成交量上升，**量减少。
2024年上半年数据。
二手成交活跃，二次、多次置业兴起。
二手市场的活跃，从一定程度上反映了一手市场中，二次或多次置业的兴起。不仅有房住，而且要住得更好，还可以把置业当成投资，这是广州人二次置业的主要想法。富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。
广州房地产市场进入大众消费时代。
目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。
以上几点对楼市的影响在于：
1、整体楼市有坚定的支持力。
2、有利于郊外楼市的发展。
海珠、天河仍是楼市重点。
根据2024年上半年房地产信息中心公布的数据显示，海珠、天河成交量各占总成交量的%。在广告量及在售楼盘数量上也占有相当比例。随着地铁二号线延长线的投入使用，新港西—赤岗—琶洲一带成为后起之秀。
节日营销概念有所淡化。
2024年两个“**周”也有不少楼盘做广告搞**，但从广告投放量上看，仅“五一”期间（五一前一周至5月第一周）就比02年同期减少2415万元，减少24%。剔除“非典”因素的影响，春节期间做广告宣传的楼盘也基本与去年同期持平，发展商依靠“节日营销”卖楼现象在今年楼市中已有所改变，逐渐淡化大节日，摆脱“节日营销”。
品牌楼盘优势明显。
随着房地产市场的发展，房地产企业将不断进行优胜劣汰，品牌优势将有利于提高房地产企业的竞争力。在“非典”的考验下，大集团、知名品牌在消费者心目中的地位得到了体现，并体现到具体的购房行动中去，因此知名品牌开发商的楼盘业绩相对其它开发商楼盘业绩要好。
消费者更注重居住空间的环保设计和通风性能因素。
非典”的到来，加深了人们在居住空间的环保设计和空气流通对于健康的重要性上的认识。于是，在选购住房时，对楼盘的绿化率、容积率和单元坐向等因素倍加关注，同时在产品设计中对通风性能也提出了更高的要求。
整体规模将继续保持。
随着广州城市环境、市政、交通的改善，如珠江两岸工程，琶洲会展中心的建设，地铁二号线的投入使用等市政利好，广州楼市发展将继续保持“高位运行”。
开发模式同质化。
目前广州房地产市场开发尤其是郊区物业开发模式正趋向高度的同质化，例如a盘建有会所兴办了学校，b盘也跟着配备；c盘开通交通车开设便利店，则d盘也会跟紧筹备。在2024年，这一问题将会更加严重。
外来人口不断增加。
近年广州楼市中，外来人口购房的数量不断上升。而广州郊区是外来人口购房较多的区域，外来人口数量的上升，必会促进郊区楼市的进一步繁荣。
二手成交比例继续上升。
二手房成交量的上升，意味着有大量的客户放出原有住房进行二次置业。
新城市中轴线基本形成。
新城市中轴线是指广州东站—天河体育中心—珠江新城中心区—赤岗—海心沙（新客运港地区），该中轴线贯通规划建设中的城市新区、城市交通枢纽，是一条能够真正体现未来城市新貌的中轴线。2024年竣工的地铁三号线将使城市新中轴线由景观带较强的轴线，演变为景观轴和发展轴。
a 洛溪板块。
b 华南板块。
c 琶洲板块。
d 海心沙板块。
未来豪宅新天地。
目前，在海心沙——海怡半岛的一江两岸已有4个楼盘——南面是和黄珊瑚湾畔、星河湾海怡项目，北面的是珠江御景湾和罗马家园。除罗马家园档次相对略低之外，其余3个项目均倚仗江景走高档次大户型的豪宅路线。
交通网线将分三期逐步完善，加速板块成型。
近期交通：华南快速干线大学城出口开通后，该区域到达琶洲会展和天河体育中心仅需5分钟和15分钟。
中期交通：已经动工的新光快速干线和地铁三号线，直通海心沙岛。海心沙岛将是国内首个城市轨道交接站出口所在地，其地铁出口将成为地铁广佛线和广珠线的终点总站。
远期规划：海心沙岛将规划建成广州的一个主要水运客运港，连接珠三角水路网络，60分钟到达香港、澳门、深圳和珠海等地。
江景、“南肺”增添板块魅力。
海心沙—海怡板块不仅拥有珠江江景，更独享万亩果园这一生态资源。
e 滨江西－洲头咀板块。
环岛路构筑新豪宅区域，江景媲美滨江东。
环岛路是海珠区的“七大”重点工程项目之一，该路全长40多公里，宽30~60米，既是一条交通主干道，将海珠区与周边地区连接起来，又是一条观光景观道，沿途可以欣赏珠江前后航道的风光。目前，已完成洲头咀至广州大桥段市政道路的全面建设改造，整个路段，看起来就像是几年前的滨江东路。
多个强势项目进驻，全面改变提升住宅档次。
光大花园的新一期项目正在大面积开工，前景的明朗让人实实在在看得见。近日，海珠西部不少楼盘不约而同打出“新滨江板块”的旗号，大有和滨江东叫板的气势。
