一、4月土地市场分析。
一）近期**分析。
4 月广州有4 幅住宅性质用地预**，均位于花都区新华街和狮岭镇，其中建筑面积最大的是花都区新华街九潭村j11-sj05 地块（10.55 万㎡）。
二）近期成交分析。
4 月广州成交的住宅用地是上月**的位于天河、萝岗、白云和增城四个区域的地块。其中，体量最大的是白云区同和东坑蟾蜍石北路地块，总建面积达9.29 万㎡，由时代地产竞得，成交价6.
13 亿元，成交楼板价6600 元/㎡。
成交单价最高的是天河区黄埔大道坚红化工厂地块，楼板价高达12056元/㎡。该地块总用地面积17304 ㎡，可建设用地15178 ㎡，总建筑面积45534 ㎡，要求90 ㎡以下占总建面积的60%以上。地块的推出受到业界的关注，共有13 家企业参与了竞价。
经过53 轮竞地价，13 轮竞配建，独立竞拍人李燕如最终以52602 万元和配建130 套(约3900 ㎡)公租房竞得。
二、4月广州住宅市场供求分析。
一） 4 月广州住宅**增加、需求减少、**平稳、去库存压力加大。
广州新建商品住宅**113.72 万㎡，环比增加17.71%；成交74.
05 万㎡，环比减少13.42%，吸纳率0.65；累计可售面积755.
38 万㎡，环比增加29.24 万㎡；成交均价12275 元/㎡，环比**4.08%。
4 月继续供大于求，至月底可售达到755.38 万㎡，按近一年月均70.34 万㎡的消化量计算，去化周期近11个月，市场风险较大。
经历4 月底的大幅**之后，5 月**量将会有明显回落。从目前市场看，虽然调控并未放松，但公积金额度上调、首套利率下调来看，至少在刚需市场存在回暖迹象。
二） 近期**量及**结构分析：
1、 **总量分析：五一前夕**大幅增加。
4月总**113.72万㎡，从周度数据来看，4.23-4.
29日之间**72.05 万㎡，占63%，说明五一前夕多盘推货。4月**前3 名分别为珠江帝景苑、碧桂园凤凰城、雅居乐城南源著，其中珠江帝景苑**最大，为11.
43 万㎡，共672 套，推出160-200 ㎡四房、五房。从物业属性来看，4月无公寓**，而普通住宅**占比为90%，环比涨34.54%。
2、**区域分析：郊区为主，中心城区比例有所下降。
4 月份，广州**面积最大的为增城市，**35.12 万㎡。其中中心城区**占比27%，相比3 月的32%有所减少。
从个盘看，**最大的项目为碧桂园凤凰城，**539 套，9.48 万㎡，主力户型为104-135 ㎡的3-4 房。
3、**结构分析：集中在125㎡以下，3房占绝对主力。
从面积来看，4 月**结构集中在125 ㎡以下，占比约62%；125㎡以上占比约38%。
从户型来看，3房依然是绝对主力，占比约46%；2房次之，占比约20%；再次为4房，占比约12%；2房以下及4房以上总占比约22%。其中90-125 ㎡之间的3房最多，占3房**量的65%；其次为125-145 ㎡之间的3房，占3房**量的24%；再次为90㎡以下的3房，占3房**量的6%。
2023年4月广州十区二市新建住宅结构一览表。
三） 近期成交量及成交结构分析。
1、成交总量分析：签约滞后，未能真实体现销售。
从签约量上看，4月成交74.05 万㎡，环比减少13.42%。
但实际上各盘在五一前夕成交火爆，受签约滞后影响，4月数据未能真实体现市场情况，预计5 月会有所增加。珊瑚湾畔4月成交最多，4.85 万㎡，254 套，11880 元/㎡毛坯。
该项目去年11 月开盘，1.5-1.6万/㎡毛坯，至今年3月仅签约30多套。
4 月下调至1万/㎡，终于打开销售困局。
从物业属性来看，普通住宅成交面积最大，占比87%，与上月持平。
2、成交区域分析：郊区为主，中心城区占比有所减少。
与**结构对应的是，成交前三名也是增城、番禺、花都3大区域。成交面积分别为18.80 万.
80 万.01 万㎡。 而中心6大区域仅成交18.
