工作联系函。
一、 整体营销策略。
1、 营销策略的主要原则。
绿都中原路项目的开发周期预计持续4年左右，面对市场竞争的加剧和项目市场老化的风险，应遵循以下原则在营销策略上有效解决：
发展商可操作性原则；
基于准确市场定位的营销战略高度；
系统性**成长原则；
有效降低竞争风险原则；
合理的成本控制原则；
2、 营销策略的思路。
营销推广目标：从几个主要的可借鉴性**的营销推广模式，结合绿都项目的市场定位，必须立足于中原区：以帝湖花园、亚星盛世花园、威尼斯水城为项目基础起点，站在“巨人的肩膀上”来确定整体营销推广思路；我司认为项目营销推广阶段目标可分解如下：
首先成为区域领袖型**：通过强势营销推广树立领袖气质形象，成为区域领袖型**；走出区域竞争，进入片区竞争；
其次成为中原区第一人文精品大社区：必须通过产品规划和差异化营销推广，建立中原区精品大型楼盘的品质标准，成为中原区第一人文精品大社区；并成长为郑州环线标志型楼盘；走出片区竞争，进入郑州市竞争；
最终郑州第一品牌阵营的**：通过社区建筑人文、配套服务的完善，成为郑州第一品牌阵营的**，取得郑州市竞争的优势地位。
营销推广策略。
以特色规划产品为明线，以“特色历史人文”为暗线；
以特色产品为主线，以形象推广为辅线；
以事件营销为节点，以活动推广为辅助；
以实战营销为主，创新营销为辅；
西区楼盘分布情况。
表3-5：西区楼盘剩余户型情况：
图3-12西区在售楼盘分布图（数据截止到2023年2月15日）
从目前监控到的数据来看，2023年大学路以西区域，包括西南和西北区域，在售楼盘预推出的面积大概在75万平方米左右，套数大概在6000套左右，2023年中原区的年销售量大概在70万平左右。对于一般项目，两房所占比例在20-25%左右，三房占的比例在45-55%左右，四房占的比例在10-15%左右，不过每个项目的户型配比与其定位有较大关系。
3．2 近期土地**表。
图3-13西区土地**分布图。
结合从土地部门获得的信息，可以看出，2023年项目附近区域除了建投鑫苑的235亩地块和世纪金源的125亩土地外，其他的基本上没有大的可以建设开发的地块，国棉厂和白鸽集团潜在的土地**可能在2023年前后形成市场**，建以该项目开发时要充分利用这个市场空间。
表3-6：近期郑州市较大规模土地表。
3.3、未来**情况分析：
1、 从项目的规模上来看：根据西区规划改造情况，2023年项目附近区域100亩以上的项目为3个，2023年项目附近区域100亩以上的项目为新开2-3个，2023年100亩以下的项目约为4个，应该来说，西区项目附近区域未来2年的开发仍然以中小楼盘为主，2023年左右在西区将有**项目推出；
2、 总体**预计：根据以上所掌握土地拍卖情况可知道根据所掌握土地情况，未来三年内，西区土地储备量约3500亩左右，单块面积分布为90亩以下的小盘，100-300亩左右的**和300以上的超**。中小楼盘容积率在2.
