目录。不该享用的“免费午餐” １
应当由谁来埋单 ２
我们扮演怎样的角色 ４
学雷锋”活动引出的尴尬 ６
一草一木总关情 ８
异味的** ９
擅自改动卫生间带来的麻烦 １０
下水管总管堵塞的后果 １２
三载之痒经久之痛 １４
突然出现的防盗门 １６
太阳能，想说爱你不容易 １７
我们的房子，装修时可以敲掉隔墙”？
墙上悬挂着煤气瓶 ２０
空调室外机到底该装在哪？ ２
没有业主的书面许可，家私如何搬出小区？ ２
一把信箱锁 ２５
锁车事件 ２６
新车泊小区，深夜被划伤？ ２
机防、人防，筑起一道铁壁铜墙 ２８
物管的人情味 ３０
在银行托收的背后 ３１
扰民早点摊撤消有点难 ３２
百慕大草坪的病虫害 ３３
事实描述】某高档别墅区，依山傍水，以其充满艺术气质的建筑、景观和高档优良的物业服务，接连在国内获取了一系列建筑与物业管理的大奖。就在这样一个充满诗情画意的居住园区，却有与景色极不协调的幢公寓和别墅杂居其中。它们是a公司进入该区域开发前，b房产开发公司遗留下来的建筑。
泛黄的外墙被住户装修破坏得满目疮痍，遍墙挂满锈迹斑驳的防盗铁窗，朱红的屋顶上杂草丛生。虽然b公司至今未将这些住宅委托给物业管理公司进行统一管理，但为园区的整体形象考虑，物管公司一直默默地承担着本不属于自己的职责，诸如老公寓区域的公共场所清扫、道路照明保洁、设备设施的维修养护、保安的执勤巡查及绿化服务等。这些老公寓的业主们并未因此而支付物管费，却又坐享着优质的物管服务，这种“免费午餐”正日复一日地延续着。
案例分析】此案例涉及到一个物业管理合并的问题。根据《xx市物业管理条例》的有关规定；一个物业管理区域应当委托一家物业管理企业进行物业管理。因此，b公司应将它开发的物业委托给该高档别墅区中现有的一家物业公司进行物业管理。
由于当年a公司在与b公司合作开发该别墅区时，未就遗留的老公寓今后的物业管理问题达成协议，结果导致此类事件的发生。
虽经a公司、物管公司多次协商，但最终均未能解决问题。而如今b公司几近人去楼空，该别墅园区的物业统一管理问题仍然未有进展。
此案例说明a公司当年在处理此事时，对物业管理的重视程度不够。如果在与b公司商谈有关该别墅园区的合作开发事宜时，就将日后要涉及到的物业管理问题纳入协商范围，也许就不会出现案例中所述的尴尬场面了。因此，考虑问题不能只顾眼前利益，而应当眼光放远些，以免日后造成被动局面。
事实描述】业主z先生乔迁新居已近两年，对新居的户型结构、环境布局颇为满意。虽说入住之初，因周边施工一度影响道路交通，配套设施未到位给生活也带来诸多不便。但开发商不仅免费提供数月的临时水电，还承担了数月的物业管理费。
此外，物业管理公司的精心管理和悉心服务，也使z先生有不小的感动，所以，一直来都按时足额交纳物业管理费。
不久前，事情发生了微妙的变化。z先生提出：根据有关法规规定，物业通过综合验收前发生的物业管理服务费应由开发商承担。
而他所在的小区通过综合验收，是在入住将近二十个月之后。也就是说，z先生认为自己多支付了十多个月的物业管理费。
案例分析】xx市城市房地产开发经营管理若干规定》第十一条规定：“房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。”
xx市物业管理条例》第四十二条规定：“物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担”；并规定：“物业的交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后。
”如此看来，业主z先生所在小区交付时未经综合验收，似乎不符合交付使用条件。在这种情况下，通过综合验收前的物业管理服务费应当由谁来承担？
毫无疑问，应当由物业买受人或使用人承担。
理由之一，《xx市城市房地产开发经营管理若干规定》是从2023年6月1日开始施行的，《xx市物业管理条例》也是2023年2月1日才实施的；而z所住小区的交付时间为2023年9月，应当不受此类规定限制。
理由之二，根据《xx市物业管理条例》第四十二条规定：“物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，按照前期物业管理服务协议的约定承担。”而业主与物管公司签订的前期物业管理服务协议或物业管理费交缴协议明确约定：
业主应根据该协议向物管公司交纳物业管理费用。
理由之三，根据建设单位送达的交付使用通知书规定，自通知书发出30日以后，不论有否领房，物业管理费均由业主承担。在业主未提出异议的情况下，应视作业主同意该项规定。
理由之四，物业的交付是得到业主认可的；物业交付后，业主又享受了相应的物业管理服务。不言而喻，由业主承担物业管理服务费是天经地义的。
事实描述】f在某小区管理处协助主任负责现场管理。一天中午，接到×幢1单元601室业主y先生的来电，称因拟将厨房的管道煤气模拟表的位置下移，需将部分管道截去。但因管道接口位于楼下501室户内，故希望管理处能与该户业主联系，通过501室施工，现管道煤气公司施工人员已在现场等候。
