一、调查方案。
1、调查目的。
得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。
2、调查对象。
本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特别需要被访问对象符合以下条件：
1）家庭年收入在10万元以上；
2）拥有私家车或可供其长期支配的公车；
3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容。
1）目标客户的初步购买计划，其包括**、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等；
2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度；
3）目标客户对各项保安系统的需求程度；
4）目标客户对智能化设施的需求程度；
5）目标客户对各项物业管理服务的需求程度；
6）目标客户个人信息。
4、调查质量控制。
由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识别的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识别身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。
二、单项统计分析。
1、拟选择别墅式住宅的规划形式。
调查数据显示，被访问者希望别墅式住宅的规划形式为纯别墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与普通商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。
这反映出目前长春市虽然有一些高档小区规划建设了别墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为别墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而对于别墅的目标客户来说，除了要求别墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中别墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯别墅式居住区存在一定的市场空间。
2、拟选择别墅式住宅的类型。
调查数据显示，被访问者打算购买独立别墅的有57人，占53.27%；打算购买双拼别墅的有18人，占16.82%；打算购买联体别墅的有24人，占22.
43%；打算购买叠加别墅的有8人，占7.48%。独立别墅和双拼别墅的购买意向共占70.
09%，体现出这一特殊人群对私密性和领域感的普遍追求。别墅对私密性和领域感的要求远胜于多、高层住宅。这既是别墅这一特定居住形态的本身要求，也是满足业主更多的心理需求、精神需求和居住文化的要求。
3、拟购买别墅式住宅的时间。
调查数据显示，被访者中打算一年以内购买别墅的有5人，占4.76%；打算在1-3年内购买别墅的有38人，占36.19%；打算在3-5年内购买别墅的有62人，占59.
05%；打算3年以内购买别墅的人共43人，占40.95%，这在一定程度上反映出这一高收入人群中相当一部分人近期三年内对别墅产品存在着购买需求。
4、拟选择别墅式住宅的单价（单位：元）
调查数据显示，被访问者打算选择2500-2800元/㎡的有34人，占32.08%；打算选择2800-3500元/㎡的有24人，占22.64%；打算选择3500-4000元/㎡的有27人，占25.
47%；打算选择4000-4500元/㎡的有9人，占8.49%；打算选择4500-5000元/㎡的有7人，占6.60%；打算选择5000元/㎡以上的有5人，占4.
72%。其中打算选择2500-2800元/㎡和2800-3500元/㎡两个区间的共58人，占54.72%。
大量的被访问者都趋向于较低价位，这在一定程度上反映出长春市别墅市场已经开始了进一步的市场细分。从单价15800-16800元/㎡的威尼斯花园单体别墅，到单价8000-9000元/㎡的富苑华城单体别墅，再到单价4680-4880元/㎡的鸿城国际双拼别墅，再到单价4880元/㎡的天安第一城双拼别墅，各类别墅的**落差悬殊，别墅档次拉大，高低两极分化的现象已趋于显著。但总体上讲，现有别墅的最大缺憾是缺乏自然景观的支持。
从本项目情况看，自然景观是最大的竞争优势。如果能够有效地控制成本，使单价保持在2800元/㎡—3500元/㎡之间，高性价比将会成为本项目畅销的有力支撑。
5、拟购买别墅式住宅的建筑面积（单位：㎡）
调查数据显示，被访问者打算购买建筑面积为150-200平方米的有27人，占25.47%；打算购买200-250平方米的有34人，占32.08%；打算购买250-300平方米的有25人，占23.
58%；打算购买300-350平方米的有11人，占10.38%；打算购买350㎡以上的有9人，占8.49%。
由于目标客户购买本项目后将其作为第二甚至第三居所，所以在户型面积的控制上，不仅要考虑到客户的支付能力，还要在进行户内格局设计时充分考虑到其作为第二或第三居所与第一居所之间存在的差别，从扩大目标客户群的角度对建筑面积进而对总价有所控制。
6、拟选择的总价区间（单位：万元）
调查数据显示，被访问者能接受的总价区间为40-60万元的有41人，占38.68%；能接受的总价区间为60-80万元的有31人，占22.06%；能接受的总价区间80-100万元的有16人，占15.
