2024年成本法作业。
1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置**为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。
试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
解：（1）求折旧额d
2）至估价时点的折旧总额et为。
或。3）建筑物现值v：
v=c-et=600×1200-195428.52=524571.48（元）
或v=c[1-（1-r）×t/（t+n）]=524571.43（元）
注：公式要写完整；et的取值必须取195428.52，不可取195428.57。
2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置**每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：c=1000×500，r=5%，n=50，n=30
建筑物现时总价=
建筑物现时单价=310000/500=620元/m2
答：略。3、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
解：（1）求土地**vl
vl=2500×1000=250（万元）
2）求建筑物**vb
建筑物的重置**c=6000×1100=660（万元）
vb=万元）
3）计算房地产总价v
v= vl + vb=250+528=778（万元）
4）计算房地产单价p
p=v/s=778/6000=1296.67（元/m2）
4、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2024年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。
建筑物是于2024年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场**是500元/m2，同类建筑物重置**是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置**30万元，经济寿命5年；设备的重置**为50万元，经济寿命15年。
残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2024年4月的市场**。
解：（1）计算土地现实**vl
2）计算建筑物的现实**vb
求建筑物重置**c
c=1000×2000×3.0=600（万元）
求可修复部分折旧d1
d1=5（万元）
求装修部分折旧d2
d2=30×2.5÷5=15（万元）
求设备部分折旧d3
d3=50×2.5÷15=8.33（万元）
求结构部分折旧d4
d4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元）
求折旧总额d
d=d1+d2+d3+d4=61.77（万元）
则vb=c-d=600-61.77=538.23（万元）
3）计算房地产在2024年4月的市场**v
v=vl+vb=98.26+538.23=636.49（万元）
注：求土地现实**时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。
5、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置**为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置**为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。
假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2024年试题）
解：（1）计算建筑物的重置**。
建造成本：800万元。
管理费用：800×3%=24万元。
投资利息：（800+24）×60%×[1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[1+6%）0.5-1]=54.90万元。
建筑物的重置**：800+24+54.9+50+120=1048.9万元。
2）计算建筑物的折旧额。
墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元。
装修部分的折旧费=200×2/5=80万元。
设备部分的折旧费=110×8/10=88万元。
长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34万元。
该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元。
6、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让**为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置**为140万元，平均寿命为5年；设备的重置**为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。
试计算该宗房地产现时的**。（土地资本化率为8%）（2024年试题）
解：（1）运用成本法计算公式：
房地产**=土地重新取得**+建筑物的重新购建**—建筑物折旧。
2）求土地的重新取得**。
因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的**。
3）计算建筑物的重新购建**：
建安成本=600（万元）
管理费用=600×3%=18（万元）
投资利息=（600+18）×40%×[1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[1+6%）0.5-1]=33.54（万元）
销售税费=90（万元）
开发利润=120（万元）
建筑物的重新购建**=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）
4）计算建筑物折旧额。
门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）
装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）
设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）
长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元）
建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）
5）该宗房地产的现时**=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）
7、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.
5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部**，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售**为5000元/m2，销售税费为销售**的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地**。（2024年）
解：（一）第一种解法。
1、项目总建筑面积。
1.2×10000×2.5=30000（m2）
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
2）房地产开发项目总价值及折现值。
住宅楼价值。
5000×15000=7500（万元）
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：
写字楼价值。
写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）
写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）
写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）
有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）
租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）
写字楼价值：
写字楼折现到第1年末折现值=
项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）
3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）
写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）
住宅楼开发成本及管理费折现值。
写字楼开发成本及管理费用折现值：
项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89（万元）
4）住宅楼销售税费及折现值。
住宅楼销售税费：
7500×6%=450（万元）
住宅楼销售税费折现值：
5）所能支付的最高土地**。
（原6412.50万元）
2、第二种解法。
1）项目总建筑面积。
1.2×10000×2.5=30000（m2）
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积=15000m2。
2）房地产开发项目总价值及折现值。
住宅楼价值。
5000×15000=7500（万元）
写字楼价值。
写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）
写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）
写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）
成本 作业成本法
作业成本法 成本管理新技术。尽管目前我国企业在核算中还无法采用作业成本法，但引进作业成本计算制度，特别是其中蕴含的价值链 零存货 全面质量管理 成本动因以及多技能的工人。等新思维 新观念，还是很有益处的。逸凡 2001 02 08 作业成本法是市场竞争和技术进步两个根本经济因素作用的产物。作业成本法...
作业成本法与估时作业成本法
四 存在 分割难 的问题。分割难 的问题往往发生在 资源 作业 环节，即一个费用归集中心混合着完成几项作业，而作业又由不同的成本动因造成。根据abc理论，这些费用必须准确地归集到不同的作业中去，但在企业的实务操作中，员工在一个部门内的工作往往不是单一的，而是混合进行的。例如，在一个销售部门内有30位...
作业成本法与估时作业成本法
论作业成本法的缺陷与估时作业成本法的改进。作业成本法的基本理念是 作业消耗资源，产品消耗作业 相较于传统成本法主观的分配方法，作业成本法则采用动因追溯的方法，在一定程度上减少了分配环节的主观性。然而，作业成本法在发展过程中却遇到了非常多来自现实问题的阻碍，使得其并没有成为现代企业内部成本管理系统方法...