物业管理标准--设备类提要：设备房管理一）基本要求1.设备房门上有相应设备房标识。2.设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物。
物业管理标准--设备类。
一、人员素质。
1.身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病。
2.具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格；取得相应工种的操作许可证明。
3.上班时间内，必须穿戴工作服装，佩戴工牌。
二、设备房管理。
（一）基本要求。
1.设备房门上有相应设备房标识。
2.设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；
3.设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。
4.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。
5.设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。
6.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。
7.设备完好各类仪表使用正常无损坏，无？跑、冒、滴、漏？现象，责任人明确。
8.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
9.房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置。
数量标准（2公升/只）
燃烧特性及场合灭火器类型配置基准。
会所。过道走廊。公共场所水型。泡沫。卤代烷型灭火器1只/20平米。
汽油。柴油。酒精等干粉。泡末。二氧化碳灭火器1只/10平米。
配电房。带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/10平米。
地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上整加30%。
如设有消火栓的，可相应减少30%。
如设有灭火系统的，可相应减少50%。
如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。
一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。
10.设备房门应有？机房重地，非请勿进？或类似的标识，并符合集团之ci手册的要求。
11.设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。
12.重要设备房内应配置干湿温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。
13.参观来访需进设备房，指定专人陪同方可进入。
14.无人值守的设备房必须加锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。
15.设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。
16.设备房排水通畅。
17.具有防虫、防鼠措施。
18.专用工具安全用品应放置在指定位置。
三、资料管理。
（一）新建房屋接管验收应提交资料。
产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；
技术资料：1.竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；
2.地质勘察报告；
3.工程合同及开、竣工报告；
4.工程预决算；
5.图纸会审记录；
6.工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；
7.隐蔽工程验收签证；
8.沉降观测记录；
9.竣工验收证明书；
10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
11.新材料、构配件的鉴定合格证书；
12.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13.砂浆、混凝土试块试压报告；
14.供水、供暖、管道煤气的试压报告；
（二）原有房屋接管验收应验交的资料。
产权资料：1.房屋所有权证；
2.土地使用权证；
3.有关司法、公正文书和协议；
4.房屋分户使用清册；
5.房屋设备及其固定附着物清册。
技术资料：1.房地产平面图；
2.房屋分间平面图；
3.房屋及设备技术资料。
四、供配电系统。
1.供给**负荷的配电设备至少每日须由维修员巡视检查两次并记录。供给二级负荷的配电设备至少每日须四次并记录。供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。
2.动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。
3.变压器出口线电压：380v±5%范围内。
干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。
油侵式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；90度继电保护报警。
4.补偿柜管理。
（1）功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。
（2）补偿控制手动、自动切换有效。
（3）补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于兆欧。
（4）功率因数：大于。
5.高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路。
标识清楚准确。
6.高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。
7.操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235v?55v。
8.蓄电池：
（1）镉捏中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：
a.电解液用量过少，露出部分极板。
b.蓄电池外部短路。
c.池外部电压不正常。
d.电极板膨胀，气塞孔堵塞。
e.电解液内含有机扎杂质。
f.爬碱严重。
（2）酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈腐。充电状态不允许开盖。
9.发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。
10.发电机设备：
（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。
（2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。
（3）用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容积的80%以上。
四滤应按。物业管理标准--设备类提要：设备房管理一）基本要求1.设备房门上有相应设备房标识。2.设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物。
更多精品：总结。
体系文件要求及时更换。
（4）配备符合要求的两套蓄电池，按2各月周期轮换使用。备有符合要求的切换开关装置。
（5）蓄电池电压24v。蓄电池具备利用电网充电，设备本身充电功能。
（6）柴油储备应房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。
（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周设备启动运行一次。
（8）发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。
五、给排水设备设施。
1.生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。
2.水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。
3.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠，泵不反转。
4.限水、停水按规定时间通知用户。
5.高层变频供水电气系统。
变频器、压力调节器、控制柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。
供水压力波动范围在正负范围内。压力传感器每年定期检验。
6.排水设施。
污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。
7.下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。
六、消防设备设施系统。
1.消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。
2.消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。
止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。
水流开关、水压力开关动作准确稳定。
3.温感喷淋头：无泄漏，外观完整。
（红色喷淋管温度７０度，黄色喷淋管喷头喷淋温度72度，绿色喷淋管喷头喷淋温度93度。）消防烟感、温度传感器，定期检验（香烟燃烧温度、及烟浓度即可输出报警）。
4.消防防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。
5.卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。
6.消防监控中心：
（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。
（2）音频**线路接线牢固，布线规范，标识清楚。
（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。
（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。
七、电梯系统。
1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。
2.电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。
3.电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。
4.平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内。
物业管理 设备综合管理
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