地产项目目标成本管理作业指引

提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。

适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。

3.1 目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行、结合市场****以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。

4.1 成本监控中心。

4.1.1 成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门；

4.1.2 审核核算中心编制的目标成本；

4.1.3 监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告；

4.1.4 负责成本数据库的建立和维护工作。

4.2 地区核算部。

4.2.1 地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门；

4.2.2 负责编制地区公司的项目目标成本；

4.2.3 负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。

4.3 工程、设计、开发等各专业职能部门。

4.3.1 按权限参与项目目标成本的评审；

4.3.2 提供项目目标成本测算所需资料。

五、关键活动描述。

5.1 目标成本的组成和内容。

5.1.1 目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》；

5.1.2 《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。

5.2 目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。

5.3 目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制。

5.3.1 项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。

随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。

5.3.2 各地区公司应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行目标成本编制。

5.3.3 编制依据：

1) 可研版成本测算资料及地块地质等资料；

2) 经**审批的规划指标及规划设计方案；

3) 各产品类型的建造标准、交楼标准；

4) **对房地产相关的收费标准；

5) 财务部提供的财务费用、各项税费等；

6) 以往类似项目的造价指标和当地的市场价信息。

5.3.4 编制要求：

1) 目标成本应采用公司统一的《目标成本测算表》进行测算。

2) 目标成本按项目开发期分期编制。

3) 目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。

4) 目标阶段成本测算与可研阶段成本测算不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。

5) 目标成本的制定应具备可追溯性，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。

5.3.5 注意事项：

1) 目标成本的测算应充分考虑到各项风险因素，设置详细的风险费用项，以风险概率形式体现项目成本的风险。

2) 目标成本编制时应注意与可研版成本进行比较，对启动阶段测算过程中不确定的内容需重点关注。如：规划方案对场区土方工程的影响；地基详勘报告对地基处理、护坡、降水的影响；停车方案对成本的影响；销售方案变化等。

3) 测算时应尽量填写完整的测算依据和造价指标，测算的指标忌生搬硬套，应结合实际产品形态在经验指标基础上进行调整。测算依据同样应考虑实际情况并进行调整。

4) 目标成本编制所依据的规划方案、产品建造标准的制定是成本、营销、设计、工程、采购、客服、财务、物业等多部门互动的决策过程，成本编制人员需要主动沟通相关部门，跟进成本测算，提出成本意见，以供方案决策。

5.3.6 目标成本编制过程中的测算与分摊原则可参考《目标成本测算及拆分指引（华南与海南区试行）》。

5.4 目标成本的录入与审核。

5.4.1 地区公司核算部应严格按照erp系统操作要求，在系统内进行目标成本编制单的录入，形成目标成本汇总单。

5.4.2 目标成本汇总单经成本监控中心、地区公司负责人、区域分管领导审核，最终由张生审批后正式生效。

5.4.3 目标成本审批完成后，需当月在成本信息月报中反馈该项目动态成本。

5.4.4 为避免影响项目运作，各地公司应在项目开工前完成目标成本的录入及审批。

5.4.5 目标成本审批通过前，为保证项目前期工作顺利开展，土地价款及开发前期费用暂不受目标成本控制，可以线上进行合同录入及请款；其他合同不允许录入及请款。

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