星河国际cbd物业管理方案。
一、 前言。
二、 管理目标。
三、 管理设想。
四、 管理组织机构。
五、 客户服务。
六、 安全管理。
七、 设备设施管理。
八、 清洁绿化管理。
九、 管理费预算。
一十、 服务程序。
十。一、结束语。
一、前言。星河·国际是大师联袂打造的城市经典之作，其优越的地理位置，cbd**商务社区，超一流的高水平建筑设计，中心区旗舰级国际住宅，不仅是楼宇本身的魅力所在，而且也为物业管理提供了优越的硬件条件，只要我们努力营造“国际化”的生活氛围，想人所想，随人所愿，以至真至诚，求至善至美，坚持“以您为尊、以您的生活为尊”的服务理念，就一定能使星河·国际以其高档次、高品味、高资质的建设和高水准的管理赢得每位业主的青睐。
二、管理目标。
1．总体目标：
1．1一年内使星河·国际达到市级示范小区标准，市安全文明小区；二年内达到省级示范小区标准，三年内达到国家级示范小区标准。
1．2 各项工作规程符合物业管理iso9001：2000体系和iso14001体系标准。
2．具体管理目标：
房屋完好率100％；
房屋零修及时率100％；
维修工程质量合格率100％；
设备保养率100％；
设备完好率98％以上，大型及重要机电设备100％；
用户满意率95％以上；
零修急修及时率100％，返修率不高于1％，有回访记录；
清洁保洁率99％以上；
绿化完好率98％以上；
管理范围的照明完好率98％以上；
管理责任造成的刑事案件和火灾事故。
三、管理设想。
1．定位。1．1环境定位：设计者在的设计中，精心为星河·国际营造了一个具有现代风情的大型空中园林广场，给人以如诗如画的感觉，双会所充分满足工作与休闲的双重需要。
作为物业管理者就要极尽环境之优势，充分营造一种人与自然相融通的氛围。提倡环保概念，使人、建筑、自然三方面相融合的高档楼盘。
1．2人文定位：现代生活方式，高尚生活品味，已成为被现代人全面接受的居住理念。在管理上，我们将把“温馨服务、亲情管理”作为服务主题，为星河·国际用户提供安全、舒适、优雅的生活和办公环境，做到看得见的地方要显现尊贵气派，看不见的地方要更加细心，让用户感受到热情、温馨的服务，充分领略在尊贵生活的荣耀。
2．个性化服务：突出个性化的服务特色，提升服务品质，最大限度满足业主生活的各项需求，减少服务环节，为业主（住户）提供更便捷的服务，客户助理和业主（住户）之间建立的将是一对一的服务关系，不仅提高了服务质量，而且也提高了服务效率。
3．管理模式：
采用“一、二、三”的管理模式。
2．1一名“客户助理”即每栋大楼设一名“客户助理”实行24小时帖心服务；
2．2二种“服务”即实施个性化服务，根据用户的需求提供办公和居住的二种服务；
2．3三个“中心”即设置客户服务中心、维修服务中心、安全监控中心。
四、管理组织机构。
1． 织机构的设置原则：
内外分工、职责分明、相互协调、有效监督。
1．1针对星河·国际的特点和为业主提供高水准“星级”服务的需要，将管理分为楼宇内部、外部管理两大部分，推行“客户助理”负责制，实行责任到人、分栋包干。即：每幢大楼内部所有问题由“客户助理”全面负责；大楼外部管理及大楼安全、消防、车辆管理由保安部负责。
（便于以后实行保安外包工作）
1． 2清洁、绿化工作外请专业公司，客户部负责监督。
1． 3客户的日常维修可用**报修到客户服务中心或本幢大楼的“客户助理”，经过客户服务中心统一用电脑编出维修单，由维修服务中心打印维修单后安排技工在规定的时间内完成；用户室内的由用户验收，公共区域的由“客户助理”负责监督和验收。
每项工作做到：有安排——落实——监督的循环过程。
2．各部门职责及人员配备。
良好的组织机构是实行一流管理的基础，管理队伍应实现人员精炼，办事高效，既要避免职责不分、相互推诿，又要避免部门过多浪费人力资源。
管理处架构配备人员：
2．1管理处：2人设正、副经理，2．2办公室：6人。
2．2．1办公室主任（管理处副经理兼）0人，2．2．2财务，出纳（3人）：
2．2．3人事，内务（3人）：
2．3客务部：32人。
2．3．1客户部主管1人，a．监督、检查、指导服务中心工作，定期进行考核。
b．办理用户搬入、迁出、公司水牌制作及室内装修报批、验收等手续。
c．监督、检查、指导服务中心工作，定期进行培训和考核。
d．处理用户投诉，定期将收集的用户意见和建议反馈至职能部门改进工作，对服务工作质量进行跟踪回访。
e．检查公共设施运行状况，监督工程维修单的完成情况。
f．监管绿化承包商的绿化养护工作；月末对绿化承包商的工作做综合评估。
j．监管清洁公司清洁卫生工作；月末对清洁公司的工作进行综合评估。
2．3．2客户服务中心4人，a．负责服务中心的日常内务，文件的收发、存档、打印工作。
