房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案

发布 2022-03-12 19:35:28 阅读 5459

房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案。

石家庄某楼盘实战定价方案。

1、定价思路。

本住宅物业**确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域,在售楼盘集中,本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似,因此,本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性,因此在确定年**时,依据以下步骤制定**方案:

第一步:分析项目特点,确定**制定原则;

第二步:根据比较案例选择标准,选择可比案例;

第三步:确定**影响因素;

第四步:通过影响因素分析可比案例;

第五步:通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较**;

第六步:分析比准**,确定项目可实现的市场均价;

第七步:调查分析市场案例,确定项目层差、位置差;

第八步:确定**表;

第九步:结合项目营销阶段,确定各个阶段可实现的**;

第十步:确定付款方式。

2、项目**制定原则。

1)、项目特点分析。

项目全部为多层住宅,南北朝向,分为南北两个组团,其中北组团主要为原有居民回迁区,而南组团为商品住宅区,因此两大组团定位不同,并在以下几个方面形成差异:

a、 户型设计上的差异:北组团户型设计中受回迁房平面户型限制,平面设计较差,主要为2房1厅和1房1厅,建筑面积为40—133平方;而南组团户型设计较为灵活,平面设计好,以3房2厅为主,建筑面积在71—196平方;

b、 组团环境上差异:外部环境中北组团北面临近东货场,噪音、污染较南组团重;内部环境中南组团内部环境设计较优,并富有变化;

c、 楼宇质量上差异:南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位,北组团不具备这一优势。

2)、**制定方法。

a、以南北两大组团形成两个**体系,并且拉开**差距;

b、在制定**差差时,由于南北组团内各栋楼宇景观差异小,噪音差异大,因此噪音是影响**差的主要因素;

c、北组团户型面积偏小,**制定主要从总价考虑。

3.确定项目可实现均价。

1) 市场比较法。

考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法。首先选择市场可比案例,通过**影响因素对比调整确定物业比准**,以最终确定本项目住宅可实现的均价。

2) 调查案例选取。

选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交**为正常实现的交易**。

根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园(二期)、博雅庄园作为可比案例。

3)住宅物业**影响因素。

a、因素一:地理位置比较因素。

环境:包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻;

交通:车行、管制、公共交通;

配套:学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。

b、因素二:楼盘本体素质比较因素。

规模;平面设计:实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等;

设备:供热、智能化、消防;

装修:地面、厨卫、门窗;

外观:立面设计、大堂、会所;

景观;车位;

开发商;承建商。

c、因素三:物业管理。

品牌;收费;

d、因素四:工程形象进度。

楼花、准现楼、现楼;

入伙时间;e、 因素五:营销因素。

市场时机;营销包装等。

4)具体调查结果(略)

调查结论:区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大;区域内住宅**在2400—2900元/平方;燕都花园综合素质与本项目最为相似,其次是宏兴花园、博雅庄园。

5)楼盘对比分析。

根据以上调研资料,楼盘因素对比如下:

楼盘比较表(住宅)

楼盘名称权重% 本项目燕都花园宏兴花园博雅庄园。

a、地理位置 40

环境 23生活氛围 5 100

人文氛围 5

自然环境 6

治安状况 4

区域印象 2

升值前瞻 1 100

交通 7车行、管制 3 100

公共交通 4 100

配套 10 100

学校、幼儿园 5 100

菜市场、商场 3

医院、银行 2 100

b、楼盘本体素质 40

规模、配套、实力 5 100

平面设计 13 100

设备(供热、智能化) 3 100

装修(地面、厨卫、门窗) 5 100

是否送电器 2 100

外观(包括大堂、会所) 3 100

景观 4 100

车位 2 100

承建商 2 100

开发商实力 1 100

c、物业管理 1

品牌 5 100

收费 3 100

d、工程进度 2 100

e、营销 5 100

比较因素折扣合计 10 100

对比楼盘销售**(元/平方) 100 2430

根据比较因素调整后**(元/平方2445

对比楼盘参考权重。

本项目合成**2503

6)确定**。

根据以上竞争楼盘对比分析,考虑以下决定项目**因素:北区与南区的差异;南北区可售面积比例约为1:7。确定本项目可实现的销售均价为2440元/平方。

4 确定**表。

1)层差。根据调查,石家庄市目前楼盘**如下:

楼盘名称一二三四五六七备注。

燕都花园 宏业花园

翼北花园 楼层差如下:

楼盘名称一二三四五六七备注。

燕都花园 宏业花园

翼北花园 上述案例中,冀兴花园是区域内最早开售的楼盘,楼层可比性不高,而宏业和燕都是目前在售楼盘,具有较高的可比性。考虑燕都花园销售情况比宏业花园好,因此在制定本项目层差时,主要以燕都花园层差为参考,再根据宏业花园层差规律适当调整,项目层差制定如下:

一二三四五六七。

房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案

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房地产楼盘营销策划方案

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