都市广场的stp分析。
系别：地理科学学院。
专业：资源环境与城乡规划管理。
班级：1104班。
姓名：来亚男。
学号：2011142207
都市广场的stp分析。
一）项目小档案。
都市广场项目位于迎泽区都司街，属柳巷商圈，地理位置优越，交通便利。周边学校众多，如五一路小学、太原第十中学、太原第十五中学。周边基础设施齐全。
（二）市场细分（s）
1.目标区域市场细分。
从地区分析来看，本项目的目标区域市场应以迎泽区市场为主，万柏林区和杏花岭区市场为辅，尖草坪区等其他区域可不做重点考虑。
区域市场细分表。
（1）定量调查数据显示，该市居民在原住区域内购房趋势明显，迎泽区、杏花岭区两区居民的倾向尤为强烈；
（2）从搜集的资料来看，该市居民在购房时倾向于选择原居住区域，一方面是习惯于原区域的生活环境，另一方面是十分看重由家人、亲朋好友等构成的近亲缘居住格局，一般不会轻易到外区购房；
（3）万柏林区和尖草坪区购房人群外流趋向明显，，因此万柏林区和尖草坪区是除迎泽区之外的次级目标区域市场。
2.目标人群细分以潜在消费者定量调查数据为依据，对项目的目标人群进行初步细分及特征描述，思路如下：
第一，选取购买本项目住宅可能性大于50%的人群作为准目标群；
第二，计算各细分人群占总样本的比例，记为比例1；
第三，计算各细分人群占准目标群的比例，记为比例2；
第四，综合考虑比例1和比例2，确定目标人群的特征。
（1）按年龄细分。
年龄细分表。
目标人群选择1：以25—35岁者为主，占准目标群43.4%；
目标人群选择2：以46—55岁者为辅，占准目标群27.0%。
（2）按学历细分。
学历细分表。
目标人群选择1：高中/中专/技校学历者，占准目标群44.7%；
目标人群选择2：初中及以下学历者，占准目标群28.9%；
目标人群选择3：大专及以上学历者，占准目标群26.4%。
（3）按行业细分。
行业细分表。
目标人群选择1：商业、服务业/零售业从业者，占准目标群43.9%；
目标人群选择2：生产/制造业从业者，占准目标群26.3%；
目标人群选择3：退休/学生/家庭主妇，占准目标群24.8%；
目标人群选择4：事业单位/国家机关工作人员，占准目标群9.4%。
（4）按职业细分。
职业细分表。
目标人群选择1：个体从业人员，占准目标群26.5%；
目标人群选择2：退休/学生/家庭主妇，占准目标群16.7%；
目标人群选择3：企业/公司的普通职员，占准目标群13.2%；
目标人群选择4：企业/公司的工人，占准目标群9.4%；
目标人群选择5：商业/服务业的职员，占准目标群9.4%。
（5）按家庭规模细分。
家庭规模细分表。
目标人群选择1：3口之家，占准目标群43.9%；
目标人群选择2：4—5口，占准目标群30.4%；
目标人群选择3：两口之家，占准目标群18.8%。
（6）按家庭状况细分。
家庭状况细分表。
目标人群选择1：已婚且有6—18岁小孩的家庭，占准目标群33.8%；
目标人群选择2：已婚且与成年子女同住的家庭，占准目标群27.9%；
目标人群选择3：已婚且有6岁以下小孩的家庭，占准目标群14.8%；
目标人群选择4：未婚者，占准目标群9.4%。
（7）按家庭年收入细分。
家庭年收入细分表。
目标人群选择1：家庭年收入在4.1—5万元者，占准目标群60.6%；
目标人群选择2：家庭年收入在4万元以下者，占准目标群26.1%；
目标人群选择3：家庭年收入在5万元以上者，占准目标群12.5%；
（8）按现居住宅**细分。
行业细分表。
目标人群选择1：已有自购商品房者，占准目标群27.8%；
目标人群选择2：租用、借用房居住者，占准目标群24.9%；
目标人群选择3：已有自购非商品房（单位集资房）者，占准目标群24.8%；
（9）按现居住宅房型细分。
现居住宅房型细分表。
目标人群选择1：现居住宅为2房者，占准目标群67.1%；
目标人群选择2：现居住宅为1房者，占准目标群24.3%。
（三）目标客户群选择（t）
1.可供选择的方向。
（1）年龄：25~35岁；31~35岁；
（2）学历：高中及以上；初中及以下；
（3）职业：个体从业者；企业/公司的普通职员和工人；商人/服务业的职工；事业单位/国家机关工作人员；初、中级专业技术人员(科/教/文/卫)；
（4）家庭结构：已婚且有未成年子女者；已婚尚无子女者；
（5）家庭年收入：家庭年收入在4~6万元；
（6）现居住宅状况：自有商品房者；自有非商品房者；租借用房者；
（7）主要区域目标市场；迎泽区区为一级目标市场；杏花岭区为二级目标市场；万柏林区为**目标市场。
2、主要目标市场组合。
在楼盘现实营销过程中，消费者的职业是最重要、最易辨别、最具代表性的特征，而受教育水平、职业技术水平和经济收入水平等皆可视为职业的伴随特征，因此，本项目的目标客户群以“职业”作为首要组合标准。
根据市场细分中确定的目标人群选择方向，结合尺度对该市潜在消费者的了解，确定的主要目标市场组合如表所示。
主要目标市场组合。
3.组合说明。
这部分人群的收入**稳定，收入水平中等或略偏高，有一定的购买能力，也有较强的置业倾向，对目前的居住环境不满，对生活的便利性要求高，本项目地块的地理位置、交通和环境优势对他们有较强的吸引力。
4.其他目标客户群。
根据业主座谈会及实地考察中搜集的观点，本项目的目标客户群还包括下列人士：财力充足的投资者，欲等待物业升值或将之出租给他人居住；
5．目标客户群的产品需求特征及预期支付水平。
目标客户群的产品需求特征及预期支付水平。
6.目标市场组合的定性描述。
对目标市场组合进行定性描述有助于感性地深入地理解目标客户群的产品消费观念及其精神内涵，对于项目的定位和营销推广具有独到价值。
目标市场的定性描述。
(四)项目总体定位（p）
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