《资产评估》讲解。
课前的说明。
一、教学的指导方针。
我们这门课程考试的分值大约有60-67分以上是计算题（因为选择题中也至少有10-17分以上的计算性的选择题，09年度计算性选择题最少，只有10分），所以教学中将高度重视教材中涉及到的计算型的知识点。
二、本课程的要求、难度。
三、本课程的主要内容。
四、本课程的题型、题量、分值情况。
本科程试卷题型包括单项选择题、多项选择题、计算题，题量分布为单选30题、多选10题、计算题4个，分值分布为：单选30分、多选20分、计算题50分。
虽然本教材涉及到计算题的内容很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，我将把教学重点放在计算性的考点上。
成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，从近5年的统计情况来看，占整个计算题的分值比重分别是%。必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练运用。同时从整个试卷看，这三种方法涉及到的考分占到整个试卷的70%左右。
五、对大家的学习要求
1.听课中注意休息，一次学习不要超过4个小时，力求消化以后（记住并完成配套练习）再学习后面的内容。对于计算题，在听讲解之前先自己试着做做，再听讲解。
2.认真听课，加强平时的滚动式学习，不要全部寄希望于最后的压题、串讲。
计算性的知识点掌握不是短时间突击，死记能够掌握的，所以大家要平时就下功夫掌握计算型的知识点。我对课程的讲解将给你们理解教材的内容提供很好的帮助，而且听完课以后你会觉得教材的知识点比较的清楚，并不是很复杂。
3.高度重视计算性的知识点，在掌握教材的知识点的基础上，适当做些练习，但是不要太多或者采用题海战术。
由于这门课程计算题目比重很大，有的同学习惯做很多题目，而不认真的学习教材，我不觉得这是一个好的学习方法。考试是针对教材的知识点出题的，一个知识点可以有很多的出题角度，你做会了一个题目，也许只是解决了这个知识点的一个角度，考试的时候可能是出的这个知识点的另外一个角度，结果你还是不会做。所以大家应该认真掌握教材的知识点。
不过在掌握了教材的重要知识点后，适当的做一些计算题还是有必要的，因此我将根据需要给大家出些题目，大家要把我出的题目好好的做会，务必掌握好相关的知识点。大家会发现，我给大家的练习题目不是很多。
4.基础班和习题班的关系。
基础班主要让大家理解和记住教材的基本内容，习题班加强作业训练，提高解题速度，深化大家对教材基本内容的理解和记忆。
5.关于历年试题的使用问题。
我在基础班和习题班中，以及串讲押题中都会考虑运用历年考试试题，大家不用把时间花在自己分析历年考题押题上，必要的试题我都会在讲义、练习中给出来。
6.对非首次参加本课程考试学生的建议。
首先重新学习，重新学习中发现掌握不好的地方多下功夫。
一般说来，没有通过的同学都是收益法，货币时间价值掌握的不够好的。在很多计算题目的关键点上掌握的不够准确。需要在这个方面下功夫 。
7.基础好的同学听课建议。
基础班的讲授的照顾大多数同学，所以有时候对基础好的同学会显得啰嗦。非首次学习或者有较好的财务管理基础的同学，可以使用快速**方式听课，在觉得不容易懂的地方，再认真听。
8.关于讲义的使用和与教材有一点不同的问题。
原因之一：按照我理解来讲授教材，方便大家的理解，但是内容上最终都是一样的。
原因之二：部分知识教材介绍过于简化，不足以让大家掌握相关内容。我需要补充。
9.关于普通话的问题。
10.关于货币时间价值系数。
11.关于要求出一些综合性强的题目要求。
要求有一定的道理，但是我不会这么做，原因有二：
主要原因是本课程已有15年的考试题目看，综合性和实务性并不强，只是在08年有一定的增加。如果我根据教材要求给出很多这种题目让大家平时就训练，会大大增加大家平时的学习难度。事实上资产评估考试有极大的空间出比较难，综合性高些的题目。
二是出这种题目需要大量的时间，网校习题班题目是我根据考试难度和特点，花了极大精力编撰的，如果要实现增加综合性和难度大的题目，投入时间极其巨大。而大家也需要花极大精力练习。但是对考试的帮助目前看帮助不是很明显。
也就是说，目前题目难度我们还没有到必须做这种准备的必要，一般说来，大家掌握好基础，增加做题目的熟悉和速度，保证基本内容不丢分，难度大的略微拿些分。及格还是应该没有问题的。
但是我会根据这么课程考试特点在授课中强调关键知识点掌握的灵活性和适当增加题目的灵活性和难度。
六、2024年《资产评估》用书主要修订内容
第一章总论。
第一节资产评估及其特点
一、资产评估的定义。
一）资产评估的概念。
专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二）资产评估要素。
1.评估假设；
2.评估原则；
3.评估的依据；
4.评估的程序；
5.评估的主体；
6.评估的客体；
7.评估基准日；
8.评估的（特定）目的，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择；
9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；
10.资产评估方法。
二、资产评估的客体。
一）资产的含义。
资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。
二）资产的基本特征。
1.必须是经济主体拥有或者控制的。
2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
3.资产必须能以货币计量。