5左右，**容积率在1.7左右，这样估算未来三到五年内该区域商品房**面积大约应在500万平方米左右；
3、 产品类型分析：根据初步调查了解和地块容积率分析，其大部分产品以多层、小高层开发为主，鉴于西区市场接受程度和土地**量的关系，较多较大地块会涉及到多层产品，但是，高层的开发替代多层的开发成为市场的主流；而多层产品将成为发展商启动市场的“杀手**”；
4、 开发商品牌：目前较小地块的开发一般是较小的开发商，但100亩以上大块土地的开发会有本地知名开发商的介入，特别是几个大型国有企业搬迁提供的较大面积土地，可能会有国内知名开发企业的介入。在资金实力和开发经验上，对西区楼盘都是一个考验。
5、 开发时间：06年到07年新开发的土地规模大约在1000亩左右；在售项目的未售部分在400亩左右，总建筑面积规模在200万平方米左右，这对于该区域来说将是一个不小的**量，竞争压力明显，不过该区域有几个大型项目的支撑，也将使该区域继续成为开发热点区域，有利于拉升该区域价值。
二、阶段营销推广的关键目标。
第一阶段：入市造势，蓄势待发；
主要竞争分析：从中原区现有土地市场**和已成交拍卖土地的开发进度估算，在本阶段项目主要的有效竞争**主要以帝湖、威尼斯水城、美丽源、鑫苑国际城市花园为主，其次主要面对桐柏路、伏牛路等中小型项目的竞争；如（表3-6：近期郑州市较大规模土地表）所示黄色底所标注的地块，将成为第一阶段的主要区域市场供给量，与存量供给共同分割市场，如表3-5：
西区楼盘剩余户型情况所示黄色**；
项目的突破口：**气势的营销推广和产品类型差异如高层、小高层与多层和**差异明显；
时间：06年5月～07年5月。
主题：中原路38万美式风情街区生活。
主要需要解决的问题：造势：领袖**气度，城市居住新概念；
**差异化形象塑造：城市的、风情街区；旺销。
领袖**形象推广；
美式街区生活的局部场景营造；
工业艺术品和原生植物资源的历史人文价值、特色产品和配。
套规划营销推广；
第二阶段：势如破竹，领袖中原
主要竞争分析：从中原区潜在的土地市场**和已成交拍卖土地的开发进度估算，在本阶段项目主要的有效竞争**仍主要以帝湖、威尼斯水城、美丽源、鑫苑国际城市花园为主，其次主要面对建设路、陇海项目的竞争；如（表3-6：近期郑州市较大规模土地表）所示红色底所标注的地块，将成为第二阶段的主要区域市场供给量，与第一阶段存量供给共同分割市场，；
项目的突破口在于差异化的**形象下：产品类型和营销推广包装展示；
时间：07年6～08年5月。
主题：美式风情街区生活。
主要需要解决的问题：差异化特色**的形象；精品人文大社区；
美式风情街区实景展示；
特色社区历史人文演绎；
优良的性价比产品，配套展示。
第三阶段：成熟配套，特色社区。
主要竞争分析：从中原区潜在的土地市场**和已成交拍卖土地的开发进度估算，在本阶段项目主要的有效竞争**主要以帝湖、威尼斯水城、鑫苑国际城市花园为主，其次主要面对棉纺路、二砂地块项目的竞争；如（表3-6：近期郑州市较大规模土地表）所示绿色底所标注的地块，将成为第三阶段的主要区域市场供给量，与第一二阶段存量供给共同分割市场，项目的突破口在于差异化**形象确立后品质形象的建立和成熟人文社区差异化优势的建立；
时间：08年6月～09年10月。
主题：成熟“街区”，品质生活；
主要解决的问题：**与品质的平衡，竞争楼盘的**竞争；
“美式街区”的人居标准；
优异的社区配套展示；
高品质的社区生活：物业管理、社区活动；
高性价比产品的附加值；
优异的营销服务。
第四阶段：09年后，郑州标志性**。
主要竞争分析：立足于中原区，参考郑州潜在的土地市场**和已成交拍卖土地的开发进度估算，在本阶段项目主要的有效竞争以环线中档品质**为主，在区域竞争的同时，开始全市乃至全省范围的目标客户的争夺。
项目的突破口在于差异化品质**的成熟品质的展示，如何提升项目产品和服务的附加值是关键；
时间：09年10月以后，主题：郑州环线标志性人文大社区。
主要解决的问题：社区附加值的提升；
社区品质的附加值提升；
社区人文环境的附加值提升；
社区商业价值的提升；
营销价值创新提升。
三、营销策略的创意**。
1. 对“街区”的“美式现代生活”的延展与中原区历史人文的结合： 一个城市化进程中的省会城市，一个拥有历史和骄傲的区域，一群充满朝气、拥有成熟、浪漫不失怀旧的特质的人群，一种“城市的街区生活”包装与展示；
2. 对地块资源的合理的规划利用与包装、活动推广的结合：铁轨、原生树木、部分厂房等成为社区活动的背景资源；
3. 营销渠道创新：人海推广模式。配合报纸**、户外等，在有效调动市场的关注的前提下，如何利用人海推广模式，迅速成为市场的热点；
4. 如何让“美式街区生活”成为一种“时尚”生活秀！
5. 营销服务的创新：全面引入crm系统，强化服务。
营销策略分析
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