2023年xx地产营销推广计划。
一、计划实施的背景。
一）销售水平。
2023年各月销量表（郑姐）
2023年各月销售额表（郑姐）
2023年各月活动投入表（宋姐）
二）推广与活动。
2023年，我项目通过报广、塔牌、调频广播、dm单、**、三面翻七种渠道对项目进行了直接推广，其中dm单产生的销售效果最佳，报广对集中销售的促进作用和活动的聚拢作用最为明显，其他推广渠道表现力不足，建议在2023年对各部分广告的投放比例进行适当的调整。
2023年，我项目完成大小活动十余个，其中以六一儿童节活动、采摘节活动、两次房产活动（崇礼房展、市区房展）的规模最大，就活动产生的直接效益而言，各项活动产生的效果不够明显，究其原因在于活动的受众指向性不足，参与者多数并非潜在购买者，大量非购买人群成为了活动的主体，同时部分活动并非独立组织举办，导致了销售的目的性不足，为办活动而办活动，缺乏营销的目的性。但丰富的活动对我项目的品牌树立起到了一定的推动作用，为我项目二期工程奠定了基础。
三）产品形象。
2023年，由于我项目工期问题，造成了部分老客户流失的现象。截止到目前为止，超过半数的客户都对我项目的工期产生了不满，这也为我项目的销售带来了一定的消极影响。
另一方面，我项目在2023年不断地进行公益活动，这为我项目改善市场口碑起到了一定的作用，但是对于老客户而言，这一改善效果并不明显，因此应尽快解决工期问题，并确保工期能够如约进行。
二、规划总纲。
一）主要工作。
1、工作分块。
1）尾房销售：2023年，我项目一期工程将正式进入尾房阶段，因此2023年初将开始针对尾房制定销售策略。
2）一楼类商业销售：截止到目前为止我项目一层**暂未销售，根据项目规划，该部分**将以类商业的形式进行**，以提升项目的盈利能力。
3）商铺销售：2023年，我项目商业项目将正式启动，因此2023年后半年，工作重心将由尾房和一层类商业销售转化为商铺销售。
2、时间轴。
二）预期目标。
1、尾房销售目标。
2023年，我项目将用8-9个月的时间完成尾房销售，预计实现尾房去化60%以上的水平，同时保证尾房**有所提升。
2、一层类商铺销售。
2023年，我项目预计消化40%以上的一层类商铺，小区内商业配套基本完成，能够支撑业主的基本生活服务需求。
3、商铺销售。
由于商铺销售具有较强的不确定性，且定价有待商榷，具体销售水平需根据实际情况而设定。
三、工作细化。
一）尾房销售部分。
1、产品特性。
1）产品现状：目前，我项目所剩尾房主要集中在100平米以上，大部分**为顶层和四层方面，**自身具有一定的弊端（楼层最高或四层遮阳现象严重等），因此**自身品质的不足必然会影响尾房的销售，加之我项目尾房也均为期房，因此，销售难度较大。
2）受众分析：考虑到尾房自身品质问题，预计中端或者中高端消费者难以成为我项目的客户，客群主要集中在中低端消费者中，在**利诱的前提下，其对**的要求更低，因此销售尾房也要结合一定的**优惠活动，以吸引客户降低对品质的要求，购买**。
2、营销方案。
1）**策略：小步平调的**策略，以50元以内的**差进**价微调，吸引对尾房有购买意向的客户快速入市。
2）优惠策略：以3.15（消费者权益保护日.
1（劳动节.1（儿童节.20（七夕.
25（端午.1（国庆.11（双十一）等节日为契机，开展尾房优惠**活动，让利消费者，以吸引更多客户购买**，实现尾房的消化目标。
活动主要以返款、折扣、免物业费等方式进行。
3、推广方案。
二）一楼类底商部分。
1、产品特性。
1）产品现状：我项目现有一层类底商40余套，类底商数量较多，且在建筑形式上并未提供任何犹豫其他楼层的设施，底商定位仅仅通过楼层而实现，因此缺乏底商的基本形象，将影响产品**和销售水平。
2）受众分析：一层类底商的客户主要集中在社区商业的商户中，以小型超市、小型餐饮、麻将馆、儿童辅导等为主。其对小区的入住率要求较高，同时， 如果作为类底商销售，购房者以经营为目的，则应多以现房为主，期房销售难度极大。
2、营销方案。
1）**策略：基于一层类底商的定位，产品**应高于一般住宅，但总体**不能高于或等于正常底商。
2）优惠策略：零首付活动，2023年，我项目部分**已经可以办理五证，届时贷款问题可以解决，我项目可考虑通过零首付的操作方法实现一层类底商部分**的销售。
3、推广方案。
三）商业部分。
1、产品特性。
1）产品现状：商铺以中式仿古街为主题，招商范围较小，同时难以引进大型商家，多以零散从销售为主。根据规划，2023年商业部分已完成。
2）受众分析：小型商业业主，购买力一般，多以单一商业为生，因此其对商业的需求强度较高，但购买慎重。
2、营销方案。
1）**策略：采用逐步升价的方式吸引购房者快速入市，**调整的具体方案应根据项目前期的销售情况进行拟定。
2）优惠方案：零首付活动与优惠活动，由于商铺销售必须为现房，同时五证齐全，因此销售可以采用零首付方式，降低购房者的压力。另一方面，对于能够分期付款或一次缴清的客户，我项目给予一定的优惠。
3、推广方案。
四、活动计划。
考虑到2023年，我项目各类大型活动的效果一般，同时我项目商业受众总量较小，2023年的组织类活动应尽量减小，以提升产品在当地的社会影响力为主要目标，重点应加强在广告投入和产品的优惠策活动上。
五、部分活动创意。
一）3折抢房。
购房者只需缴纳100元的抢房款，即可参与3折抢房活动（放量1-3套），中奖者可获得3折的购房优惠。
该活动一方面可以引起市场关注度，吸引更多的购房者了解我项目**（因为抢房人员必然是有购买意向的潜在客户），另一方面100元/人的抢房款，在基数足够大的基础上，必将为我项目带来不小的收入，可用于补齐优惠部分，确保3折**实际为全款**。
二）买房找工作。
购买尾房的客户，可以享受子女安排工作的服务，由开发商为其提供就业岗位，就业单位录用子女，并免实习期，直接按照正常薪资发放**。
实际上，工资由我公司提供（为期一年），但不对外公开，如此，购房客户可以安排子女直接就业，解决就业问题必然能够吸引部分客户购房。
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