好年华项目营销策划建议。
暨伟业**服务承诺。
第一部分项目周边住宅和商业市场调查报告。
一、 调查区域界定。
二、 东门商业圈片区概况。
三、 区域市场现状分析。
第二部分项目开发定位分析。
一、 项目地块价值分析。
二、 项目住宅部分营销分析。
第三部分项目市场定位。
一、 住宅**定位及付款方式。
二、 目标客户定位。
三、 物业档次与形象定位。
四、 项目功能定位。
五、 对规划设计的建议。
第四部分销售策略建议。
第五部分项目策划销售**伟业地产服务承诺。
一、 伟业地产服务承诺。
二、 销售进度。
三、 广告费用控制。
四、**佣金及支付方式。
好年华项目营销策划建议。
暨伟业**服务承诺。
第一部分项目周边住宅和商业市场调查报告。
一、 调查区域界定。
根据“好年华”项目的特点，本案将调查范围界定于东门商业圈，具体是东至文锦路，南至春风路，西至人民公园路，北至晒布路、蛟湖路。
二、 东门商业圈片区概况。
东门商业圈是深圳最早的经济中心，至今仍是深圳的著名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立，金融系统完善，交通网络四通八达，各项生活配套齐全，人口密集。具统计，东门商业圈日客流量达20万人次。
2023年地铁开通后，交通状况大幅度改善，东门商业圈将汇集更大的客流，庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机，正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业，以抢在最佳时机推出。
三、 区域市场现状分析。
一） 住宅市场。
1、居住功能较强的楼盘分析。
本区域目前在售楼盘不多，住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场，它们的销售情况见下表：
2、区域住宅户型分析。
从户型设计来看，由于东门住宅大多是服务于商业，而非纯居住用途，因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究，只要实用就行。因此，这里的户型设计体现的不是“以人为本”，而是“以商为本”，一切服务于东门的商业设施，一切服务于东门的经商人员。
其次，户型分布除万科彩园为全复式大户型外，其余都以一房、两房的小户型为主，如和平广场、世濠大厦、立新花园，汇商名苑及芳邻等，尤其是去年推出的芳邻，全部为小户型结构，创下了三个月全部售罄的奇迹。
3、租售状况分析。
1 除地铁口附近商铺外，销售率基本上符合东门中路——解放路——人民北路——新园路由高到低的渐变趋势，说明**的大小对投资者的信心有相当的影响力。
2 各层商铺销售率从低层到高层呈递减趋势：一层80%，二层50%，三层20%，四、五层很少有人问津，说明投资者对二层以上的**和商业信心不足。
4、 区域市场特征分析。
东门商业圈各项配套非常完善，生活便利，拥有大量的租户，同时由于地段开发用地非常有限，住宅尤其是小户型住宅**不足，从而小户型住宅具备较高的升值潜力，吸引较高比率的投资者入市，比如东港中心有超过60%的业主属投资型。
二） 商业市场。
东门的商业环境是优越的，拥有巨大的客流，使得这里的商铺非常抢手。预计2023年地铁的开通，交通环境进一步的改善，这里将更具商业魅力。目前，东门由十二条步街相连，在20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入营运的商业面积超过50万平方米。
东门一向是深圳家喻户晓的商业鼎盛之地，其每年的**量一直保持递增的趋势。据统计，2023年，东门平均每天**量已突破60万，预计地铁开通，换乘中心竣工后，平均日**量会超过80万。
业内人士认为，东门步行街修葺一新，以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成，说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线，消费结构已逐渐趋于合理与规范，同时，商家之间的竞争也变得愈加激烈。
据深圳房地产年鉴98及港府的资料显示：2023年深圳零售总额达423亿元，其中近70%约280亿元集中于罗湖，这280亿中的50%即140亿就集中于东门商圈，如此惊人的消费额告诉我们，随着**量的增加，消费额的不断增长，新东门必将发展成为一个愈加成熟的商业中心和旅游购物胜地。目前，东门商铺经营有如下特征：
1． 商铺的**。
东门有60%的商铺经营者是从小业主处租得，29%是从开发商租得，自己购买自己经营的很少，可见东门商铺大部分业主为投资型，这信息对商铺的推广很有提示。
2． 商铺需求面积。
以上数据明显提示面积在10-30平方米的商铺最受欢迎，其次是51-70平方米。该数据对发展商分隔商场面积非常重要，合理的分隔可以促进销售，是项目成功的重要保障。
3． 现在经营的商品品种。
经营服装是东门大多数经营者的首选，其次是皮具，精礼品和化妆品也有较大部分。
部分商场业态分布比例。
零售经营项目占据大部分铺位（据可靠数据显示为65%）。这一点已成为东门零售市场的主要特色。故而，好年华不可一味地争取市场的空白而秉弃东门的传统特色。
4、东门部分商铺经营概况。
5、 经营中所需服务。
服务措施是商场不可少的软件之一，发展商要完善服务功能从而提高商铺的竞争力。商场经营中清洁、保安服务是最基本也是商铺经营者最需要的服务之一，送餐、货运、咨询、仓管其次，现阶段大部分商场都忽略了商场的送餐和咨询服务，随着商场硬件建设的不断趋同，发展商尤其需要在服务方面下足功夫，最大程度地满足经营者的需要，才能取得竞争优势。
6、 对商场经营模式的偏好：
有71.2%的经营者认为开放式的经营模式比较能够吸引消费者；有17.3%认为百货商场经营模式比较好；只有9.6%人对品牌专卖式经营很感兴趣。
7、对商场绿化及休息空间的看法。
83.8%的人认为商场里的绿化以及休息空间是非常重要的；可见商家也是比较重视利用环境和休息场所来吸引消费者；有11.1%的人认为可有可无；仅有5.
1%的人认为没必要；从消费者的角度看，绿化及休息空间也是不可缺少的东西，所以营造商场的绿化环境和休息空间，可以提升商场的档次，增加附加值。
8、目前东门商业圈部分在售（或招商）商铺资料。
9、 片区商业物业市场分析。
东门商业圈是深圳最繁荣的商业中心，虽然近。
一、二年的华强北商业圈迅速掘起，分流了部分客流，但仍拥有庞大的客流量，这里的商铺仍是最具吸引力的，尤其2023年地铁的开通，环境改善后，这里将更具商业魅力。众多开发商对市场良好的预期促进了商业物业的开发，现阶段该片区的几乎可开发的用地都开发了，**量也较大幅度的**，同时商业物业的消化呈**趋势。
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