附件二。
银川宝湖项目。
消费者调研分析报告。
1 调查目的。
1.1 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场目前主要的客户群体以及未来的变化趋势；
1.2 明确宝湖项目的目标市场定位，其中最重要的是项目一期开发的目标客户群，并描述其结构和社会经济特征；
1.3 对项目的地块规划依据项目的目标的客户群提出建设性建议，合理规划宝湖项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，达到不影响整体项目市场定位的同时，一期迅速回笼资金的目的。
2 调查内容。
本次消费者调研由于时间比较匆促，无法对消费者全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容：
2.1 未来五年内市民置业意向（本地人和外地人有何区别）
2.2 购买决策（决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
2.3 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、物业类型、配套设施重要性）
2.4 购买行为（适宜置业时期、付款方式）
2.5 **支付能力。
3 调研方法。
3.1 调查方法：入户访问和街头拦截面对面访问。
3.2 调查区域：银川新华百货商场、南门广场、一中附近。
3.3 调查对象：年龄在20岁以上具有决策权。
3.4 样本容量：99份。
4 调研结果分析。
4.1 单因素调研分析。
4.1.1 购房者购房意愿分析。
1 受访者购房意愿调查
此次购房意愿调查来看，有购房意向的占了33.3%，无购房意愿的占了66.7%，相比在其他城市做的购房意愿来看，银川居民的购房意愿强度并不高，主要原因在于这几年银川房价的增幅不大，投资房产获利不高，没有让居民感到购房的恐慌性，因此多数居民并不着急买房。
有购房意愿的人中，一次置业者占了52%，二次置业者占了48%，两者差距不大，但实际从深入调查访问来看，一次置业者主要是年轻人，为了结婚而买房，而二次置业者目前主要居住在原来的单位福利房和房改房中，对于多数人来说依然是第一次购买商品房。
2 受访者购房动机调查。
购房动机的比例来看，虽然换房的需求占据第一位，但是同比其他城市做的调查问卷，24%的比例是最低的（一般都高达50%），其次则是为了结婚而买房的，该部分群体占了21%，这也说明银川目前主要以年轻人购房为主，另外一个较高比例的则是为了孩子教育而购房，该部分群体一般都在30-40之间，现居住在福利房中，远离教育区域，为了下一代的着想而考虑换房，由于此次调查外地客户占了大约一半，银川宜居的环境得到了多数人的认同，因此这块也有超过15%的人选择。
3 受访者购房采取方式。
通过个人购买的比例占了94%，这点和银川目前多数的楼盘都存在代建现象是极为相悖的，但这也说明了代建房正慢慢消失，目前市场的主要行为还是个人购买。从各大售楼部调查来看，**现象主要发生在04和05年，06年已经较少，更多的是垄断以及高利润单位自己成立的的开发公司从市场拿地盖房，并给本单位的员工给予优惠，但优惠的额度已经没有那么大了。
4.1.2 购房者购买偏好分析。
1 购房者购房区域选择。
从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在老市区购房者占到45.5%，而计划在新城购房的占27.3%，这说明了老市区的魅力，但新城的发展，大家对此也比较认同，特别是外地群体，还是比较看好新城的未来前景及发展潜力。
但新一中和北塔两者之间，调查问卷的人群更偏向新一中，这和问卷有30%的问份是在一中区域做的有关，导致选择新一中的比例高于北塔，但从侧面也说明了新一中附近的形象随着一中的成熟，已经改变了居民对此片区的认同。
2 购房者选择物业类型。
从居民对购房物业类型的选择来看，多层依然是主流，占据了60%，这主要是因为受传统居住习惯影响，以及小高层的居住成本较高等造成的 。但小高层则居第二，占了18%，而一般选择不确定的客户，主要认为小高层和多层都可以，主要看小区的其他条件来决定，这说明随着时代的发展，小高层也受到了一定的青睐。而高层目前来看，还是基本上不受欢迎，消费者对其有一定的排斥。
3 购房考虑主要因素。
从居民购房考虑的因素分析，周边配套高居榜首，这也应和了市民购房多选择老市区较多，可见老城区完善的配套还是得到了多数置业者的认同。其次则为朝向/采光/通风，这同样也印证了塔楼户型不好销的原因。其他几项则基本上差不多，周边的环境和小区景观的比重也较高。
4 购房面积和房型的偏好。
被调查者中需求面积在90-110平方米之间的占27.3%，110-130平方米之间的占24.2%，70-90平方米之间的占21.
