“创意时代已经来临。”这句美国硅谷和华尔街新经济精英的宣言，同样也在我们的房地产领域引起共鸣。陈旧破败的老厂房，在经过一番妙笔生花后，俨然成为当下最流行的房地产元素——创意地产。
而老厂房、老房子与新兴创意产业的新老结合，本身就带有很强的创意性。根据“十一五”规划，上海将全面加快创意产业经济的发展。当商业地产遇上创意产业，将激发一加一大于二的效应，面对创意地产的飞速发展，你准备好了吗？
创意园区突破80家
上海目前已经有80家创意园区。”上海创意产业协会总干事吴臻祺向《地产星空》透露。作为上海房地产领域的新兴项目，创意地产近几年正在以几何倍的速度迅速扩容。
上海十一五规划已经确定上海将大力推动和扶持创意产业的发展，新的战略目标是，用用10年时间，建成亚洲最有影响力的创意产业中心之一；用20年时间，和伦敦、纽约、东京站在一起，成为全球最有影响力的创意产业中心之一。在良好的政策背景下，上海创意地产遭遇了前所未有的发展契机。
创意产业最早源自英国，其概念在世界上许多国家被沿用发展至今。所谓的创意地产概念，则是地产＋创意产业的模式，核心是一种新型的商业地产运作。所以创意地产目前基本上都是商业地产项目，但与传统商业地产所不同的是，创意地产更注重文化的建设，是在传统商业地产的基础上进行创意加工。
“创想就是随时在工作，又随时不在工作。”这是某创意地产的宣传标语，它很好地诠释了创意地产中“工作无处不在”的理念。
从运作模式来看，创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事创意产业的个人或者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。作为产业发展高级阶段的普遍趋势，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大基础上形成的新兴产业，不仅可以大力提高产业附加值，也将对经济增长、产业结构、城市发展和城市功能带来长远影响。
■麻雀变凤凰的故事
田子坊、八号桥、莫干山路m50……翻开这些上海较早落成创意园区的史册，我们发现其前身不过是一个个破旧的工厂用房，而如今它们已经是炙手可热的创意艺术空间。形形色色的创意产业纷纷入驻成群的创意园区，广告、建筑设计、手工艺品、时尚设计、电影、**……一系列新兴创意产业就像四散的麻雀终于找到了自己的巢穴，在创意园区内落脚办公。“我们并没有彻底翻修大规模改头换面，建设方面投入的资金也很有限。
”泰康路创意产业中心总策划吴梅森认为，老厂房改造的创意园区要尽量保持建筑原有的面貌。经过有限合理的改造，投入成本少了，这样的创意园区租金也就相对较低，非常适合一些年轻的新兴创意企业或者起步阶段的艺术家工作室。目前泰康路创意园区的租金水平在2元/平方米/天左右，而同一地段的写字楼租金却要远远高出数倍。
上海的创意地产不仅仅是旧厂房改造，在河畔绿地附近也有许多全新的组合空间，成为新的创意园区。逝去的陈逸飞先生为我们留下了逸飞创意街，也带起了一股创意街的风潮。它毗邻世纪公园，整条街西起杨高南路，东至锦绣路，北临张家浜景观河，与上海科技馆隔岸相望，全长800米，分地上与地下两部分，外观通过块面的组合展现了划时代的创意产业特征。
它总建筑面积约2万平方米，各个绿色的双层小建筑单体面积在200平米左右，目前已经有许多现代、时尚的顶级创意工作室和艺术创作工作室进驻。
创意地产还有一个重要组成部分是一些重新规划建设的创意项目，代表案例是大连路上的海上海。它是上海新文化地产的代表，虽然没有旧厂房改造的那种老建筑艺术风格，但海上海仍然始终贯彻了文化地产的理念。它的创意主要体现在功能、结构、产业和文化等方面，loft办公楼紧邻住宅公寓楼，工作和生活能够有效结合。
目前海上海loft办公楼已经基本达到满租状态，公寓楼也销售良好。上实发展股份****总裁卢铿表示，海上海是一个全新的地产概念，有很多的成功经验可以总结。不过他也承认海上海遗憾的地方在于，它只有非住宅部分贯彻了创意概念。
四“造”模式
创意地产要贯彻四个造。”上海创意产业协会总干事吴臻祺总结了创意园区开发模式中的四个“造”。
首先是结构改造，这主要体现在旧厂房的改造中。原本已经破旧不堪的厂房完全不能适应办公的需求，有些老建筑甚至已经岌岌可危。所以在房屋的结构上要对其进行改造，比如著名的建国路八号桥，那里原本是汽车公司的闲置厂房，在经过一番结构改造后，八号桥屡创租金奇迹。
而在八号桥的改造过程中，建筑师最大程度地保留了所有厂房的轮廓，把海派老建筑的那份艺术文化也保存了下来。所以说，在旧厂房改造时对整体建筑格局的保留十分重要，要在尽可能不破坏建筑原有形态的基础上对其进行结构改造。
第二是功能再造。同样是石库门，把原先的居住功能改为办公，这就是功能的再造。泰康路上的田之坊是上海早期的创意园区之一，它基本上仍然保留了石库门的面貌，只是在功能上进行了改造，石库门摇身成为艺术工作室。
第三是文化塑造。创意地产的精髓是它的文化价值，没有足够的文化内涵去依附它，就不能完全体现创意地产的价值。海上海提倡新文化地产，对入驻的企业有严格要求；八号桥更是拒绝过许多500强企业，虽然大企业愿意出更高的租金，但只要不符合八号桥的整体文化风格，开发商宁愿少赚钱不租，来坚守这块艺术设计的办公天堂。
最后是氛围营造。创意地产光有文化支撑还不够，它还必须创造出商业价值。四川北路上的多伦路文化街是一个缺乏商业氛围的典型例子，虽然它的文化概念已经被充分挖掘，但缺少商业氛围的营造，目前虹口区**计划对其进行重新规划。
吴臻祺表示，创意地产的开发必须贯彻这四个“造”，前两点是基础，后两点是核心关键。创意地产的文化价值被充分挖掘，并且营造出好的商业氛围，其商业附加值具有无限的潜力。 ■创意地产案例分析
建国路八号桥
八号桥位于上海卢湾区建国中路、重庆南路口，周边是上海三大顶级cbd之一的淮海路商圈。那里曾经是上海汽车制动器公司的闲置厂房，在经过改造后的八号桥一期，其租金已经高出了周边的甲级写字楼。八号桥一期总建筑面积约1.
