增长17.6%。其中，人均工资性收入2561元，增长24.
2%；人均家庭经营收入3739元，增长11.1%；人均财产性收入分别增长409.9%；人均转移性收入406元，增长32.
1％。人均生活消费支出3770元，增长27.9%；
注：以上所有数据**荣昌县统计局统计年鉴。
5）、小结。
由以上数据可以推导出，荣昌县社会固定资产投资，居民储蓄和人均可支配收入稳步增长，城镇化率进一步加大，荣昌整体宏观经济发展良好，这些都为荣昌房地产市场的高速发展奠定了坚实的基础。
五) 、荣昌房地产发展分析。
1、 回顾。
2024年之前，荣昌房地产市场处于萌芽状态，开发量很小，市场处于培育阶段，商品房整体品质较差，没有出现真正意义上的小区概念房，并且大部分购房者的需求处于满足基本居住的初级阶段。
2024年，荣昌房地产开发企业受外界的影响，推出了真正意义上的小区商品房，其中有代表意义的楼盘有：拓新上河城、奥林水岸、阳光家园、滨河花园等，同时也带动了商品房均**突破的1800元/ ㎡的整数关口，全年商品房销售面积为58.41万方，房地产开发进入了高速发展期。
2024年，荣昌房地产市场受全国房地产市场火爆的影响，销售量达到75.64万方，市场人气被充分激发起来，商品房销售市场完全处于卖方控制之下，外地大开发企业纷纷来荣昌拿地，荣昌的房地产市场被彻底打开，商品房均价很快突破了2200元/㎡。
2024年，荣昌房地产市场进入白刃战状态，品质**不断涌现，全年商品房销售量达到107.32万方，同时市场商品房均价大幅度上升，一线**的销售均价都达到了3500元/ ㎡以上。
2024年，荣昌上半年房地产市场销量达到了52.59万方，一线**的销售均价达到4000元/㎡以上。
2、 展望。
2024年，国家推出了进一步调控房地产宏观政策，尤其是下半年推出了针对二三线城市房价过快**的限购令，在宏观政策的作用下，荣昌房地产市场下半年将不可避免的出现一波**大战（从最近一些楼盘的优惠幅度可见一斑），一段时间内商品房的整体成交量将出现萎缩，购房者可能会出现类似于2024年底的观望状态，我们预计将出现一段时间的买方主导市场状态，这将对位本案前期蓄客形成负面影响。
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