房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案。
石家庄某楼盘实战定价方案。
1、定价思路。
本住宅物业**确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年**时，依据以下步骤制定**方案：
第一步：分析项目特点，确定**制定原则；
第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；
第三步：确定**影响因素；
第四步：通过影响因素分析可比案例；
第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较**；
第六步：分析比准**，确定项目可实现的市场均价；
第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；
第八步：确定**表；
第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的**；
第十步：确定付款方式。
2、项目**制定原则。
1）、项目特点分析。
项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：
a、 户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方；
b、 组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；
c、 楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。
2）、**制定方法。
a、以南北两大组团形成两个**体系，并且拉开**差距；
b、在制定**差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响**差的主要因素；
c、北组团户型面积偏小，**制定主要从总价考虑。
3.确定项目可实现均价。
1) 市场比较法。
考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域，项目竞争素质同周边楼盘差异不大，因此选择市场比较法作为项目定价的方法。首先选择市场可比案例，通过**影响因素对比调整确定物业比准**，以最终确定本项目住宅可实现的均价。
2) 调查案例选取。
选取原则：同类型住宅物业，同一供需区域，位置接近，成交时间相似，成交**为正常实现的交易**。
根据以上选取原则，选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。
3）住宅物业**影响因素。
a、因素一：地理位置比较因素。
环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；
交通：车行、管制、公共交通；
配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。
b、因素二：楼盘本体素质比较因素。
规模；平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等；
设备：供热、智能化、消防；
装修：地面、厨卫、门窗；
外观：立面设计、大堂、会所；
景观；车位；
开发商；承建商。
c、因素三：物业管理。
品牌；收费；
d、因素四：工程形象进度。
楼花、准现楼、现楼；
入伙时间；e、 因素五：营销因素。
市场时机；营销包装等。
4）具体调查结果（略）
调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅**在2400—2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是宏兴花园、博雅庄园。
5）楼盘对比分析。
根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：
楼盘比较表（住宅）
楼盘名称权重% 本项目燕都花园宏兴花园博雅庄园。
a、地理位置 40
环境 23生活氛围 5 100
人文氛围 5
自然环境 6
治安状况 4
区域印象 2
升值前瞻 1 100
交通 7车行、管制 3 100
公共交通 4 100
配套 10 100
学校、幼儿园 5 100
菜市场、商场 3
医院、银行 2 100
b、楼盘本体素质 40
规模、配套、实力 5 100
平面设计 13 100
设备（供热、智能化） 3 100
装修（地面、厨卫、门窗） 5 100
是否送电器 2 100
外观（包括大堂、会所） 3 100
景观 4 100
车位 2 100
承建商 2 100
开发商实力 1 100
c、物业管理 1
品牌 5 100
收费 3 100
d、工程进度 2 100
e、营销 5 100
比较因素折扣合计 10 100
对比楼盘销售**（元/平方） 100 2430
根据比较因素调整后**（元/平方2445
对比楼盘参考权重。
本项目合成**2503
6）确定**。
根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目**因素：北区与南区的差异；南北区可售面积比例约为1：7。确定本项目可实现的销售均价为2440元/平方。
4 确定**表。
1）层差。根据调查，石家庄市目前楼盘**如下：
楼盘名称一二三四五六七备注。
燕都花园 宏业花园
翼北花园 楼层差如下：
楼盘名称一二三四五六七备注。
燕都花园 宏业花园
翼北花园 上述案例中，冀兴花园是区域内最早开售的楼盘，楼层可比性不高，而宏业和燕都是目前在售楼盘，具有较高的可比性。考虑燕都花园销售情况比宏业花园好，因此在制定本项目层差时，主要以燕都花园层差为参考，再根据宏业花园层差规律适当调整，项目层差制定如下：
一二三四五六七。
房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案
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房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案
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房地产楼盘营销策划方案
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