目录。前言。一、周边楼盘**调查。
1. **调查汇总。
2. 说明。
3. 一次评估与加权。
二、天泰馥香谷与调查楼盘评估。
1. 树**析与权重系数计算。
1.1 天泰馥香谷。
1.2 银都景园。
1.3 金帝山庄。
1.4 颐景园。
1.5 名仕花园。
1.6 锦园。
1.7 千禧龙苑。
1.8 蔚兰海岸。
1.9 新贵都。
1.10 绿岛花园。
1.11 矿泉花园。
三、评估与**修正。
1. 修正公式。
2. 修正过程。
3. 修正结果。
四、天泰馥香谷**定位建议。
五、**策略与执行方案。
1、**策略。
1.1**是消费者购房最敏感因素。
1.2户型统计与总价分析。
1.3发挥差价原则。
2、执行方案。
2.1单元评估。
2.2楼层评估。
2.3楼层差价率与差价系数。
2.4各单元平均价计算。
2.5**明细表。
六、**执行反馈控制系统。
附表1：开盘期首推户型**明细表。
**是公司效益与客户之间的一座桥梁。
高了，能走过这座桥的人就少——没有市场。
低了，公司损失利润——没有效益。
如何在两者之间达到一种平衡。
如何让我们的楼盘即叫好又叫座。
这永远是我们解析的重心……
第二部分：天泰馥香谷项目**策略与执行方案。
一、周边楼盘**调查。
1、**调查汇总。
单位。楼盘名称。
统计。面积。m2最高。
标价。元/m2
最低。标价。
元/m2平均。
标价。元/m2
折实均价。修正均价元/m2
备注。一次性%
银行按揭%银都景园。
不仅不打折，如不是一次性付款还要+10%金帝山庄。
98折。
颐景园。
名仕花园。
97折。98折。
锦园。97折。
千禧龙苑。
97折。98折。
蔚蓝海洋。
95折。97折。
新贵都。
98折。
绿岛花园。
矿泉花园。
96折。
2、说明。◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。
◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。
◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。
3、一次评估与加权。
平均分)楼盘。
评估项。银都景园。
金帝。山庄。
颐景园。名仕。
花园。锦园。
千禧龙苑。蔚兰。
海岸。新贵都。
绿岛。花园。
矿泉。花园。
馥香谷。区域地段。
周边社区。
交通条件。
**与付款方式。
营销水平。
小区内绿化情况。
小区内规划情况。
小区公共配套设施。
顾问**水平。
物业管理水平。
合计。加权分）楼盘。
评估项。银都景园。
金帝山庄。颐景园。
名仕花园。锦园。
千禧龙苑。蔚兰海岸。
新贵都。绿岛花园。
矿泉花园。馥香谷。加权评估。
加权因素。包含：开盘时间、目前执行**、销售率。
2、评估加权：
（1）h=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662
（2）加权修正：
银都花园=h1=8.5914+0.55=8.9451
金帝=h2=8.3951+0.55=8.9451
颐景园=h3=7.6108+0.37=7.9808
名仕花园=h4=8.00968+0.35=8.35968
锦园=h5=7.7488+0.47=8.1688
千禧龙苑=h6=7.7048+0.06=7.7108
蔚兰海岸=h7=7.8022+0.12=7.9222
新贵都=h8=8.6312+0.86=9.4912
绿岛花园=h9=8.5511+0.85=9.4011
矿泉花园=h10=8.2217+0.83=9.5017
三、评估与**修正。
1、修正公式。
*比较楼盘均价。
2、修正过程。
银都花园：8.9662 *4644=4545.00
金帝山庄： *4482=4493.00
颐景园： *3820=4292.00
名仕花园：*4410=4730.00
锦园： *4850=5323.00
千禧龙苑：*4694=4990.00
蔚兰海岸：*4409=4990.00
新贵都：*4262=4026.00
绿岛花园：*4550=4338.00
矿泉花园：*6854.00=6789.00
3、修正结果。
即：天泰馥香谷市场已然形成并且能够接受的平均**是：4850元/平方米。
四、天泰馥香谷**定位建议。
天泰馥香谷平均**应是：4850元/平方米，正负出入不宜超过200元。
为配合分批销售和低开高走的**策略，第一批提出**定位如下：
平均**：4700～4900元/平方米；
本案设定均价：4800元/平方米(如卖精装修房每平米加价1000.00元)；
最低价与最**差设计幅度：3980～61800元/平方米(如卖精装修房每平米加价1000.00元)。
本案设计的是销售实价，销售**表将根据付款方式上浮后再折回。
五、定价策略与执行方案。
一） 定价策略。
1、**是消费者购房最敏感因素。
根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的了解，我们感到**的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售**必须是慎重研究的。针对青岛房地产市场的**现状，我们此次采用的定价技巧，一方面是针对同行的竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群。在采用了1）竞争**评估；2）萃辰树图；3）成本利润法；4）差价设计法。
四种方法结合，我们得出了上述**（均价）定位，并建议分批推出楼盘。
2、户型统计与总价分析。
1）面积分类：共175种，最小面积101.50平方米，最大面积288平方米。
2）户型分类：二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫。
复式、错层、标准层共8种。
3）面积阶段分类：101-150平方米共148套。
150-180平方米共20 套。
180-280平方米共140套。
合计 3 0 8 套。
根据以上户型统计，可以看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万以上。目前天泰馥香谷已售出60套，合计销售面积9252.90 m2，已完成17.
80%，其中200 m2以上复式套型占28%左右，100多平米的套型占72% ，由此看出大户型由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的。
根据这种销售情况我们建议12月20日开盘时推出8000余平米，具体为8栋1单元：1113.20 m2（已售面积128.
40m2）；4栋5单元：1283.70m2；1栋3单元：
1208.40m2（已售面积139.7m2 ）；10栋2单元：
1227m2；3栋1单元：1338.60m2；3栋2单元：
1465m2, 但如预定情况非常火爆， 也可全面推出。
开盘起价：3980.00元/平方米(如精装修4980.00元/平方米， 具体户型及**配比见附表。
这种配比，一是保证几类户型都有，二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些，借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘斯的销售走势，决定第二批推出起价。
3、发挥差价原则。
现天泰馥香谷有8种户型（4种复式，2种错层，2种标准层）175种面积，并且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层，还分电梯小高层与多层，这种品种的多样性，为我们**的差价原则做了很好的铺垫。根据这种情况我们也分别请天泰员工对各单元的朝向差，景观差与楼层差做了评估（见后表），并根据评估分位，将各单元**进行计算，得出平均价，并根据均价算出每栋每单元每楼层**表。
二） 执行方案。
某楼盘营销策划报告
山水雅居营销策划报告。东莞 常平。前言2一 市场分析2 12 二 项目分析13 18 三 项目定位18 21 四 行销策略21 23 五 广告推广策略建议23 28 六 推盘思路及 策略28 29 七 我们的优势29 八 公司业绩30 31 九 合作方式31 33 前言。房地产开发与房地产营销发展到...
楼盘营销策划方案
篇一 万科房地产营销策划书。万科进入北大学城市场。营。销。策。划。楼盘营销策划方案 书。策划人 徐超。20xx年4月25日。前言。20xx年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域 规划 土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛 颐景园楼盘进行解读，并通...
楼盘 营销策划方案
百替 御园华府项目营销策划方案。一 市场分析。1 中国市场分析。2013年中国房地产业在投资 建设 交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8 其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4 再次说明中国房地产整个行业从来不...