2023年度成都吉美物业管理****。目。标。
责。任。
书。第一章物业公司2023年度工作纲要。
一、经营管理方面有较大的突破，经营业绩有明显改善，管理水平明显提高。
1、本年度首次实现预算扭亏为盈；
2、深化目标责任管理，对完成目标责任的物业服务中心和负责人进行重奖，对未完成目标责任的部门、物业服务中心和负责人进行重罚。重大投诉和重大责任事故一票否决。
二、进行企业文化建设规划，逐步形成成都吉美物业公司的特色文化。
1、进行企业文化建设的论证，提炼成都吉美物业管理****的企业宗旨、服务理念、广告语、发展口号，确定员工的价值取向，制定公司企业文化建设的发展纲要。
2、在德坤汀城举办一次大型的业主联谊活动，推动楼盘的销售及物业服务推介。
3、推行例行检查评比，按季度、半年、年度推选服务标兵，充分调动员工工作积极性等。
三、进行人力资源开发和规划，稳定公司骨干员工，培养一支高素质的物业队伍。
1、建立“内部选拔为主，外部招聘为辅，能者上，庸者下”的用人机制，开展“强化基层员工责任心、中层干部上进心、高层干部事业心”的“三心”活动、实行中低层管理人员轮岗制度、内部竞争上岗制度，培养一支凝聚力强、战斗力强的团队。
2、完善和健全培训体系，在培训形式、培训课时、培训内容、培训教材、培训激励、培训考核、培训评估、培训监督、培训师资等方面探索，形成符合公司发展需要的培训模式。
四、强调细节，做到顾客满意。
1、梳理公司管理制度，完善作业流程，用制度管人；
2、推行细节管理，人性化服务，管辖小区业主满意率达90%以上；
3、为四川德坤实业公司做好售后物业服务品质，为开发企业赢取潜在客户。
五、管理精益求精，为创品牌企业夯实基础。
1、竹韵坊项目力争2年内获取成都市物业管理协会“十佳优秀物业管理小区”称号；
2、加强与行业协会联系，扩大成都吉美物业管理****知名度，从而获得业主及行业良好口碑；
3、做好细节，创立品牌，实现管辖小区达到区（市、县）优秀物业服务社区等。
第二章物业公司组织架构及人员配置。
一、成都吉美物业管理****组织架构：
二、人员配置原则及说明。
根据目前公司在管项目的实际情况，2023年在人员配置上以精简高效、稳定骨干队伍、严格控制人员成本为原则。
1、公司领导核心组。总经理、常务副总经理、副总经理、综合管理部经理、各物业服务中心主任。
2、根据目前的管理面积，公司暂不设采购和库管人员，物品采购由项目申请，逐级审批后购置。各物业服务指定采购点。
3、只设财务部和综合管理部两个职能部门。计划恬园交房时增设品质专员，汀城二期交房时设立品质管理部门。
4、建议物业公司在未接管新的项目之前，暂只设常务副总经理。
三、人力资源配置计划表：
德坤·恬园前期筹备组。
竹韵坊物业服务中心。
雅逸居客户服务中心。
德坤·汀城物业服务中心。
总计：2023年98人，其中：主管以人员：
14人；一般管理人员：8人；环境维护员：32人（保洁：
小区25人，销售部4人；绿化3人），秩序维护员：37人（销售部：4人），厨房炊事员2人。
备注：1、此编制经公司批准后，不得擅自调整，特别是竹韵坊、雅逸居和德坤·汀城等已入住成熟小区。因特殊原因调整（比如德坤·恬园项目根据开发公司施工和销售进度进行人员增减），必须按公司《管理程序文件》的相关规定做人事增减报告，经公司总经理审批后方可实施；
2、秩序维护部领班兼巡逻岗工作；
3、雅逸居物业管理员休假可由竹韵坊客户服务中心调人顶岗；
4、秩序维护员、环境服务员、工程维护员等基层岗位（不含该部门的部门负责人在内）增加换休人员的计算方法：人员编制数×每人每月应休假天数÷每月正常出勤天数=增加换休人数。比如某秩序维护部（不含主管）：