09%；能接受的总价区间为100-150万元的有14人，占13.21%；能接受的总价区间150万元以上的有4人，占3.77%。
总价是划分客户群的最有效标准，不同总价反映着客户的不同身份和社会阶层。从本项目各方面情况分析看，客户购买后会将其作为第二甚至第三居所，其主要功能是休闲度假、享受人生。为最大限度扩大本项目的目标客户群，控制总价仍是需要侧重考虑的一个重要方面。
问卷调查的统计结果也充分显示出其必要性。
7、拟选择的付款方式。
调查数据显示，被访问者打算选择一次性付款方式的有21人，占20.19%；打算选择银行按揭付款方式的有66人，占63.46%；打算选择建筑分期付款的有17人，占16.
35%。选择按揭付款方式的被访问者占较大比重，体现出这一客户群体对消费信贷持认可态度。而在现实支付能力许可的条件下，相当一部分人倾向于简便且没有利息成本的一次性付款方式。
8、拟选择的按揭比例。
调查数据显示，被访问者打算选择的按揭比例为五成的人有12人，占18.18%；打算选择的按揭比例为六成的人有15人，占22.73%；打算选择的按揭比例为七成的人有17人，占25.
76%；打算选择的按揭比例为八成的人有22人，占33.33%。较大比重的被访问者倾向于选择高按揭比例，反映出这一客户群体对住房贷款有较强的依赖性。
9、拟选择的按揭年限。
调查数据显示，被访问者打算选择的按揭年限为5年以下的占4.55%；打算选择的按揭年限为5-10年的占22.73%；打算选择的按揭年限为10-15年的占30.
30%；打算选择的按揭年限为15-20年的占19.70%，打算选择20-30年的占22.72%。
从银行的角度看，按揭比例和按揭年限反映出银行对贷款风险的控制；而从别墅购买者的角度看，则反映出人们对当前消费、未来预期及贷款利息成本的一种权衡。
10、可承受的首期付款（单位：万元）
调查数据显示，被访问者愿意担负的首付款在10万元以下的有14人，占21.21%；愿意负担的首付款在10万-20万之间的有32人，占48.48%；愿意负担的首付款在20-30万之间的有8人，占12.
12%；愿意负担的首付款在30-40万之间的有5人，占7.58%；愿意负担的首付款在40万元以上的有7人，占10.61%。
不难发现目标客户愿意负担的首付款主要集中在20万元以下，共占总样本的69.69%。
11、可承受的月供款（单位：元）
调查数据显示，被访问者愿意负担的月供款在1000元以下的有8人，占12.12%；愿意负担的月供款在1000-2000元的有21人，占31.82%；愿意负担的月供款在2000-3000元的有3人，占4.
54%；愿意负担的月供款在3000-4000元的有7人，占10.61%；愿意负担的月供款在4000元以上的有27人，占40.91%。
12、影响因素（可多选）
调查数据显示，被访问者认为影响购买别墅式住宅的因素按重要程度从高到低依次为治安良好及有先进的保安系统占18.64%，自然生态景观占17.19%，噪音及空气污染指数低占12.
83%，物业周边环境情况占12.59%，发展商的实力、信誉及物业品牌占11.38%，有健全的休闲、娱乐购物场所占9.
93%，物业所处地段及交通情况占9.20%，完善的会所康乐设施占8.23%，。
从以上数据可以看出，别墅式住宅因其特殊性而对安全性要求非常高，据调查，相当一部分业主因为安全原因建了别墅而不敢入住。这说明了安全保障对别墅的重要性。此外，调查数据还显示出目标客户要求别墅周边有较好的自然生态景观，从这一角度考虑，本项目相对于市区的同类型产品具有一定的竞争优势。
13、景观及户外配套建设。
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