小结：华南板块。
无论在板块形象和发展前景上均远胜于洛溪板块，因为同属于番禺区，因此在共同面对广州市区的竞争上，华南板块对洛溪起到了带动的作用，但在自身两者间，却始终是洛溪板块的主要威胁。
琶洲板块。在地理位置上与洛溪板块有相似，都紧靠海珠区，存在比较性。但其住宅不多，且多以“生态+商务”为定位，因此对以江景为主的洛溪板块会有影响但不会太大。
海心沙—海怡板块。
紧邻洛溪板块，受市政规划利好，将迅速成为极具竞争力的新生板块，加上其环境优势比蓝湾所在的位置更为突出，且目前已规划在建的多个新项目定位档次均与蓝湾相近，因此可以说该板块是蓝湾未来2年内最主要竞争对手。
滨江西—洲头嘴板块。
该区块以“江景”为主要卖点，且其所望江段为“白鹅潭”一段，景观上远胜于洛溪的江景，另一方面由于处于旧城区，交通、配套极为成熟，因此对打江景牌的蓝湾而言也会造成较大影响。
结论：旧有的老对手的威胁仍然存在，多个以“江景”为主要卖点的新兴板块又将带来新的更直接的竞争威胁，而洛溪的板块竞争力也正在日渐减弱。因此，蓝湾在发掘自身优势上，不应太过倚重“江景”，而应结合项目设计上的特点和品牌优势进行整合，在宣传推广上应有针对性地进行适当的板块概念炒作，扬长避短。
通过以上的板块分析，蓝湾的竞争对手主要是来自于华南板块的一些推出了小高层、高层洋房的知名**，洛溪板块的有江景的项目，以及海心沙板块的江景新盘。
华南板块主要竞争对手。
洛溪板块主要竞争对手。
其中，丽江花园、东海花园均有大量的江景高层洋房单位：
由上表可见，丽江、东海花园的江景单位相对较受欢迎，均价高出总体均价500~1000元，而销售量则占总体销售的1/3~3/4之高。
简评：从目前情况看和黄珊瑚湾畔以别墅为主，在户型上与蓝湾有一定距离的，蓝湾虽也有别墅，但数量极少，影响不大。而星河湾海怡项目则尚是未知数，但由于两个项目都处于海怡半岛，且都是品牌发展商的产品，且档次均为豪宅路线，相信届时必将共同托起海怡板块，吸引大量眼球，如此则必然对蓝湾造成影响。
中海蓝湾位于广州市番禺区的洛溪板块，隶属大石镇，西靠华荟明苑，东临苗圃，北依珠江，南邻广州奥林匹克花园。
目标销售期：11个月。
阶段目标：2024年年底，达至销售率50%，即约300套单位，销售金额达2.1亿。
2024年6月，完成销售率90%以上，即约540套单位，销售金额逾4亿。
洛溪标志性滨江豪宅小区。
江畔舒适感性家居”
—江畔充满活力和健康的舒适感性家居。
环境景观：以自然、随意的手法创造休闲、轻松的环境氛围。
建筑形象：以柔美的建筑、清新的风格创造建筑物与人的亲和力，以自然的曲线让人感到心情舒畅。
家居空间：以舒适的个性化的间隔，以富有质感、色调清新典雅的选材塑造亲切、温暖的感性家居。
社区氛围：充分体验滨水而居所带来的充满活力和健康的生活享受。
客户特征分析－－
年龄：主要年龄段为35-45岁，其次为30-34岁。
职业：高收白领，私营企业的中高级管理人员、私企业主、自由职业者及个体经营者等。
教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。
家庭结构：以3－5人居住为主。
家庭收入：以家庭收入每月8000-15000元为主。
置业目的：以改善家庭居住条件的二次置业为主要购房目的。
房地产市场营销
市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法 我是在市场营销的熏陶下成长的 市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。一 市场营销的概念 市场营销的观念的核心是 了解消费得的需求，运用合适的产...
房地产市场营销
当前房地产市场营销模式的 目前，房地产企业面临土地资源稀缺 住房需求下降 房产 持续 住宅空置率升高的新形势。因此，创新房地产营销策略，提升顾客满足度，在准确定位的基础上进行差异化战略，实施全面质量营销模式势在必行。房地产形势营销策略全面质量营销。一 房地产营销面临的新形势。资金 土地和消费者是房地...
房地产市场营销
产品观念阶段。含义 由于购买力的限制，消费者最喜欢那些高质量多功能有特点的产品，产品观念已生产为中心，忽视市场的存在，以消费者愿意出 购买最优质产品为目的。特点 1.生产与质量是企业经营活动的基本出发点2.提高质量和产量是提高企业经营绩效的主要手段3.不重视消费者的需求与产品推销。推销观念阶段。含义...