商业物业管理

商业物业在日常运营管理过程中有着与住宅物业不同的管理重点。由于设备设施复杂，技术含量高，而且是面对商务、消费大众提供商务交流、办公、购物等场所。在日常管理上更有着较为严格的要求。

主要可分为：

一、设备的养护管理。

商业楼宇的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似。商业楼宇的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯、自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也要靠平时养护。

二、环境卫生及绿化管理。

环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部两方面。

外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公共场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等到非公用部位。

绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

环境卫生管理方面应注意以下几点：

1、楼宇、内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置。

2、柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意放置。

3、商铺内产生的垃圾须袋装并放至于指定位置，及时清理。

4、楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁人员用抹布擦拭。清洁人员的工作以保洁为主。

5、各进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

三、安全保卫管理。

安全保卫管理是商业物业管理的要点，必须予以重视，它有两部分组成——消防和治安管理。1、商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监按系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传送至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置。2、运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对**贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库露天停车场亦须安装监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，**密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。

流动岗位应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处理，防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

四、广告管理。

商场广告既多又杂，常常出现广告摆放位置有碍整体环境，有的广告内容还有违反广告法规定，因此必须加以管理。

1、商场内部广告应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。

户外广告一般不设置，如果属于商场整体**广告也应注意整体性和形象性。

2、橱窗展示宣传，这也是重要方面，应做到橱窗下班洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。

五、装修管理。

商场楼宇的租赁往往将整个层面向外出租，出租后，由承租方依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

1、建立周全、详细、便于操作的管理制度；

2、专人负责对工程实行严格的监控；

3、选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

4、对装修现场进行监督管理。

六、租赁管理。

有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司在做好楼宇的租赁同时应注意租赁管理。

一）、出租方式。

主要有租金投标和协议租金两种，在市场好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可以用协议租金，这一方式较灵活、便利。

二）、租金管理。

主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商场楼宇的空置率；承租户的经营特色；商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的困难也应作为一个因素。

租金计算可采用两种形式：

一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升贬值决定几年后再增加合理的幅度；

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

商业物业管理

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商业物业管理方案

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