f答复601室y先生：必须征得501室业主的同意方允许施工。
因501室业主w女士领房时曾发现房屋存在质量问题，遂将一套钥匙放在管理处，以便施工整改。f与其**联系，w女士在得到f“对日后使用不会产生影响”的答复后，同意管理处将501室门打开，允许601室业主进门施工。
601室业主如愿开始施工。大约30分钟后，管理处又接到w女士来电，称自己不太放心，必须亲自到现场才能允许601室施工。接到**后，f急忙赶到501室，但施工已完毕。
501室煤气管道有部分油漆脱落，厨房顶棚上管道周围的混凝土块、纸筋灰面层也明显脱落，地面有施工留下的残渣，601室业主y先生和施工人员都已不知去向！w女士对此很不满意，认为地下留有施工残渣，且管道周围泛水被敲掉可能造成渗漏，要求恢复原样。
f再次联系601室业主y先生，要求其将501室恢复原样，并做好清理工作；在日后厨房装修时，做好泛水，并经闭水试验确认无渗漏。601室业主最终按f的要求进行了整改。
案例分析】我们经常说，物业公司应该起到桥梁和纽带的作用，在这样的情形下，物业公司究竟该扮演怎样的角色？
物管人员f急业主所急的热情态度和服务意识值得称道，但处理问题的方式却不可取。f完全可以在得到业主同意的情况下，将双方的**告知对方，要求双方自行协商。若双方提出由物管公司作中介人时，则应提醒双方签订书面协议，以免日后发生纠纷。
同时，物管人员应督促施工人员做好施工扫尾工作。这样，物业公司在整个事件中，扮演的只是中间人的角色，不会完全参与到整个事件中，更不会导致不必要的纠纷。
此外：f在回答w女士关于对日后会不会有影响时，在没有把握的情况下表示“没问题”，，显得草率。同时，f一旦负责打开了501室的房门，就应自始至终守候在现场，督促施工人员做好现场的清理工作。
因此，找准自己的位置，明确扮演的角色，学会既为业主服务，给业主行方便，同时也应合理地维护自己的利益，避免因承担不必要的责任给公司带来损失。
事实描述】某小区管理处准备在3月5日这天开展“学雷锋”活动，事先公告业主：管理处党团员将自发为业主做好事，清洗小区的信报箱及车库门。3月5日当天，管理处十余名党团员利用业余时间对车库门进行清洗，由于积尘太多，即用水管直接冲洗。
第二天上午，有业主打**来说她家的车库进水，车库里面是整箱的真丝领带，让管理处去看一下。管理处人员立即赶到现场，发现有三箱外包装有水渍，当即搬至干燥处，并向业主赔礼道歉。对此业主要求管理处予以赔偿。
由于双方对领带的损坏程度上意见不一，因而未能尽快达成具体的赔偿协议，引起业主不满，遂向开发公司投诉。后经物管公司从中协调，以管理处赔偿业主部分损失而告终。
案例分析】所谓一百减一等于零，说的就是这类事件。“学雷锋”，为业主清洗车库这个活动的初衷是好的，但由于具体实施过程中考虑不周，处理不当，好事居然引发出了如此尴尬的结果，这恐怕是活动的组织者始料不及的。
学雷锋”、做好事的动机不但没有错，还应该大力提倡，问题在于做好事的方法。做任何事情，事先一定要考虑周到，即我们在质量管理中要求的所谓“质量策划”。因水压力较大，而车库门又有缝隙，用水管直接冲洗，进水自然不可避免，假如事先考虑到了可能发生的问题，工作时更仔细些，事故完全可以避免。
车库是业主的私有财产，仅贴一张公告，没有得到业主的认可，就动手冲冼车库门，这一做法也是欠妥当的。无论何时，我们都应该坚持“以顾客为关注焦点”的原则。假如我们事先与业主进行沟通，让业主有所准备，即使因进水发生意外情况，也容易得到业主的谅解。
物业管理 经典物业管理招投标案例
为什么有的物业管理公司在招投标活动中屡战屡败？为什么有的物业管理公司还未实现零的突破？为什么您跟踪很长时间的物业项目又 飞 了？为什么业主对您接管物业项目信心不足？为什么物业公司接管项目之后，项目经理无所适从？约瑟夫福特说过 上帝和整个宇宙玩骰子，但这些骰子是被动了手脚的，我们的主要目的是去了解它是...
物业管理 物业管理招投标案例分析
北京天鸿房产管理公司 深圳长城物业管理公司中标。1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目 北京回龙观文化居住区 一期 物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理 在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次 北京市...
物业管理经典案例
谁是真正的业主9 外来人员要搬东西离开小区怎么办？严加防范10 外人到小区讨债寻仇怎么办？清理三乱11 业主在公共走道乱摆放怎么办？以情感人12 公共地方难以清扫怎么办？一地鸡毛13 外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？6 不知者不怪14 业主拒交维修费怎么办？1 混淆概念15 业主拒交维修费怎么办？...