2023年电大资产评估作业

13.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（1500元/平方米）。

第14题。被评估建筑物账面价值80万元，2023年建成，要求评估2023年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业**环比指数从2023年到2023年每年比上年提高分别为%，该建筑物的重置成本最接近于（87万元）。

第15题。某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权**每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（8800元）。

二、多项选择题（共10题，每题3分）

1.进口设备的重置成本包括（设备购置**、设备运杂费、设备进口关税、银行手续费、设备安装调试费）。

2.**指数法适用于（无现行购置价的、无参照物的）设备重置成本的估测。

3.设备的功能性贬值通常要表现为（超额投资成本、超额运营成本）。

4.应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（交易时间的差异、生产效率的差异、付款方式的差异、交易情况的差异）。

5.物价指数法中的物价指数可以是（被评估资产的类别物价指数、被评估资产的个别物价指数）

6.下列有关收益法参数的说法中，正确的是（运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额。折现率和收益期限、收益期限是指资产具有获利能力持续的时间。通常以年为时间单位）。

7.假设开发法中的投资利润是以（专业费用、地价、建筑费用）为计算基础的。

8.地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（功效损失、经济性贬值）。

9.评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（功能性贬值、经济性贬值、实体性贬值）。

10.机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）。

三、判断题（共5题，每题2分）

第26题。机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。对。

第27题。收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。错。

第28题。正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。错。

第29题。对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。对。

第30题。运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。错。

四、简答题（共3题，每题10分）

第31题。机器设备评估时应注意那些问题？

答：应注意：

1、在进行机器评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。

2、对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。

3、一部分机器属于动产，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。

4、影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、坚定。

5、设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

答：1、房地产**具有明显权力**特征。

2、作为房地产**基础的价值具有特殊性。

3、房地产**具有特殊的形成机制。

4、房地产**具有显著的个别性。

5、房地产**具有多种表现形式。

6、房地产**总水平具有上升趋势。