柯坪县物业管理工作移交社区管理实施方案。
住建局物业管理改革试点新举措）
一、指导思想。
在新时期，社区作为人民群众生活的家园、各类经济社会组织活动的舞台，已成为城市管理的重心。住宅物业管理作为社区管理的重要组成部分，是社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。
二、安居物业公司现状。
（一）物业公司经营现状。
柯坪县安居物业公司于2023年7月，由县财政出资10万元组建，属国有性质。
1.人员组成：现有工作人员72人（多数为下岗工人、残疾人员、零就业人员），其中经理1名、副经理2名、财务人员2名、保安 26人、保洁工31人、垃圾清运工2人、修理工2人、收费员6人。
2.管理范围：目前物业公司服务全县14个小区、2个景点，管理范围内总户数2944户。
管理面积32万㎡，其中：住宅面积18.8万㎡，硬化、绿化、景点面积13.
2万㎡。
3.服务范围：负责全县各小区安全保卫、卫生保洁、垃圾清运、房屋保护、绿化亮化美化、电路、水暖管道维修、公用设施配备及维修、收费（物业管理费、代收暖气费）、景点管理等服务工作。
4.所做工作：正常开展全县14个小区房屋保护、安全保卫、卫生清洁、维修、绿化、美化、亮化等工作。
（二）存在的困难和难点。
1.职工整体素质偏低（结构由下岗、残疾、零就业人员组成），缺乏专业技术人员，物业整体服务水平较低。
2.小区布局分散，人员配备少，管理覆盖面广，而且公司工作人员部分居住在农村，离小区较远，管理十分不便。
3.收不抵支。2023年物业收费面积18.
8万㎡，收费标准：0.25元/㎡/月，每月收入4.
7万元，全年收入56.4万元。全年总支出141.
9万元，（每月员工工资统筹需支出10.6万元，全年需支出127.2万元；员工劳保、福利、修理等费用全年14.
7万元）其中人事局划拨85.2万元，公司自筹56.7万元，在县财政划拨85.
2万元的情况下仍然全年亏损3000元。
（三）移交物业的原因。
1.物业公司与社区在小区管理方面存在交叉，导致很多人力资源的浪费。
社区在对居住人员情况进行摸底调查和统计时，会经常走访入户，社区工作人员大部分工作时间在小区内，对小区情况比较了解，并且小区内的每栋楼都安排有一位楼栋长，社区人员平时工作与楼栋长有充分的衔接和交流，可以利用这种特殊优势来开展小区服务，因此，建议将现物业管理工作交由社区管理，并将现物业公司工作人员交由社区统一协调安排，上门收费、小区服务、走访工作一体开展，在当前维稳关键时期，确保有充足的人力资源来加大入户走访力度，让物业公司和社区的人力资源都得到充分利用，在搞活柯坪物业服务的同时，抓好柯坪长治久安和社会团结稳定。
2.现状物业公司的人力、财力、物力不适应柯坪快速城镇化的需求。
长期以来，阿克苏地区物业行业快速发展，行业从业人员的专业技能得到全面提升。而柯坪县物业行业因为起步晚、工作人员素质偏低、点多面广等多种因素限制，一直低水平发展，很难适应新形势下发展的要求，柯坪县要弥补社区管理物业服务的短板，最好的办法就是整合社区和物业公司资源，由社区管理物业，扬长避短，率先开辟柯坪社区管理物业服务新模式，力争实现柯坪县社区管理物业服务的高质量和全覆盖。
三、社区统管物业管理的好处。
1.社区是城市社会构成的基本单元，是实现“不断提高构建社会主义和谐社会能力”要求的重要阵地。随着柯坪县跨越式发展和长治久安战略深入实施，城镇化进程不断加快，物业管理在城市管理中的作用日益突出，而社区对小区的管理在一定意义上是城市管理的核心，如果能把社区管理和物业管理有机结合起来，探索出柯坪物业管理的新模式，对于柯坪县来说，将多一份打造“精致、宜居、美丽”柯坪的助力。
社区的物业管理涉及物业养护、绿化保洁、社区保安、邻里关系、社会公德和社区公共秩序建设等多项内容，这比单纯以营利为目的的物业企业覆盖面更广，服务更多样化、人性化。
