房地产开发与经营。
1、选择：1.关于房地产开发说法正确的是：
（1）房地产成片开发不仅要进**地产产品建设，还应进行相应基础设施的建设；（2）随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题。
2.开发是指生产或者经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。
3.房地产经营：广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
(选第四个选项）
4.常用的不确定型决策有哪些：最大最小后悔值法。
①大中取** ②小中取** ③最小最大后悔值法
5.大力推进建筑节能（争取到2023年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，6.抵押贷款业务、抵押贷款**属于哪一种管理？--资金融通管理。
7.三通一平：水通、电通、道路通及场地平整。
七通一平：给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整。
将自然状态的土地（生地）或有部分基础设施的土地（毛地）变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地（即“生地”、“毛地”变为“熟地”）
8.房地产企业组织的一般原则：--弹性原则（弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡）（选）
9.房地产企业组织结构形式：
职能型组织机构：这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着棚顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。（告诉定义选职能）
项目型组织机构：是指在公司内部成立专门的项目机构，独立的承担项目管理任务，对项目目标负责。（告诉定义选项目）
混合型组织机构：这种组织机构形式对中小组织比较实用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适用。
10.房地产企业经营决策的影响因素--环境。宏观环境主要是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等。（如个人可支配收入的提高属于宏观环境）
11.根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为：宏观环境、中观环境、微观环境。
12.房地产开发与经营环境的特点：关联性、可变性、相对性、层次性。
13.环境分析和机会选择关系：环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上房地产业发展的进程。（环境分析是机会选择的基础）
14.土地政策：中国土地市场的基础是公有制。
15.房地产周期可分为四个不同的周期：①市场整理阶段②市场稳定阶段③项目开发阶段④过度建设阶段。
分析法：s和w分别代表企业内部环境的优势和劣势，o和t分别代表企业外部环境的优势和劣势。（strengths weaknesses opportunities threats)
swot分析法思路：(选）
①企业优势与环境有利条件结合，即s+o=机会点。
②企业优势与环境不利条件结合，即s+t=可规避风险点。
③企业劣势与环境有利条件结合，即w+o=可借力机会点。
④企业劣势与环境不利条件结合，即w+t=风险点（威胁点）
17.投资类型的选择：其中安全性最高的是住宅投资。
17.风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著地特点是不确定性。
18.国家土地使用权利具体表现在垄断性的土地出让市场。
19.土地使用权出让具有很强的计划性。
20.国有土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（酒店）
21.获取房地产开发建设用地只有招标、拍卖和挂牌三种方式。
22.土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。
23.保护农村集体土地所有权，保证农民的合法权益。
25.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6---10倍。
26.拆迁人在拆迁活动中除对拆迁房屋的所有人给予补偿，安置对象是被拆迁房屋的使用人，而不是所有人。
27.投资机会研究阶段：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
28.在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与**、建筑材料**状态、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析。
（反过来考）
29.大型复杂的工程约占0.2%—1%（选择详细可行性研究阶段）
30.房地产市场调查的方法直接观察法举例：在晚上可观察该小区住房的亮灯数量，由此可得到较为准确的住房率。
31.属于房地产市场调查方法中观察的是：行为记录法。
32.属于前期工程费的是：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
33：以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资，属于单元估算法。
34.工程监理费属于其他费用估算。
35.资金**与运用表反应项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况。
36.用于表明房地产企业的经济资源偿债的能力的是？资产负债表。
财务内部收益率 ： 选）
firr——财务内部收益率； ci——现金流入量 co——现金流出量
——第 t 期的净现金流量 n——项目计算期。
书）:项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。
39.动态投资**期大于静态投资**期。
40.安全性按风险程度大小分为a、b、c、d，4级。d级表示风险极大。
41.银行是房地产开发项目最主要的资金**。
42.长期借款的资金成本率：p156 例7-1 7-2
43.容积率（指每公顷开发小区用地上建造的建筑面积。
用地面积一定，决定了建筑面积的是：容积率。
44.开标、评标和定标：开标由房地产开发项目招标人主持，开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析、最后选定中标者的过程叫做定标。
45.评标方法：评标方法可以采用评议法，综合评分法和评标价法等。
综合评分法是将评审各种指标和评标标准在招标文件内规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位。
46.项目法人一般通过招标方式择优选定监理单位。
47.监理的主体：是取得监理资格的专订机构。
48.网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系。
49.开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用。
50.机械作业的昼夜噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝；
51.属于谁的责任1.填土质量有异议，但是复核合格2.更换项目经理的责任3.混凝土夯实范围扩大索赔4.下大雨造成施工阻碍责任。
52.竣工验收应满足的条件：完成工程设计和合同约定的各项内容。
53.开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
54.开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天内无修改意见的，视为验收报告被认可。
55.撇脂定价策略是一种**策略，56.在房地产产品供不应求的情况下，房地产企业可以直接进行销售。
57.房地产广告策略：60.2%的居民是通过报纸获取房地产信息。
58..属于房地产开发与经营项目社会效益指标的是：住宅区卫生指标。
59.我国城市总体上存在重收集，轻处理的倾向，城市垃圾处理最主要的方式是填埋。
二、判断改错。
1. 房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。
2.房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。
3.为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。（判/选)
4.房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。（使用价值和交换价值）
5.房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
6.二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目；
承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民**建设行政主管部门确定。
7.土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多。
8.②高档住宅由于**高，收益相对也大，但面临的风险更大。
9.国家出让土地使用权后，土地仍然是国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行使。
10.被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民**责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
11.在财务评价前，必须进行财务**。就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。
11.现金流量表反应项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率，财务净现值及投资**期等评价指标，分析项目财务盈利能力。（改)(会把现金流量表换掉）
12.速动比率是反应项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。
13.人口净密度与平均每人住宅建筑面积有关，在相同住宅建筑面积密度条件下，平均每人住宅面积超高，则人口密度相对降低。
14.工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。
15.分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻找成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。
16.确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验。）
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