30×2÷28=2.14/人（如超过1.5/人则按2人计算），因此只需增加2名换休人员。
四、各项目物业服务中心具体岗位分配情况。
一年竹韵坊物业服务中心：
1）、项目经理：1人，全面负责竹韵坊物业服务中心日常管理工作。
2）、客户服务部。
物业管理员：负责客户接待、受理客户投诉、处理客户部日常事务及物业费用收取工作。其中1名物业管理员兼项目行政内勤工作，负责项目档案资料、仓库、物资、文件流转及食堂管理工作等。
3）、环境服务部。
领班：1人，负责部门日常管理工作，兼办公区清洁卫生。
道路保洁员：2人，1人负责小区彩砖、各水景观卫生（大门至11栋处），中庭左边卫生及石板路保洁；1人负责小区健身器材，建筑小品，标示标牌，中庭右边卫生及管辖区域石板路等。
楼道保洁员：5人，其中：1人负责2栋、3栋-3单元，15栋楼道及所属楼栋设备清洁卫生，并负责总坪上中庭路面隔断左边内庭卫生；1人负责4栋、7栋、8栋楼道及所属设备清洁卫生，并负责总坪上中庭路面隔断右边内庭卫生；1人负责5栋、6栋13栋楼道及所属楼栋设备清洁卫生，并负责外庭2栋至建渣堆放处清洁卫生；1人负责9栋、14栋楼道及所属楼栋设备清洁卫生，并负责外庭11栋至建渣堆放处清洁卫生；1人负责11栋、12栋楼道及所属楼栋周围设备清洁卫生，并作为机动岗，替换休息人员处理总坪区域卫生。
垃圾清运员：1人，除负责小区整个垃圾清运（清洁垃圾桶）外，还需协助清扫垃圾中转房卫生，小区外围卫生，篮球场卫生等。
绿化维护员：2人，其中：1人负责全区整个绿化协调工作，并负责中庭左边的所有绿化（枯枝落叶、杂草、修剪等）维护工作；1人配合完成中庭右边的所有绿化（枯枝落叶、杂草修剪等）。
4）、秩序维护部。
队长：1人，负责部门日常管理工作。
班长：2人，负责本班日常管理工作兼小区巡逻工作。
正门岗：2人，每班1人，其中白班1人为形象岗，夜班由中年人负责职守。
侧门岗：2人，每班1人，负责门岗日常管理工作。
巡逻岗：2人，每班 1人。
自行车停车场：1人，24小时值班。
换休岗：1 人。
5）、工程维护部。
主管：由项目负责人兼任，负责部门日常管理工作。
装修管理员：1人，负责装修审核、管理及装修日常巡检工作。
设施设备维护员：1人，负责设施设备日常巡检、报修、维护保养工作。兼小区特约服务工程维修工作。
二）2023年雅逸居客户服务中心：
1）、项目负责人：1人，全面负责雅逸居物业服务中心日常管理工作。
2）、客户服务部。
物业管理员：1人，负责部门日常管理工作、客户接待、客户投诉受理，并兼任项目行政内勤，负责项目档案资料、仓库、物资、文件流转及食堂管理工作等。
3）、环境服务部。
道路保洁员：2人，其中：1人负责垃圾清运、大门岗区域道路卫生、园区干道卫生及地下室清洁卫生工作。1人负责小区绿化杂草、总坪建筑小品卫生、绿地路灯卫生，及顶替休假保洁人员岗位；
楼道保洁员：3人，其中1 人负责1栋、2栋、7-1单元楼道卫生；1人负责3栋、4栋、5栋单元楼道清洁卫生；1人负责6栋、8栋（1梯4户，单元楼道保洁区域大）楼道清洁卫生。
绿化维护员：由竹韵坊项目绿化人员兼任。
家政保洁员：由小区保洁员临时抽调。
4）、秩序维护部。
主管：由项目负责人兼任。
班长：2人，负责本班日常管理工作兼巡逻岗工作。
监控室：由门岗人员兼任。
正门岗：2人，每班1人，其中白班为形象岗，夜间由中年人负责职守。
物业公司2023年度目标考核责任书
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