物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设施，选派具有责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员**和经济损失减少到最低点。
为做好碧福山庄的治安保卫工作，加强治安队伍自身的素质是首要前提。我公司从长远的行为规范进行约束；上岗前经过岗前培训，让员工充分地意识到业主才是我们的“衣食父母”、我们的“米饭班主”；上岗后，通过公司严谨的绩效考核制度，激励员工为用户及使用人提供更好的服务，坚持做到“服务第一，用户至上”的服务宗旨，保障碧福山庄小区财物不受损失，人身不受伤害，维护正常的工作秩序。
一)实行全封闭管理，配备先进的保安设施并运行良好；
二)保安人员着装整齐，精神饱满，佩带胸牌，举止文明，严守职责；
三)出入口和公共区域实行24小时值班巡逻；
四)实行车辆出入登记制度出入秩序，车辆停放有序，确保管理范围内部车辆停放整齐，无乱摆放现象；
五)?消防监控、安全监控设备良好，管理规章制度健全，执行良好；
六)物业区域内无重大火灾、刑事和交通事故。
七)消除消防隐患，将火警发生率降到最低点；一旦发生火灾事故，能把损失将到最低点。
（一）固定岗。
1.门岗：大门卫岗。
2.岗位目的：
2.1保障区内人员的人身、财产安全与环境；
2.2守护区内物业公共设施及附属设备；
2.3查询进入区内的外来人员与物品；
2.4为出入区内的人员提供服务。
3.工作内容：
3.1熟悉本责任区内工作人员的基本情况：姓名、房号、相貌特征、工作性质、常规出入时间情况等。
3.2人员进出时，应主动礼貌问好，并及时为业户开启门锁，手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助，如提（推）重物等。
3.3早晚及业户出入时，应在岗位明显处呈跨立之势，以示接、送业户。
3.4对于非本责任区域工作的外来人员，须征得被访人员的意见，核实来访人员有效证件，并在《来访登记表》做好来访登记。
3.5前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。
3.6对在区内**者、蛮横无理者，应劝离小区，耐心做好解释工作，尽可能消除其不满情绪，必要时立即向当班领班报告。
3.7劝阻衣冠不整者、精神不正常者进入别墅区，保持进出口的畅通。
3.8业户向外搬运大件物品，必须到管理处办理放行手续后方可放行，并协助管理员认真核实物品的搬运。
4.相关质量记录：
来访登记表》
保安交**登记表》
保安队每日自检、巡查记录表》
二）巡逻岗。
1.巡逻岗：管辖区巡逻岗。
2.岗位目的：
2.1巡查管理责任区域治安、消防情况；
2.2巡查管理责任区域物业公共场所环境；
2.3清查管理责任区域无关人员及物品；
2.4协助相关岗位协防治安、消防工作。
3.巡逻内容：
3.1检查治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理责任区域的园林绿化、卫生环境等情况。
3.2检查消防设备、设施（***、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。
3.3检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。
3.4巡视小区外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。
3.5夜间应制止业户在责任区内大声喧哗，以免影响他人的休息。
3.6随时了解、接受业户的求助，并及时解除，必要时向当班领班汇报情况。
3.7检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。
4.巡逻要求：
4.1各班对管辖区域内不少于三次的巡查，每次巡查间隔时间不超过3小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。
4.2按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报领班或反映相关岗位人员。
4.3多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。
5.相关质量记录：
巡逻签到表》
一)安全。安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地**做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。
二)有序。在物业区域里，业户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的**、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。
这种安全有序的工作与生活环境必将给业户带来一种舒适的感觉。
三)亲情。物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业管理公司的保安人员应像管家一样爱护业户与业户的财产，为业户提供力所能及的服务，让业户有“远亲不如近邻”的感觉。
四)形象。保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使业户有安全感。不仅如此，保安服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值，使物业管理公司得到良好的口碑。
一) **队员按规定时间集中在保安值班室，由**领班检查队员的仪容仪表，并强调相关执勤纪律及近期注意事项；
二) 保安在执勤中交换岗位时，首先**队员向**队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，**队员回礼，并向**队员交待本班事项。
