【2023年营销计划六】
一、项目现状。
项目一期于2023年5月正式开盘销售，现已基本消化完毕，截至2023年2月底，剩余套未售，其中顶层套，一层套；一期将于2023年5月1日开始交房。
项目二期已于春节前开始内部认购，截至2023年2月底，已认购套；预计于2023年5月取得销售许可证可正式开盘销售。
二、整体销售计划。
1、市场环境分析。
如果说2014-2023年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续**，而进入2023年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了**层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方**财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2023年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2023年无疑成为了行业全面回稳的一年。尤其2023年下半年，一二线城市引领全国市场销售明显回暖。
年政策及市场展望。
尽管2023年被称为 “史上最严厉调控年”，但是自2023年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，2023年**绝不会完全放松调控政策，未来或将趋稳。但是若房价继续**且涨幅超出**容忍范围，**不排除会出台严厉措施的可能性。
2023年，我们判断限购政策仍将存续，但房产税短期内对市场影响有限，另一方面随着房地产整体环境的回暖，房地产和开发投资将温和**，2023年全国市场将量价齐升。在产品需求层面，刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品的状况将继续好转。在市场转好过程中，也存在**加强调控政策、出台调控新政的可能性。
经研究判断，平原房地产市场2023年首先在销售量上将比2023年有小幅攀升，各个项目月均销售速度基本上能稳定在15—20套左右(持续销售期，开盘、认购、**活动和尾盘销售期除外);随着量变，后续跟进的便会是销售**的变化，2023年，平原县城销售均价也会随着销售去化速度的增加而上扬，但是受平原地区总人口数量、经济水平、人均消费水平及宏观政策影响，****速度及区间不会很大。
3、销售周期安排。
项目除。一、二期外，尚余11栋楼待开发，建议分为三期、四期两期开发，每期5-6栋楼座，都于2023年年内动工，争取2023年上半年整个基本销售完毕。
3-4月二期**的持续认购；
常规推广方向：项目一期热销清盘、二期火热预定中。
现场包装：更换包装新售楼处， 包装现场看房通道。
客户支持：目前项目已经封顶，外立面已呈现，建议3月开始客户拓展，邀请所积累客户到场感受，同时配合相应的**措施促进销售。
5-6月二期正式开盘并基本消化；三期工程动工；
推广方向：在事件营销热度的基础上(前期客户答谢活动)，加强项目常规推广，筹备三期开盘。
**策略：若市场已有部分转变，且通过事件营销使项目和企业形象初步树立，可在此期间小幅上调**，增强客户信心，迎接项目三期认购。
推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、定向企业单位客户拓展);
7-8月三期**的持续认购；
推广方向：做好项目三期开盘前推广及客户积累工作。
**策略：项目前期开盘前**调整。
推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、电视广告、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、短信、定向企业单位客户拓展);
项目开盘前客户积累：为保证开盘热销，做好三期开盘前客户梳理及积累工作，并做好项目前期客户维护工作，尽可能的提升项目口碑，为三期热销做好铺垫。
9-10月三期**正式开盘并基本消化；四期工程动工；
推广方向：开盘热销。
项目开盘：举办大型开盘仪式，项目三期正式开盘销售，认购客户换签合同，争取项目三期在1到2个月内消化完。
推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、电视广告、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、短信、定向企业单位客户拓展)。
11-2023年1月四期**的持续认购；
推广方向：持续销售期。
**策略：对开盘**调整。
推广渠道：户外及常规推广。
4、整体**。
项目二期认购均价：3873元/平米；
二期开盘时****50-80元/平米；
三期预计认购均价3950-4000元/平米；
四期预计认购均价4100元/平米左右。
三、项目品牌加强。
本项目属低密度纯多层项目，项目综合品质较高，随着外环路东迁的规划，项目居住品质将进一步提升，因此在2023年度应着重加强项目品牌的塑造和宣传，使本项目的相对高端形象扎实的树立起来，并在市场和客户中形成影响力，以支撑项目**和销售。
一期入住样板效应：2023年5月一期交房，客户办理入住，项目的口碑宣传作用将得到最大规模的释放，确保项目老带新客户基数，提升项目销售业绩，同时也为项目增加大量人气；
售楼处：目前售楼处租约即将到期，为了符合项目气质，配合项目后期销售，建议售楼处另行选址、包装，如琵琶湾没有合适位置，可选在平安大街等**密集的商业区或县城主要干道上；
现场看房通道：随着项目工程进度的推进，一期5月即将交房入住，现场客户看房也会随着增加，看房通道既能解决现场客户看房安全问题，同时又能树立项目及开发商口碑，并起到良好的项目宣传作用；建议尽快设计、安装看房通道；
客户活动：建议5月交房时举办交房庆典或客户答谢会，项目8月左右3期开盘时举办开盘仪式；并在适当时间节点(诸如端午、中秋、国庆等)搞一些**让利的客户回馈及**房活动，保证项目持续热销；
项目品牌宣传：每月一次的主流**的品牌直接宣传，以报广为主。
四、推广渠道。
1、推广媒介：
由于平原县城推广途径较为单一，顾2023年主要推广渠仍旧以去年有效推广媒介为主，这些媒介主要包括道户外广告牌、dm直投、电视字幕、道旗、报广、电视广告、短信、客户活动及附赠礼品。
2、各推广媒介来电来访效果。
五、营销活动。
建议本年度至少安排2次大型的营销活动，5月份交房仪式和8月份项目三期开盘，年度2次大型营销活动既能保证项目人气的聚集、当地知名度的提升项目和开发商的口碑，也利于项目后期销售，确保项目持续热销。活动形式主要以开盘庆典、客户答谢和产品说明为主。
一般节日暖场活动：三八节、3.12植树节、劳动节、青年节、5.
13母亲节、儿童节、6.17父亲节、6.23端午节、8.
23七夕节、9.10教师节、9.30中秋节、国庆节、10.
23重阳节。
六、近期推广计划。
3月份推广计划：
户外广告：保障现有户外硬广发布渠道及数量； 电视字幕：保障现有**频次； 道旗：保证持续发布，并检查有无损坏； 乡镇户外：持续发布，检查效果；
dm直投：节后加大派单力度，力争确保3月份持续热销，每天2—4人派单，每人每天500份，并及时更换派单区域；
短信：节后调整短信内容，争取持续发送一周短息； 电视广告：持续发布。
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