2%，其中小于110平米的比例占了60.6%，特别是小于90平米的比例占了近34%，可见中小户型目前在银川确实受到了购房者的青睐，居民的消费已经开始更为理性化，不再单纯的追求大户型。
从人们期望的卧室数量中，选择3房的最多，占总量的57.6%，选择2房的占27.3%，选择4房的仅占3 %，二房和一房的比例同比在其他城市做的问卷，相对较高，同样也说明了居民青睐小户型结构，在房价的高涨下，想购买三房的客户群体容易被转化到二房上来。
5 购买者对社区配套要求。
从居民对社区相关配套的要求来看，超市高居榜首，其次为体育设施，接下来则为医疗设施，这说明居民首先考虑的是居住后的方便性，也即生活配套的完善，其次才是健康的休闲娱乐设施。
另外居民对现有住房不满意的地方主要包括以下几方面：物业不尽如人意，房屋的窗户不防沙尘（窗户和墙的结合处有缝隙，容易进风沙），以及小区的景观没有参与性，到了冬天则一片荒凉。
6 购买者是否接受期房。
从购房者对期房的接受程度来看，目前对现房和期房的接受度差不多，但银川**对预售证的取得卡的比较严，目前在售的多数楼盘都接近封顶或者封顶或者准现房才开始发售，因此多数居民现对期房的接受度还可以，多数人有认为买期房较为便宜的观念。
4.1.3 购买者承受**分析。
1 购房者接受单价分析。
居民对单价的接受度主要集中在2000-2500元/㎡，占了52%，其次则为2500-3000元/㎡，占了31%，而对总价的接受度则主要在25-30万，占了33%，其次则为20-25万，占了27%，两者对比，对于普通大众来说，总价的控制较为关键。接受3000-3500元/㎡的占了6%，该部分群体多为高端群体。但依据经验系数判断，居民对房价的接受度可大致上幅500元/㎡。
因此结合项目考虑，单价接受度在2500元/㎡以上，总价接受度在25万以上的受访者是项目的客户群体。
2 购房者选择的付款方式。
人们采取按揭贷款方式付款的比率较其他城市少，所占份额占30.3%，分期付款占30.30%，一次性付款占39.
4%。结合房地产中心发布的数据来看，目前按揭贷款在银川确实尚未流行，一方面有利于开发商回笼资金，但另一方面也会提高购房门槛，不利于项目的快速去化。
4.1.4 受访者背景资料分析。
1 受访者的性别。
此次调查男性占了52.5%，女性占了47.5%，其中有购房意愿的男性占了28.9%，有购房意愿的女性占了38.3%。
2 受访者的年龄。
在被调查的99个有效样本中，平均年龄为36岁，最小年龄为17岁，最大年龄为70岁；31-40岁之间的最多占36.7%，22-30岁之间的为32.3%，41-50岁之间的为13.
1%，其他年龄段所占比例为17.9%。选择的样本具有代表性。
而有购房意愿的有效样本中， 26-30岁之间的最多占36.4%，31-40岁之间的为27.3%，20-25岁之间的为18.
2%，其他年龄段所占比例为17.8%。可见目前主要的购房群体年轻化，其中26-30岁的人群占的比例最大，但该部分群体的购买力也较为有限，一般多为一次置业。
3 受访者是否是原住居民。
从上面的两图来看，此次调查涉及了三类人群，覆盖面较广，但由于采访的外地人较多为路过或出差，购房意愿低是正常的，本地人的购房意愿度是比较高的，超过了一半，占了33.9%，但外地人在银川工作愿意留下来购房占的比重较高，占了43.8%。
4 受访者的职业。
从上面两图中，可看出国企职工和个体户是目前银川最迫切购房的，私企职工相对来说购房意愿也较为明确，但公务员和事业单位的职工的购房意愿则较低，这和他们单位组织**有关系。
5 受访者家庭人口数。
从上面的两表中可以看出，两口之家的家庭购房意愿最强，结合年轻群体购房意愿强的特点可以看出，两口之家的家庭多为第一次置业，或者是为了婚房，或者是结婚之后的第一次购房；其次则为3口之家的家庭，该部分群体是这次受访者中的主要群体，但购房意愿一般，主要是为了孩子教育而购房，主要是该部分群体或者已经购房，或者因孩子教育的原因购买力有限。
6 受访者的现住房结构。
受访者现多居住在两房结构的住房中，占了45.5%，而居住在二房结构的受访者的购房意愿同样较强，占了48.5%，而原居住在三房中的受访者则居其次，占了21.
2%，其他各类群体的购房群体的购房意愿都较低。
7 受访者的月收入。
从受访者的月收入状况来看，银川居民的收入主要分布在1000-2000元/月，这和我们实地了解的状况相差不大，一般居民的月收入在1500元/月，但我们也应看到居民月收入大于3000元/月占了20%，因此银川的较为高端的群体也不少。
4.1.5 受访者了解房产渠道分析。
4.2 交叉因素分析（人数分布）
4.2.1 住地与购房区域选择的关系
从上面的分布状况来看，本地人的区域情结较为严重，一般目前在哪个区域居住，购房时首先考虑该区域。但老市区的魅力对于本地人有较大的吸引力，这主要是生活的便利性导致；而对于外地人来说，则考虑老市区和新城的人数差不多，但考虑新城的人群比本地人相对较多，可见外地人一般都比较看好新城的发展潜力，基本没有区域情结。
4.2.2 职业与选择面积的关系。
从上面的**来看，主要购房群体为国企、私营职工以及个体户，这三类客户群体，国企职工选择大、小面积房型分布基本差不多、但主要还是选择小面积居多，而私营职工选择的面积较小，主要集中在70-110平米之间；个体户选择面积较大，主要集中在110平米以上的房型。但公务员及事业机关单位职工的购房意愿普遍较低，但其选择面积也较大。
4.2.3 职业与承受单价的关系。
国企职工接受房价分布在2000-2500元/㎡和2500-3000元/㎡基本上差不多，而私营职工接受单价反而都集中在2500元/㎡以上，个体户处于商人的本能，接受单价反而普遍较低，主要集中在2000-2500元/㎡。
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