2万平方米，一共有8栋楼构成，各楼之间建有一座天桥相连通，故名为８号桥。2023年，时尚生活中心集团出资4000万元对旧厂房进行整体改造，并最大程度地保留了所有厂房的轮廓。设计师使用了大量的玻璃门窗，保证室内良好的采光，而且还加入了多种时尚元素，使不同领域的艺术工作者能够彼此碰撞，激发创意灵感。
目前八号桥一期全部满租，日租金约8元/平方米，甚至已经远远高出周边的甲级写字楼。
1933老场坊
1933老场坊位于虹口区沙泾路10号，东北面为梧州路，南临周家嘴路，西南面是吴淞路，西北面为沙泾港，毗邻四川北路和北外滩，占地约1.5万平方米。该建筑始建于2023年，是上海建筑体量最大的优秀历史建筑、原远东地区最大的现代化屠宰场。
建筑由英国建筑师巴尔弗斯设计，呈古罗马风格。类似的建筑当时在全世界仅有三座，另两座同等规模的屠宰场分别在美国和英国。1933老场坊在创意地产的改造方面比一般园区投入多达3至4倍，特别注重园内景观的开发，如将园区西北面的沙泾港打造成一座展示创意水上运动的亲水平台和游艇码头。
此外，还刻意在原建筑八角楼空中立面进行修复式改建，透过玻璃屋顶，可在室内看到天空景色，同时采用了高科技的节能环保建材，在屋顶上用循环水隔离系统，营造冬暖夏凉的节能效果。在功能布局上，1933老场坊还注重老式新里与休闲步行街相结合，糅合了外滩18号、新天地、8号桥的综合时尚元素。据悉，上海创意产业投资****投资近7000万元，将其打造为北外滩地区首家创意园区，预计将于明年初全部正式运营。
1933老场坊日租金目前定位在5元/平方米左右，也高于四川北路商圈的写字楼整体水平。 前景光明，投资价值凸显
从上海的十一五规划来看，创意产业无疑是非常具有发展潜力的朝阳产业，而创意地产未来的发展空间也很大。吴臻祺认为，上海可挖掘、改造的老建筑还很多，创意地产还处于初级阶段，未来可供开发的市场潜力巨大，并且他十分看好创意地产的发展前景。不过他也表示，在上海目前80家创意园区中也存在一些做得不够好、不成功的案例，所以开发商在开发创意地产时切忌盲目跟风，还是要结合企业的文化和开发实力适合符合创意地产的要求，并且要有健全合理的评估体系，和完善的组织策划能力。
在宏观调控下，普通住宅房市场的投资客已经基本退出市场，与此同时，商业地产成为了投资客的新目标。创意地产作为一种新兴的商业地产，或许是另一条投资蹊径。从逸飞创意街的招商情况来看，已经有近半数的场地被预定，创意街采用只租不售的经营方式，日租金均价5-10元/平方米。
一些二房东通过租用创意园区，然后以更高的租金转手获取利润，也不失为一种投资渠道。而诸如海上海这样对外销售的创意地产项目，其新颖的loft办公楼出租率相当高，购入后出租也拥有较高的投资回报。
上海创意产业中心秘书长何增强表示，由于成本很低，市场需求旺盛，创意地产的投资风险很小，收益完全可以计算出来。业内人士指出，创意地产的入市，为当前**紧张的写字楼市场带来有效的补充作用。目前沪上不少创意地产的租金不低于乙级写字楼的水平，但这类创意地产的**在今后的市场发展中将更具优势。
相关链接 商房联简介
商房联，全称上海商业房地产联合发展委员会。它隶属于上海市创意产业协会的专业委员会，归属于上海市人民**经济委员会管理。商房联由策源机构发起，整合商业地产的各方资源，形成房地产咨询、学术研究、传播推广等全面的商业地产平台。
2023年3月商房联成立会暨首届商房联商业房地产投资理财论坛顺利召开，市博局副局长原浦东新区副区长著名法学教授周汉民先生、。之后商房联每年都举办商业地产论坛，在业界获得良好的反响。另外商房联也在**公关、新闻策划、公关活动等方面为商业地产项目提供专业的服务，成功案例有海上海、复城国际等知名楼盘。
作为商业地产的一部分，创意地产也是商房联着重研究和关注的方面，商房联将参与到创意地产中包括前期规划、销售、后期经营、推广宣传等众多环节。商房联也是上海目前为止少有的商业地产专业机构。
**：东元景观设计工作室）
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