二期项目。
昆明怡泰房地产开发****。
策划方案。序。
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明怡泰房地产开发****。
策划方案。序。
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实。 2023年gms会议、2023年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。
希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。
定位篇。一、 项目定位。
1.1 项目概况。
所处区域： 盘龙区。
地理位置： 北京路延长线与金色大道交汇处。
占地面积： 15亩。
1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。
如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。
居家办公也是现在商务楼的走势。
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。
从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金**也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。
1.3定位依据。
优势分析。地段公共交通线路多，出行非常便捷；
由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；
本案周边的写字楼**量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析。本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；
本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；
由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
市场分析。本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南**、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金**。
总的来说，其租金**相对于商圈内的租金**低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金**直接关系到本案最终租金**和销售**的确定。
市场机会点。
本区域内目前的**量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区**、市公安交通厅等**部门相继建成，预计在未来的2023年—2023年将会有很大的**量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。
市场威胁。大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成周边环境影响；
大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；
综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置。
二、 目标客户定位。
2.1公司主营业务及行业分类。
2.2公司注册资金。
2.3锁定目标客户。
注重相对较有吸引力的**；
较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要达到65%—70%；
办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；
合适的地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；
大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，这样容易给客户留下好的印象；
较为完善的物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保洁等。
三、 **定位。
3.1租售**确定。
租赁**：建议在35元/㎡—45元/㎡。
销售**：建议在3200元/㎡—3800元/㎡。
3.2**定位支持：
支持一：市场**比较法
租赁**：昆明市高层写字楼的平均租赁成交**为38元/㎡。中位数为35.5元/㎡。各楼层**不均。最低租赁成交**18元/㎡，最高租赁成交**85元/㎡。
平均租赁**最高的3幢高层写字楼为：
右弼大厦（67元/㎡）
滨江大厦（60元/㎡）
国际商务大厦（60元/㎡）
平均租赁**最低的3幢高层写字楼为：
昆明大厦（26元/㎡）
博佩大厦（25元/㎡）
龙宇大厦（21.17元/㎡）
租赁付款方式：
半年一付，34.4%
季度一付，32.8%
一年一付，25%
一月一付，6.9%
其他，0.9%
销售**：昆明市高层写字楼的平均购买成交价为3584元/㎡，中位数为3823元/㎡。最低购买成交**615元/㎡，最高购买成交**5000元/㎡。
平均购买成交**最高的3幢高层写字楼为：
华一广场（5000元/㎡）
护国大厦（4924元/㎡）
建工大厦（4500元/㎡）
平均购买成交**最低的3幢高层写字楼为：
建筑大厦 (3350元/㎡)
建设大厦（3200元/㎡）
汕头大厦（3000元/㎡）
购买方式：分期付款，50%
一次性付款，40%
银行按揭，2.5%
其他方式，7.5%
昆明市高层写字楼租售成交**表。
写字楼方案
5a级智能写字楼网络。建设方案 唐山启奥科技 地址 唐山市火炬路122号。邮址 0315 3855223 151 写字楼共有28层，每层有20个房间，其中每个房间留有一个信息点和一个语音信息点，同时为了保证楼层的安全，各个楼层电梯口 楼道口 走廊都设有监控。要求 多 放在会议室，语音信息点使用 程控...
写字楼中秋活动策划方案
智慧谷中秋活动策划方案。1 活动主题 贺中秋 迎国庆 2 活动目的 活跃园区的节日气氛。3 活动时间和地点 时间 9月29日，11 30 13 00 地点 智慧谷2幢1楼大厅。4 前期宣传 1 微信 推送 2 微信群推广 3 电子水牌宣传 提前一周完成设计图，并将设计图投放到电子水牌 5 活动内容 ...
写字楼租赁方案
一 操作思路及方法。策略目的 双管齐下，扩大目标客群。迅速树立写字楼的使用形象，培育市场 提升人气。增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心。策略操作方法 招租部分。1 指定招租的楼层 整栋大厦的6 10层5个层面 2 成立专门的招租中心和招租小组，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记...