1．作为个人理财者，你会选择哪种投资方式？并请用课程中学过的风险与收益等知识进行。
原因解释。答：作为个人理财者，我会选择**投资作为自己的投资方式。
由于资金有限，所以对产业投资和直接、间接投资不予采取，相对于**投资也是有一定风险的。所谓风险：就是如果企业的一项投资可能有多种回报结果，即将来的投资率不确定，就叫有风险。
如果这项投资活动只有一种结果，就叫没有风险或称零风险。例如，购买年利率为2%的三年期国债，可确知三年后到期的投资收益，此类投资为无风险投资，但投资收益较小。若通过**市场投资于某家公司的普通股**，其未来收益是变化的或不确定的，这种投资为有风险的投资，人们也期望有较高的投资回报，及较大的投资收益。
所以说**投资是有一定的风险，也是有可能有较高的投资收益。
2．影响房地产投资的敏感性因素有哪些？请结合当前的实际情况进行讨论。
答：(1)城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。
例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
(2)政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如2023年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场**的**。
(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取**拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：
一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地**的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进**地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。
一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资**牢的可能性就很大。(5)城市土地**对市场需求变化的影响。
房地产买卖投资入市的时机与城市土地**量的大小也有一定的关系。当土地**量过大时，一手楼的市场**量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。
但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
3．科耐公司资本预算决策。
科耐公司是一家年销售收入在35亿元以上的大型造纸企业，2023年，由于市场需求增加，该公司决定增加投资，以进一步提高公司的生产能力。可供选择的方案有两个，即更新改造原有的设备方案(简称更新方案)和新建一个工厂的方案(简称新建方案).
经有关人员分析，公司不增加投资及两个投资方案实施后预期产生的年收益及成本信息如附表所示。对项目进行评价时，假设公司原有工厂的寿命期及两个投资方案的寿命期均为20年。此外，假设：
投资的建设期为一年，资本成本---12%,折旧法---直线折旧，公司所得税率---40%,产品的平均**---500元/吨。
附表：方案每日平均单位变动年固定成年折年净现产量（吨）成本（元）本（万元）旧额金流量不增加投***忽略不计更新方案12003102182.4850新建方案220025057363400
注：1、每年以360天计2、包括折旧。
讨论问题：分别估算这两个方案投产后的年净现金流量，在此基础上，计算这两个方案所对应的投资**期、净现值和内部收益率，并判断哪个方案更可行。
1、项目年净现金流量：
将附表中的数据代入上面公式得出：(1)不增加投资的情况下：
年销售额=500 x 600 x 360 =10800万元年变动成本=380 x 600 x 360 =8208万元年经营成本=8208+500=8708万元。
年净现金流量=(10800-8708)(1-40%)=1255.2
2)更新方案：
年销售额=500 x 1200 x 360 =21600万元年变动成本=310 x 1200 x 360 =13392万元年经营成本=13392+2182.4=14724.4万元。
年净现金流量=(21600 - 14724.4 - 850) (1-40%)+850 =4465.36万元年项目现金流量=4465.36-1255.2=3210.16
3)新建方案：
年销售额=500 x 2200 x 360 =39600万元年变动成本=250 x 2200 x 360 =19800万元年经营成本=19800+5736=22136万元。
年净现金流量=(39600 - 22136 - 3400) (1-40%)+3400=11838.4万元年项目现金流量=11838.4-1255.2=10583.2
2、投资**期：
现金流量表：
投资总额=年折旧额x项目寿命期1 2 20
更新方案-17000 3210.16 3210.16
新建方案-68000 10583.2 10583.2
投资**期。
更新方案：=6-1+949.2/3210.16=5.3年新建方案：=7-1+4500.8/10583.2=6.43年。
3、净现值：
更新方案=-17000 +3210.16(p/a,12%,20) (p/f,12%,1)=-17000+3210.16 x 7.
469 x 0.8928=4406.4万元。
新建方案=-68000 +10583.2(p/a,12%,20) (p/f,12%,1)=-68000+10583.2 x 7.
469 x 0.8928=2572.2万元。
4、内部收益率：（1）更新方案：设im=15%，净现值=-17000+3210.16 x 6.259 x 0.869=460.3设in=18%
净现值=-17000 +3210.16 x 5.353 x 0.847=-2445
firr= 15% +460.3 x 3% =15.48%460.3+2445
2)新建方案设im=12%，净现值=-68000+10583.2 x 7.469 x 0.893=2588设in=13%
净现值=-68000 +10583.2 x 7.025 x 0.885=-2203
firr= 12% +2588 x 1% =12.54%2588+2203
由于更新方案的净现值和内部收益率均大于新建方案，因此选择更新方案。
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