三) 交**时，**人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。
四) **人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在值班登记本上，未处理完成的事项由**队员继续负责完成。**人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。
五) **人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括月保卡和临保卡的数量、票据号、通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班领班确认，以明确责任。
六) 交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其他情况发生，以签收接管理方为主进行处理。
七) **时如发生意外情况，以**人员为主进行处理，待处理完毕后再换班。当班人员必须要等**人员上岗交接完毕后方能离岗。
一)盗窃案处理程序。
处理原则：保护现场。
1．凡从外表显示是盗窃分子通过撬门窗、破锁、爬墙、挖洞等方法入室作案的现场，应立即报告当班领班及管理处，并报告当地派出所，同时保护好现场。
2．凡从外表难以判断是否失窃现场，但有重大可疑是被盗的现场，应一面报告上级领导、一面会同住户和有关人员进入可疑现场。
3．保安人员应维护盗窃现场的原状，保护好现场内的脚印、指纹、作案工具和撬压痕迹，无关人员不能进入现场，不可触摸和踩踏现场任何物品和痕迹。
4．对于他人反映的作案可疑人员，根据情况分别采取监视或截留的办法，防止逃跑。
5．对盗窃现场的情况作出详细记录，包括报告人和姓名、时间、地点、现场目测情况、员工、群众反映可疑人员的情况等写出书面资料，一式两份，一份交呈公安机关，一份存留备查。
二)抢劫案处理程序。
处理原则：制止抓捕。
1．设法立即制止劫匪行劫。
2．立即发出信号，召集就近保安员和其他人员支援，重大案件要报告当地公安机关，或打**“110”报警，并组织力量堵截。所有接到求援信号的人员要立即赶到现场参与制止或堵截行动。
3．若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清劫匪的衣着、身材、面貌特征和人数及交通工具等，并报告上级领导和公安机关。
4．对劫匪留下的物证要妥善保存，交公安机关处理，注意切不可用手触摸。
5．事主或现场如有人员受伤，应尽快协助伤者送医院医治抢救。
6．整理有关抢劫案的情况报告和材料，交公安机关处理并存查。
三)斗殴事件处理程序。
处理原则：劝阻制止。
1．发现争吵、斗殴现象时，立即上前制止，首先要及时制止双方停止争吵、斗殴，平息双方的情绪，并及时通知当班领班及管理处。
2．制止原则。
有伤员则先送伤员去医院救治。
持有器械斗殴则应先制止持械一方。
劝离争吵或斗殴的双方或一方离开现场。
劝阻双方住手、停口。
3．如果事态难以控制，应迅速报告上级领导，并报告当地公安机关，或打**“110”报警，协助治安、公安管理机构进行调节。
4．如住户之间发生的争吵和斗殴，经制止后由管理处出面进行调解，保安员配合解决。
5．在制止争吵、斗殴双方时，应明确保安员的工作职责，切记不能粗暴，不允许恶言相向或加入争吵、斗殴。
6．出现人员伤害时，应保持初始现场，以待公安机关勘察，协助公安机关调查斗殴情况和辨认肇事者。
(四)强行闯入事件处理程序。
处理原则：围追堵截。
1．在当值时，遇到不法分子或不明身份者强行闯入管理责任区，保安员要极度谨慎，立即用对讲机向同事和领班求援，不可简单强行阻拦，以防不测。
2．保安员牢记强闯者的面貌、人数和携带工具以及强闯者的行走线路等，一面报上级领导或管理处，一面呼叫其他保安员来堵截。
3．如援助人员未能及时赶到，保安员应随时对强闯者进行跟踪，观察防止其出现破坏行为。
4．当保安人员对强闯者造成的局面无法控制时，应立即向治安管理机构报警。
5．事件处理结束后将有关情况作出书面向管理处报告。
五)火警处理程序。
1．在积极灭火的同时，立即选用一切交通，通信工具，以最快的速度报警，使消防人员能迅速赶到现场，平时要记住**号码，报火警**时，要沉着镇定，要讲清**地点、单位门牌号码、楼层地段、燃烧材料。
2．保安员要主动在失火地点接应消防人员，配合带领消防人员从最佳路线进入灭火现场，并指明水源地点。
3．当发生火灾后，接到疏散的命令时，当班保安人员立即分头去检查所有房间是否有人，把所有的房间都关上，以阻止火势的蔓延，无人单位门上标明记号。
物业管理前期方案
厂坝铅锌矿陇林佳园经济适用住宅小区。天水成纪房地产开发 2007年3月7日。一 管理原则。根据国家 城市新建住宅小区管理办法 及 物业管理条例 本着以区养区 略有节余和 精干高效 优质服务 的管理原则，本着 为业户营造安全 文明 优美 舒适的居住环境 的质量方针，实行 管 养 修 服务 为一体的综合...
前期物业管理方案
一 管理处进驻小区前的工作。1 和开发商协商新管理处临时办公场所，管理处根据实际需要，购置办公用品，报经开发商审批后购置。2 人员配备两名。二 前期工作。a 新的临时物业管理处成立，开始运作。1 和开发商协商选址正式物业公司办公地点，规划设计办公室场所。2 根据需要负责售楼部 销售办公室 样板房等清...
前期物业管理方案
第一章物业管理处机制架构。一 物业管理服务定位 服务目标 管理模式 实施措施。一 物业管理服务定位。和盛嘉园小区是新密市首个大规模坡地建筑群，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按 物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小...