物业管理策划方案

毕业设计。

设计题目我国房地产融资现状调查

指导教师赵巧英。

姓名杜川。班级房地产07（2）班。

所在系（部）经营管理系。

2023年 6 月 5 日。

浙江金融职业学院。

毕业设计开题报告。

浙江金融职业学院。

2008 届毕业设计任务书。

指导教师签字：

系（教研室）负责人签字：

年月日。一、项目基本情况 1

一）项目位置 1

二）项目经济技术指标 1

二、宏观环境分析 1

一）区域经济环境 1

二）环境分析 2

三、房地产市场状况 4

一）房地产开发状况 4

二）房地产需求状况 5

三）房价走势 5

四、消费者情况分析 6

一）本次调研分析过程 7

二）调研结论 10

五、项目分析 13

一）竞争性楼盘分析 13

二）项目分析 15

六、拟开发的项目设计方案 15

一）方案分析 15

二）方案基本规划 17

三）住宅与写字楼的具体开发方案 17

四）配套设施规划 18

参考文献 18

附录 19杭储50号地块的项目策划。

房地产经营与估价05（2）班俞岚指导老师傅玳。

内容摘要：自上个世纪80年代至今，我国的房地产业的发展进程速猛，但确切的说它目前仍然处于朝阳，需要不断的发展与完善。进入21世纪，人们生活水平的提高，消费者对于房屋的需求已不仅仅只局限于居住，因此，开发企业所开发的产品也应当不断提高，在质的基础上向人性化，智能化，多元化的方向发展，才能在竞争中取得优势。

本文以杭政储出[2007]50号地块为例，对项目的宏观环境、房地产市场情况、项目竞争性楼盘、消费者需求和项目状况等进行分析，从而设计一定的开发方案，从而为开发商提供借鉴意义。

关键词：房地产项目分析开发方案策划。

一、项目基本情况。

一）项目位置。

本项目坐落于西湖区规划转塘镇11-1地块：东至杭政储出[2007]51号地块，至杭州市第二水泥厂，至规划道路，北至杭政储出[2005]13号地块，规划用途：住宅(设配套公建)用地。

二）项目经济技术指标。

表-1：项目经济技术指标。

二、宏观经济分析。

一）区域经济分析。

1.经济概况。

过去的几年里，杭州市的经济保持快而好的发展态势。第一，经济结构趋于合理：主要体现于经济结构不断优化，结构更趋合理，三大产业协同发展；第二，发展质量不断提高：

今年以来，杭州经济发展质量不断，财政收入也较快增长；第三，社会民生持续改善：目前杭州注重社会事业建设，着力保障和改善民生，积极构建和谐社会。2023年全市实现地区生产总值（）4103.

89亿元，比上年增长14.6％，连续17年保持两位数增长。2023年以来，杭州市三次产业结构调整升级步伐加快，先进制造业和现代服务业“两轮驱动”不断推进，促进了。

一、二、三产业的协同发展。

2.经济发展趋势。

目前，杭州的发展面临前所未有的国际国内的大好机遇。就发展全局看，长三角区域经济联动发展，是一种不可阻挡的趋势。展望未来，只要加快经济增长方式的转变，推进先进制造业建设，努力提升现代服务业的发展水平，必将为浙江区域经济的协调发展和再次腾飞发挥更加积极突出的作用。

二）环境分析。

1.政策环境。

1）土地政策。

随着房地产业的发展，土地政策在不断的发展与完善中，几年里，在国家的宏观调控下，政策趋于全面。自2023年国家对土地全面整顿后，2023年的土地市场在巩固其基础上，继续加大力度，对土地**严格把关、从源头入手，规范房地产市场。在2023年，全国各地的土地管理由省长负责，对建设用地**政策采用了“从严从紧”四个字。

土地政策大致有严字当头，低价圈地难，房屋契税不代征的特点。2023年，土地政策则主要集中在三个方面进行；一是扩大招拍挂领域，工业用地出让将首先被考虑实行这种方式；二是加大招拍挂工作力度方面有新措施，要提高招拍挂在经营性土地出让中的作用，加大市场在配置资源中的基础性作用；三是在流程细节等方面的改进，主要是在合同条款执行上的一些改进。2023年年初，国土资源部就正式印发了《2023年国土资源工作要点》，指出在2023年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。

加强遥感监测和动态巡查，及时掌握重点地区和重点城市土地违法情况，将违法行为的发现率、制止率列为重要考核指标。在2023年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的**。因此，到了2023年，**进一步清理整顿闲置土地，源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产**的效果。

从近几年国家的土地政策来看，在行业发展的同时，国家的调控也在不断加大，力度一年年增加。可见，国家对这方面的重视。但由于市场的供需情况的客观存在，居民需求远远大于供给，从而导致房价的飙升，进一步影响楼面地价，使之也处在高位。

由于土地是与房屋有着直接关系的，房屋**的一部分也取决于土地。土地资源的稀缺，使得开发商争相抢购。导致在土地公开拍卖时，开发商为了得到土地，不惜出**。

当然，此时的付出远远不及房屋销售中所得到的利润，而这也造成了近十年房价发生翻来覆去变化的原因。而在以后的日子里，土地政策的规范与完善，将使得房地产市场开发更加严峻，国家将对公开拍卖的土地从严把关，对开发商而言，开发形势更加严峻。

2）金融政策。

自2023年起，银行多次加息、提升存款准备金率，大量的资金在金融政策的导向下，在银行、**、楼市中游走。而影响房地产业比较深的是中国人民银行于2023年9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，《通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

央行发布的《补充通知》对"第二套房"做出明确说明，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位来认定房贷次数。

一系列相关政策的不断收紧，对投资房地产业的人来说无疑是个巨大的压力。在新的一年，投资房地产的人数相对来说会减少。尽管2023年我国举办奥运会，对房地产市场来说是起正面作用的，但就目前的市场情况来看，自去年12月来，北京、深圳、上海等地的房价已有下降的情况，虽然幅度并不是很明显，这意味着国家的宏观调控已开始发挥作用。

尽管杭州还没有出现类似的情况，但从去年12月到今年1月，出现退房的数量不断增加，许多消费者开始持观望的心态居多。而自己的房屋仍在按揭阶段的消费者也开始选择提前还款，以减轻自己的还贷压力。

以上的种种情况表明，开发商若要在激烈的竞争中取胜，就需要在开发楼盘前期，对市场的情况进行详细的调查及分析，掌握市场的情况，了解消费者的要求，合理的，有针对性的进**地产开发，不只是量的提高，更要质的飞越。

2.自然环境。

杭州是浙江省的省会，是经济、文化、科教中心，同时也是长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。杭州地处长江三角洲南翼中心城市，地处长江三角洲南翼、杭州湾西端、钱塘江下游、京杭大运河南端，上海大都市圈内人居首选城市，上海与华中、华南地区生产要素流动的重要门户，是中国东南部的交通枢纽。

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