b．受理用户投诉，做好投诉记录，并及时报告主管。
c．负责处理公共设施和用户室内报修工作，及时将工程维修内容输入电脑，并通知维修中心跟进。
d．每日检查工程维修单的完成情况，监督客户助理的工程验收工作。
e．负责服务中心各类钥匙的保管工作。
f．定期校对小区用户的联系资料。
g．为用户提供有关小区管理的咨询服务。
h．负责办理所有《放行条》的有关手续。
2．3．3客户助理27人，a．负责大楼的巡查工作。
b．检查、监督管辖区域内清洁公司清洁工作。
c．检查监督管辖区域各设备、设施运**况。
d．检查监督用户室内装修，处理违规装修。
e．负责同用户的沟通工作，接待用户投诉，受理用户的服务要求，为用户提供有关管理的咨询服务。
f．负责物品出入的管理工作，按《物品放行规定》管理用户物品放行。
g．协助主管处理突发事件和保安部的治安消防工作。
h．负责各项开源节流措施的落实工作。
2．4工程部：21人。
2．4．1工程主管1人，a．负责组织开展小区工程设备的维修、养护、运行、管理。
b．负责制定工程管理制度和设备操作程序。
c.负责洽谈、评诂、监督工程外判项目，组织对外判工程的质量验收。
d．负责审核用户的室内装修。
e．制定备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
f．负责各类图纸和资料的收集、分类。
2．4．2维修领班2人，a．安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
b．负责跟进工程单的作业情况。
c．做好技术档案、维修保养记录和交**记录等原始记录。
d．负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。
e．及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
2．4．3维修技工18人，a．具体执行工程设备设施的运行、保养、维修。
b．按照工作指令和有关规程进行下列工作：
1）对设备实行常规保养和维修。
2）监管设备的运行。
（3）为用户提供维修、安装服务。
（4）填写好各种原始记录。
2．5保安部：43人。
2．5．1保安主管1人，a．负责小区的安全、消防工作。
b．负责制定小区治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施。
c．组织处理在小区内发生的重大治安案件和事故。
d．组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故。
2．5．2保安领班 4人
a．负责安排本班各项具体工作。
b．监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。
c．检查本班各岗工作情况，及时纠正工作偏差。
d．做好保安器材的交接和保管工作。
e．处理一般治安消防事故，及时将重大消防问题报告保安主管。
f．负责记录本部各班每日工作情况，并及时向主管汇报。
2．5．3停车场收费岗6人，a．负责收费室电视屏幕的监视工作。
b．负责按照电脑收费程序对停放车辆收费。
c．协助带车岗保安员维护车场的治安消防秩序。
d．做好当值期间的各项情况记录。
2．5．4安全监控中心8人，a．负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。
b．发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知巡逻保安员到现场查看。
c．负责监控录像带的管理工作。
d．发现火警立即报告并按报警程序处理。
2．5．5 1/f外围岗6人×3=18人，a．负责维持广场行人秩序，保证各出入口畅通。
XX物业管理方案项目物业管理方案
xx xx 物业管理方案。第一章物业管理思路。第二章物业管理目标。第三章管理处架构及编制。第四章工作运作模式。第五章工作程序及管理规章制度。第六章服务内容及标准。第七章实现目标承诺的措施。第一章物业管理思路。一 管理机制。1 管理模式 实施 双向式 管理模式，突出超前的主动管理与服务。2 服务理念 ...
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物业管理项目方案
第7页 共10页。贵州乾诚通科技 注 为了方便本方案的阅读，我们省略了技术方便的套话介绍。让客户用最短的时间去了解软件的整个架构。物业管理软件项目方案。本建议书仅供xxxx公司内部使用。本建议书仅针对xxxx公司企业信息门户项目提出的建议。本建议书不能作为技术实施方案 商业实施方案 投资分析报告或其...