昆明份市场分析报告

风之铃：2023年9月昆明市房地产市场分析报告

第一篇发展环境篇。

一、市场资讯。

2023年9月份市场热点资讯追踪。

二、政策动态。

1、国家政策。

2、地方性政策。

第二篇市场分析篇。

一、土地市场分析。

9月份昆明共挂牌34宗土地，流拍4宗，总交易面积为823109.84平方米，其中仅有1宗85535平方米的土地为工业用地，其余均为城镇住宅用地和商业性质用地。9月交易量环比7月基本持平。

此次流拍的其中2宗地块均位于度假区大渔片区，面积和起拍价分别为33726.05平方米、12343.96万元和10496.

38平方米、3809.08万元。若按照起拍价计算，这2宗土地的单价分别约为2288元每平方米以及3024元每平方米。

唯一一宗达到交易条件的是五华区普吉片区56518.77平方米的商业金融业用地。拍卖师报出38151万元起价，虽然竞价阶梯仅为50万元，但仅有云南科源置业****一家竞买人举牌应价。

其地块单价约为6750元每平方米。

二、项目规划信息分析。

在9月份的批前规划公示中，共33个项目通过建筑工程规划许可证。其中居住用地项目占到33%。值得关注的是，在9月份，仅有包括汇杰大厦、水晶广场、香樟十六坊、东盟森林小区、银海樱花语小区在内的5个项目取得预售证，预售面积为44.

26万平米，仅为8月份取得预售证面积128.4万平米的三分之一。

三、市场**情况分析。

1、在售楼盘结构分析：

2023年9月份的在售楼盘中混合楼盘占到45.56%，普通住宅占到30.69%

2023年9月份，在售混合楼盘中， “住宅、商铺”的项目占到混合项目的28%。其次是“住宅+公寓（酒店）+写字楼+商铺”，即综合体项目，占到混合项目的27%。

本月在售楼盘混合物业类型较多，好多楼盘一起涌现，主要是因为昆明楼市从去年起由于规划报建等原因，放量的项目一直不足，积压了大量待售楼盘。今年以来，昆明楼盘通过规划和拿预售的速度加快。此次房交会作为楼市的一次集中展示和交易盛会，不少企业希望能够在这里找到准客户，摸清市场发展形势。

9月发放的6张预售证为：汇杰大厦预售面积22322.36㎡；水晶广场预售面积65482.

57㎡；香樟十六坊预售面积20375.4㎡；东盟森林小区预售面积84085.36㎡；银海樱花语小区预售面积148080.

2㎡；银海樱花语小区预售面积102220.73㎡。

2、在售楼盘销售情况分析。

9月份销售率排行前三的版块为东南版块、高新版块和官南版块，销售率分别为%和92%。

四、市场成交情况分析。

1、成交走势图。

自8月18日以来，由于由于昆明市房产信息网系统还在进行维护，成交金额和成交均价两项数据缺失。，9月全国100个城市住宅平均**为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。

其中，54个城市**环比**，2个城市与8月持平，44个城市环比**。昆明市场9月总共成交6331套商品房，比上月**了21%，成交面积是547098.82㎡，比上月**2.

42%。房交会上的成交量虽不尽人意，但是房交会对昆明的楼市也有一定的推动作用，成交面积和成交套数明显**的趋势可看出“金九”的态势。

2、各类型物业成交均价分析。

普通住宅。自8月18日以来，由于网路系统在修护，成交金额和成交均价两项数据缺失。本月未能分析出昆明住宅的一个成交均价。

别墅。2023年9月份昆明市的别墅物业均价16459.82元/㎡，较8月份上升了27.9%。此**和七月基本持平。

商业。9月份商业物业价21242.45元/㎡，较上月下降了16%。

和7月**持平，目前金价太贵，**低迷，商业地产成为保值性、增值性相对较好的投资方向，引来投资释放，商业地产的**也开始快速攀升。且昆明市开盘的多数商铺项目都位于周边生活配套设施齐全、商业氛围浓厚的地段。

写字楼。9月份写字楼成交均价为20235.22元/㎡，较8月份下降了9.8%。

昆明的写字楼市场近几个月都维持了一个很稳定的走势，**只在微小的范围之内浮动。同样是商业性质的物业，在政策加大对住宅产品的调控力度时，写字楼的**没有像商业一样有明显的涨幅。这说明，昆明的商务市场的发展还不够成熟，昆明写字楼的投资价值的认可程度没有商业物业高。

五、新开楼盘。