三）资产的分类。
1.按资产存在形态分类：分为有形资产和无形资产。
2.按资产与生产经营的关系分类：分为经营性资产（有效资产和无效资产）和非经营性资产。
3.按资产能否独立存在分类：分为可确指的资产和不可确指的资产（商誉）。
4.按资产是否具有综合获利能力分类：分为单项资产和整体资产。
5.按资产的流动性分：流动资产、长期资产、固定资产和无形资产。
三）资产的**和价值。
1.**是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
2.资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。
3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交**。
三、资产评估的种类和特点。
一）资产评估的种类。
1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式分：评估、评估复核、评估咨询。
2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估为：完全资产评估、限制性资产评估。
3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估分为：单项资产评估、整体资产评估。
二）资产评估的特点。
1.市场性：模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，评估结果经得起市场检验。
2.公正性：资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的（技术基础）；评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者（组织基础）。
3.专业性。
4.咨询性：资产评估结论是专业化估价意见，本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
四、资产评估的功能和作用（了解）
一）资产评估功能：评价和评值（最基本的内在功效和能力）。
二）资产评估的基本作用。
1.咨询的作用。
2.管理的作用。
3.鉴证的作用：鉴证包含鉴别和举证两个部分（价值鉴证）。
第二节资产评估的假设与原则
一、资产评估假设。
资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
一）交易假设。
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
1）为资产评估得以进行创造了条件；
2）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。
二）公开市场假设。
公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。
公开市场：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。
凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。
其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。
三）持续使用假设。
持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常使用限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
分类：在用续用；转用续用；移地续用。
四）清算假设。
清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫**或快速变现条件的假定说明；清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。
二、资产评估的原则。
一）资产评估工作原则。
1.独立性原则：评估机构的独立性；评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。
2.客观公正性原则：要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。
3.科学性原则：遵循科学的评估标准；以科学的态度制定评估方案；采用科学的评估方法进行资产评估。
二）资产评估经济技术原则。
1.预期收益原则：资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。
2.贡献原则：
3.替代原则：是市场法评估的理论基础。
4.供求原则：是对替代原则的补充。
5.评估时点原则：评估值就是评估基准日的资产价值。
第三节评估目的和价值类型
一、资产评估目的。
一）资产评估目的分类。
1.资产评估目的分为：一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。
2024年资产评估
1.下列关于资产评估师执业的表述正确的是 a.不能同时在四家以上的资产评估机构执业。b.不能同时在五家以上的资产评估机构执业。c.不能同时在三家以上的资产评估机构执业。d.不能同时在两家以上的资产评估机构执业。参 d 答案解析 属于 资产评估职业道德准则 基本准则 的要求。2.就反映企业价值的可靠性...
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