75 万㎡，占全市成交面积 25%，有所减小。成交面积的减少与中心城区**不大、客户可选性较少有关。
3、成交结构分析：集中在125㎡以下，3房占绝对主力。
成交结构与**结构相一致：从成交面积看，主力为125 ㎡以下产品，占总成交的69%；125㎡以上产品占31%。从成交户型看，3房为绝对主力，占总成交的50%。
其次为2房，占总成交的26%。其中，90-125 ㎡之间的3房成交最好，占3房成交量的60%。
2023年4月广州十区两市成交结构一览。
四）成交**分析：
1、均价稳定，购房者期待打折**。
4 月成交均价12275 元/㎡，环比**4.08%，广州连续2 月均价呈现**，但幅度均小于5%。在限购的大背景下，更多购房者处于观望状态，大幅打折项目往往受到关注。
从区域上看，4月成交均价最高的为天河区，达到30434元/㎡；变化幅度最大的为越秀区，金润铂宫以5671元/㎡，成交70 套，总面积5285㎡**，从而拉低全区均价。经了解该发展商得知，4 月**的70 套，实际不是市场化销售，而是为了回报总公司的资产投入，才将70 套**划拨给过去，实际上这70 套**本来也不可能对外销售。
2、低总价产品成为市场成交主力。
从总价上看，主要集中在100 万以下、90 ㎡以下单位；以及总价150 万以下、90-125 ㎡单位。从面积段来看，90-125㎡最受欢迎，其次为90㎡以下，两者占总成交的近7 成。
三、4月广州各区域市场分析。
一）天河区：
四、市场成交及竞争对手数据一览。
月广州十区两市住宅销售金额排行。
从4 月新建住宅销售金额前十排行来看，中心城区和郊区分布均匀，各占5 个项目。而从成交产品和面积段来看，主要集中在90-145㎡和180-200㎡。
2012 年4 月广州新建住宅销售金额top10
月广州十区两市住宅销售面积排行。
从4 月新建住宅销售面积前十排行来看，成交面积较大的项目主要集中在郊区，中心城区仅有保利琶洲湾。而从成交面积来看，更集中在90-125㎡之间。
3、我司在售项目主要竞争对手4月成交数据。
月各大发展商广州住宅销售面积排行榜。
月各大发展商楼盘销售信息。
五、近期市场热点个盘案例分析。
一）珊瑚天峰——大幅降价引关注。
1、项目概况：
珊瑚天峰”为珊瑚湾畔全新洋房组团，位于番禺华南板块沙窖岛，发展商为和记黄埔。标准层为190 多㎡3房，1-2楼为290 多㎡5房复式，总货量约2000 套。首期推售4-10号楼共7栋，400余套。
整个小区以澳洲风格为蓝本，小区园林以水景为主，小区内设有人工河道将各组团加以分割，在塑造景观的同时增加了豪宅的私密性。该项目北临珠江，西临番禺大桥，东临广州高校新校区。紧邻华南快速干线沙溪出口，广州地铁3 号线通至番禺，配套成熟。
2、销售状况：
实际上，珊瑚天峰自2023年10月22号已经于海航威斯汀酒店开盘，当时1.38万/㎡起，均价1.5-1.
6万/㎡毛坯，开盘至去年底**出30余套。春节前封盘不售，节后虽重新开放但销售依然艰难。4月初开始在各大**及微博上发布降价至1万/㎡的消息，引起市场高度关注后，又矢口否认降价传闻，以至于都认为该盘降价为噱头。
4 月13 日晚突击在丽思卡尔顿酒店针对下筹客开卖，据称当天开盘至深夜，均价的确为1万/㎡，最低9800元/㎡起，当场卖出170余套。后期又进行了一二手联动保持热销，4月15日-5月14日已经签约192套，3.67万㎡，签约均价12198元/㎡。
3、项目营销策略：
策略一：先在非主流**上透露大幅降价传闻，吸引市场关注
先是利用网络、微博等非主流**发布大幅降价传闻，成功引起市场高度关注。后为避免前期业主闹场影响销售，又矢口否认降价传闻，成为当时市场最热点话题。
策略二：突击销售模式达到“逆推广”效应。
采取发动老客户凭卡购房、先到先得的原则，4 月13 日夜晚在珠江新城丽思卡尔顿酒店突击开盘。由于事前消息保密，没有通知任何**，以至于日后**主动加大对项目的**程度，从而达成了“逆推广”的实际效应。
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