深度解读：宏泰“产业市镇”模式。
导读：一、关于宏泰。
二、宏泰产业市镇模式解读。
宏泰产业市镇开发流程的四个阶段**以及详解（有图表）
宏泰的三大主要业务。
业务收入**：
—2023年主要收入占比。
—2023年利润占比。
三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例。
项目概述。与**合作协议主要内容。
2023年土地出让情况（图表）
项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表）
四、产业市镇模式的核心竞争力。
目前国内产业园区四种形态：
宏泰差异化的核心竞争要素。
五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比。
思考：六、轻资产模式有多轻？
七、复制模式能走多远？
八、亮点借鉴。
正文： 关于宏泰：,
本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益**、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考：
定位[,
发展模式概括：,
宏泰目前主要产业市镇项目及其分布：,
宏泰产业市镇开发流程的四个阶段**以及详解：
注：部分非由宏泰执行。
第一阶段：主要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方**、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得**对于产业市镇规划的审批；
第二阶段：本阶段主要有两项工作：
一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；
二是进行招商引资工作，即进行产业市镇推广工作，有目标地吸引行业龙头企业入驻产业市镇；
第三阶段：在宏泰的协助下，由当地**将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业；
第四阶段：宏泰为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对产业市镇进行运营和管理。在出现宏泰认为是好的土地和机会时，其也会通过招拍挂流程获得土地，开展房地产开发业务。
宏泰的三大主要业务。
业务收入**：
一次性收入。
在地方**通过招拍挂完成产业市镇内每块土地使用权的**时，以土地价款为基准，按照一定比例逐笔计算公司应获得收入。
宏泰在产业市镇开发居住及商业物业以供**。
持续性收入。
在合作协议有效期内，按照入园企业所缴税款金额的一定比例定期计算公司应获得收入。
宏泰在产业市镇开发商业物业以供出租。
2023年主要收入占比■2023年利润占比。
从2023年的利润占比来看，产业市镇开发占比高达80%。
三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例。
1.龙河高新项目概述。
龙河高新区，位于河北廊坊安次区，其为宏泰集团“产业市镇”模式的代表作，于2023年11月创建，占地2800万平方米。园区在宏泰运营的这几年当中累计税收已达到近20亿元。
龙河高新技术产业区已进入成熟发展阶段，目前宏泰产业市镇的收入**基本来自该产区。目前，已入驻的企业有富智康、普洛斯、恒大地产、首开、正大等。园区待出让的住宅及商业用地有847万平方米，产业用地有628万平方米。
2.与**合作协议主要内容。
2023年宏泰与当地**签署合作协议：
述产业市镇项目的可持续及平稳增长。现地方**与民营服务提供商”产业市镇开发的一次性的收入，相当于。
—出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%
—出让商住用地所得款项净额80%
产业市镇开发的持续性收入，相当于。
—园区范围内当年实现税收中，区**留成部分剔除入园企业优惠部分后等值金额，乘以一定系数后扣减园区管委会运营费用等值金额。
—该系数在协议有效期内由40%至60%不等。
龙河高新项目：持续性收益。
2023年龙河高新项目的收入，一次性收入10.46亿元，持续性收入有3416万，光是这两项，收入总和约有10.8亿元。
鉴于宏泰自身的模式，其提供的是，规划、以及运营服务的**，无需购入土地，暂无需建设，但享受土地出让和增值的利益，利润率相当可观。
从公司2023年年报来看，宏泰公司2023年毛利率达47%，高于行业平均水平，按业务区分，产业市镇毛利率接近80%。而公司的净利润率29%，也高于行业一般水平。
四、产业市镇模式的核心竞争力。
目前国内产业园区四种形态：
目前国内产业园区按发展历史和形态大致分四种：经济开发区、工业园区、产业园区和产业市镇，各自具备一定的特性。
经济开发区由**机关主导，空间平台服务功能欠缺。较少关注产业聚集，私营企业和民营资本较少参与，**委托土地开发商或承包商进行土地整理和基础设施建设，其盈利为建设成本的一定比例。
工业园区的产业空间专业性增强，公共服务功能匮乏； 主要通过招拍挂购买土地使用权，并根据特定的定位、主题进行园区的整体规划及物业销售或出租，商业模式类似于传统二级开发商。
产业园区，产业空间专业性和创新型显著，具备公共服务功能，运营商统筹运营。是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。
产业市镇”模式，主要根据长期协议与地方**合作，为产业发展和市镇建设提供一系列综合、专业服务，包括规划设计、产业定位、土地整理、基建、招商引资，并参与园区管理和运营。
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