芙蓉花园商铺租售方案建议。
1、芙蓉花园商铺基本情况。
芙蓉花园商铺共有28个销售单位,总计销售面积9824.87m2,其中市土地储备中心预留15个销售单位。剩余13个销售单位可公开进行市场销售,具体销售范围:
【纯底层商铺】03##、21#;【1复2层商铺】商铺02##、12##、15##;【1复3层商铺】商铺25#;【纯3层商铺】商铺26##、28#,共计13间商铺,累计销售面积7198.06m2;
自商铺对外销售以来,通过前期积累客户和新增客户的商洽情况,反应出该商铺在实际利用和市场价值上存在疑虑,严重的阻碍了商铺的顺利销售,主要问题反馈如下:
1. 整体可售商铺面积过大,总价过高,受众面窄;
2. 纯底层商铺格局混乱,展示面太小,内部空间被结构墙分割,无法实现普通商家经营的需要;
3. 1复2层商铺基本是底层小,2层面积大的格局,且部分室内因消防通道或电梯井占用了空间,降低了使用价值;
4. 1复3层和纯3层的商铺,面积大,总价颇高,非一般客户所能接受。
以上四点是商铺销售中所集中反应的客观情况,为把芙蓉花园商铺资源有效利用,提升其商业价值,避免长时间空置而造成了无人问津的不良市场印象,我司建议针对商铺做一个租售联动的计划,以期能扭转租售不畅的局面。
2、操作指导思想。
先投入后创收,即先以低收益方式招商户,进行市场培育,改善物业的市场形象,创造其商业价值。
3、操作方式建议。
先租后售,通过出租,将商铺租赁给合适的商户,将整个商铺业态做好一个合理的布局,以改善物业的展示形象,同时也无形中增强了市场对它的价值联想。在商家经营获利的同时,可大大增强有能力购买的商家购置商铺的信心和决心,即可以降低经营成本,同时也是一项可预期获利的房产投资;此外,也同时对外销售,通过固定和现成的租金回报,来吸纳投资客户的购买。
4、具体操作办法:
1. 确定商业业态。
有选择性地进行招商租赁:银行、超市、花店、礼品配饰店、医药店、宠物美容店、网吧、茶室、西式糕点、足浴、美发美容、教育培训,其他办公类;
2. 制定统一的租金及出租政策:
1) 租金**(参考附件**分析)
2) 租金政策。
1 免租期设定(装修期):普通商户免租2个月;有一定知名度商家免租3个月(如:银行、有规模的连锁超市、美发美容店等);
2 租金支付:押一付六,即收取1月租金作为押金一次性收取半年租金;
3 租赁期限:一般个体商家设定1-3年租期,到期可按**价优先续租,经营面积超过500m2的企业商家租期3-6年;
4 租金增长率:租金每3年环比增长5%。
3) 租售联动政策。
1 租户在租赁使用期间,随时可以按市场**优先购买所使用的商铺,之前已经支付的租金可抵扣房款,以促进其购买;
2 带租约销售,若租户放弃优先购买商铺,则可以考虑将商铺带租约一同转让给第三方,受让方可获得商铺转移后至租赁合同期满的所有租金收益。
3 未销售且未出租的商铺按市场价销售,可帮助其进行租赁。
4) 租金**参考。
1 租金**对照表。
针对周边商业体的租金水平对照,从物业形态及业态分布来分析,应主要以怡景南园沿街商业做对比,同时结合相邻的圣德大厦及莱茵帝景的租金水平做参考。
2 结论:a. 目前芙蓉商铺处于初步形成阶段,周边人气不足,需用2-3年的低租金水平吸引商家进驻,积累人气,创造商业价值,后期再根据商家经营状况适当做出调整;
b. 对比怡景南园项目,租金水平应适当拉开租金差异,降低入驻商家的前期经营成本投入,为商家创造盈利空间;
c. 友通数码广场是本区域内主题性商业广场,其商业价值最高,人气最旺,其租金水平只能对本案远期的租金**产生带动效应,目前还无法做直接对照;
d. 因物业形态和商业规模差别,本案应比圣德大厦及莱茵帝景商业更具有竞争力和商业经营价值,因此,租金水平应高于这两个对比项目。
3 租金**拟定。
参考周边租金水平的比较,结合本案结构特点和远期投资的增值预期,目前更为合理的手段是用略低于市场的租金水平,吸纳商户进驻,通过一段时期的经营展示,提升商业价值。既能保障资产价值的增长,也会无形中提高市场销售**,实现较为理想的投资价值。
具体的租金水平建议:
1 纯一层商铺2.0元/m2/日;
2 1复2层商铺1.5元/m2/日;
3 1复3层商铺(25#)1.2元/m2/日;
4 纯3层商铺(26##、28#)1.0元/m2/日。
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