2.柯坪县目前仅有一家物业公司，而社区不仅有原来的亚尔巴格社区和古鲁巴格社区，陆续还将成立团结社区和幸福社区，社区管理事业蓬勃发展。即将成立的团结社区和幸福社区管理的区域是以前物业公司不曾涉足的，正因为社区管理有如此大的覆盖面，所以将物业公司交由社区管理就成了在柯坪这个贫困县较好的办法，而且柯坪县物业公司只有一个，缺少行业的相互竞争，长此以往不利于企业自身的发展，也不利于柯坪县物业管理的进步，利用社区数量多的优势，让各社区在物业管理上进行竞争，优胜劣汰，必将促进柯坪县社区管理、物业服务长足发展。
3.社区统管物业可以实现因地制宜、居民自治、便民利民的运行模式。社区统管物业，在全国很多地区已经有成功的经验和案例，总结这些成功的经验，可以归纳为以下几个方面。
一是根据社区的实际情况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区服务章程，采用分类分层次管理，可有效促进物业服务的可持续发展；二是在居民自治与**引导的基础上，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，有利于高效解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题；三是通过推进社区物业服务，建立健全社区卫生维护体系、社区治安保障体系、40-50岁人员就业体系和居民生活服务体系，扩大就业渠道和就业范围，提高社区服务水平，让社区居民能切实感受到社区为提升居民生活质量而做的努力，树立社区阵地在居民心中的威信，有效促进社区日常工作的开展。
四、实施方案和实施步骤。
（一）实施方案。
1.物业公司人员分配。按照现今古鲁巴格社区和亚尔巴格社区管理的小区居民户数为基础，按照比例分配现有物业公司工作人员，例如：
柯坪县共有1000户居民，古鲁巴格社区管理600户，亚尔巴格社区管理400户，就分配60%物业公司工作人员到古鲁巴格社区，剩余40%人员分配到亚尔巴格社区。
2.工作衔接。物业公司工作人员在分配至各社区后，物业公司和社区之间的工作人员进行业务交底，方便相互掌握彼此业务，为物业融入社区管理工作提前做好准备。
3.社会公示和各单位通告。将改制以后的社区管理向全社会进行公示公告，方便以**户和收取物业管理费用等相关工作的开展。
二）实施步骤。
第一阶段：准备阶段（2023年4月）。4月份，将物业移交社区管理的具体实施方案落实，研究讨论，征求各社区意见和相关领导意见和建议，确定方案的可行性，完善实施方案内容。
第二阶段：人员分配和业务磨合期（2023年5月）。将分配好的人员与社区工作人员的业务进行交接，利用5月份作为工作的相互磨合期。
第三阶段：组织实施阶段（2023年6月至2023年11月）6-11月为新物业管理模式试运行期。利用半年的时间，将新的物业管理模式置于社会之中试运行，考察新管理模式的可行性，实验其效果。
第四阶段：总结验收阶段（2023年12月）。对半年的新物业管理模式的优缺点进行认真总结，确定新型管理模式是否在柯坪可行，以及研讨2023年物业管理模式。
五、具体要求。
1、建立健全制度。
一是形成由住建局监督，柯坪镇协调，社区具体负责物业管理的工作制度，通过制度保证，促进社区物业管理和服务规范化。二是完善管理机制，开展规范管理服务，向社会公开收费、服务、支出等重要信息。
2、加大宣传力度。
在全县范围内开展目的性较强的物业管理相关宣传，利用临近县市进行对比，让每个市民都认识到，享受服务的同时应该承担付费的义务，增加公民缴纳物业服务费用的自觉性，提高物业收费效率。
3、引进专业人才、提高员工素质。
一是根据发展需要，新管理模式需要引进小区管理、水、暖、电维修等方面的专业人才。二是定期对全体员工进行业务、专业知识、法律法规培训，提高员工素质和服务质量。
4、拓宽业务市场。
针对当前物业服务面窄的局面，以提高物业服务为主，开拓新的市场，逐步增加收废品、开超市、家政服务、代办送货、送水等服务， 以增加物业收益、推动良性发展。
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