1、近期房地产市场研究分析。
调控高压下房价继续出现松动迹象。中国指数研究院5月2日发布的数据显示，4月百城住宅均价环比、同比双双下降。其中，同比数据系“百城**指数”公布以来首次下降。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，调控政策执行两年来在抑制投资方面效果明显，但是市场大量的刚性需求存在释放预期，楼市正进入新一轮“博弈期”。一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。
根据中指院对全国100个城市的全样本调查数据，4月份百城住宅平均**为8711元/平方米，环比3月**0.34%，其中29个城市环比**，71个城市环比**。而同比来看，**幅度为0.
71%，是“百城**指数”自2023年6月公布以来首次出现同比**。北京、上海等十大城市住宅均价为15391元/平方米，环比上月**0 .41%，与去年同期相比则**2.
60%，是连续第4个月同比**。
中指院分析认为，4月百城住宅均价是连续第8个月环比**，且跌幅比上月进一步扩大。尽管今年春节以来各城市住宅成交量有所回升，但进入二季度以后，企业资金压力和市场库存水平仍在高位，开发企业普遍加大了推盘力度。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《经济参考报》记者，此轮调控政策执行以来一个重要目的是扼制投资投机性需求进入市场。“目前来看，市场的实际情况和政策导向是比较吻合的，投资投机性需求在市场的空间很小，尤其在限购城市，这些几乎不可能进入市场。”
尽管4月百城住宅均价有所下降，但在刚刚结束的“五一”假期里，开发商并没有像以往一样进行大幅度的打折**活动。
5月1日，记者走访北京周边一些售楼处和中介门店时发现。无论是新房还是二手房的**和几个月前的春节期间并没有多少波动。在一家名叫“尚和”的中介机构，一位秦姓工作人员告诉记者，“现房的**春节以来基本没有降，而二手房由于交易周期短，其**已经接近新房。
”该中介机构告诉记者，“五一”期间北京市许多开发商都减少了以往的打折**力度，有些项目甚至不降反涨。和北京的情况相似，在上海“五一”期间举办的房展会上仅有少数楼盘有一定程度的打折**行为，大部分的楼盘**并不被消费者认可。
德佑地产研究主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，上海的房地产市场也存在浓厚的观望情绪。许多开发商在经历了两年的调控之后，宁愿重演2023年金融危机时“停建缓建”策略来保证资金链的稳定，也不愿意进行大幅度的降价**。
据德佑地产的统计数据，今年“五一”期间，上海商品住宅总成交面积约4.6万平方米，较去年6.65万平方米的成交量**了约30%。
陆骑麟认为，“购房者盼望楼市能继续降价，再加上限购的原因，买房心态更加谨慎。这种拉锯僵持状态使得**周并未换来成交量的提升。”
记者发现，在中指院发布的百城**指数中，仍有51个城市住宅**同比**。其中，新乡、衡水涨幅分别为.31%；其余49个城市涨幅均在6%以内。
就成交**来看，重点城市里上海、成都环比分别**.82%。同时，4月份多数城市库存有所增加，南充、广州、苏州库存增量都超过20万平方米。
上海、深圳、厦门、福州则超过10万平方米。
上述“尚和”中介机构的秦姓工作人员告诉记者，“北京周边一些项目的首付比例已经从春节期间的40%普遍下调到30%，银行贷款审批也不像以前那么严格。现在想买房的人很多，中介机构签约一套二手房，一般三天到一周就能出手。”
记者了解到，当前，大部分城市针对首套房的贷款利率已经回到基准利率，甚至9折或者8.5折。克而瑞(中国)企业研发中心机构一位分析人士告诉记者，“这在一定程度上对刚性需求起到了非常积极的作用”。
该分析人士表示，虽然两会以来**关于“调控绝不放松”的表态频繁出现，但实质性的政策加压却并未出台。而首次购房贷款优惠却已经开始回归，同时部分城市中高档改善性需求也出现了释放的征兆。
顾云昌告诉记者“从**政策来看很明显的是在支持刚性需求，即居住性需求。短期内也看不出政策继续从紧的迹象，所以对刚性需求不会有所束缚。”他认为，通过长时间的调控，虽然博弈阶段还没有结束，但是目前市场上真正的刚性需求已经开始释放。
我们培育的政策环境本来就是刚性需求的市场，在稳定市场和促进投资中寻求一个平衡点，而刚性需求就是这个平衡点。
2、九阳观点：
政策丝毫没有松动之意，需求在经过上半年的消化之后正在递减，这无疑是调控进入2023年下半年后，业界对未来市场的总体趋势形成的共识。蛋糕就这么大，越吃越少，这给下半年市场带来的压力不言而喻，拿什么刺激需求？各家房企都在使出浑身解数，寻找良方。
首先，**松动，率先突击市场。**房、一口价……层出不穷，合适的**无疑是激活需求的首剂良方，而这一策略，在下半年必将延续。至少，从目前的市场条件来分析，几乎没有哪一个楼盘有底气吆喝，具备涨价的空间。
**达到购房者预期，成为购房者出手的首要条件。
其次，性价比决定成败。各家都在打**牌，在房价整体预期趋于平稳，涨势被遏制的情况下，购房者除了看**，房子的性价比也成为打动人心的关键。
这些年下来，房地产市场正逐步从卖方市场向买房市场转变，尤其是今年以来，在政策的助力下，购房者和开发商在心理博弈上，已取得了优势，房子似乎终于可以挑着买了。谁开发的房子能被挑上？这就要看房子的性能与需求的契合度究竟有多高。
的确，这段日子以来，和一些购房者接触，发现他们对房子居住功能的要求越来越高了。不看户型、不管景观、不在意得房率，只管炒房赚钱的盲目投资时代一去不复返了，对于当下会出手买房的人来说，除了**，居住性是必须要考虑的。景观、户型、物业、配套等一系列的细节，能否和自身需求契合，成为购房者出手的必要条件。
换句话来说，开发商若能从**出发，做好产品与市场需求最大程度的结合，或许可以打动还在犹豫中的购房者。
第二部分城建篇。
暂无）第三部分市场篇。
1.1 整月市场销售情况。
2023年5月(全市签约752套(其中住宅648套),备案790套(其中住宅678套),住宅成交均价3780.1151元/m2 ,商业成交均价7083.1242元/m2 )。
入网销售项目总数120项，入网销售总面积：575.5558万m2 ,可售套数：
14439套，可售面积：140.2271万m2 ,入网销售住宅总面积：
527.7447万m2 ,住宅可售套数：10774套，住宅可售面积：
114.5363万m2
1.2 销售套数、均价。
抚州市商品房2023年月销售图。
单位：套。抚州市商品房2023年月销售均价走势图。
1.3 销售排行。
销售套数排行榜（套数单位：套）
表2.1.1：2023年5月份抚州各区商品房成交套数。
附：楼市地图。
5. 当月新推出楼盘。
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