第一章土地估价概述。
第一节地价的概念。
一、土地**：地租的资本化。实际中可以表现为所有权**、使用权**、抵押权**等**形式。
我国土地**：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的**。
二、地价的特点。
1．表示方式不同。
2．**基础不同：土地**是土地权利和收益的购买**。
3．形成时间不同。
4．土地**不是土地价值的货币表现，**高低不由生产成本决定。 现实中土地的开发是有成本的，在土地**中应该得到体现。实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定。
6．地价具有明显的地区性和个别性。
7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品**的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同：土地**受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同。
三、地价的分类。
(1)按土地权利分类：所有权**、使用权**、租赁权**、抵押权**等。
(2)按土地**形成的方式分：交易**和评估**（交易底价、②、基准地价、课税**）
3)按**管理手段分：申报地价、公告(示)地价。
(4)按土地**表示方法分：土地总**、单位面积地价、楼面地价等。
四、影响土地**的因素分析。
(一)一般因素。
1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。
3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。
4．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。
5．经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变、利率水平。
(二)区域因素：地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。
(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。
第二节土地估价的原则与方法。
一、土地估价概念。
二、土地估价原则：（前四个原则最重要）
1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。
2）预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。
3）最有效使用原则。最有效使用应当以**原则和变动原则为基础。
4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。
5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。
供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。
6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。
7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
8）变动原则。土地**形成因素经常处于变动之中。
9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。
三、土地估价方法：
1、基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。
2、应用估价法（大量估价法）：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。
第二章土地估价的基本理论。
第一节地租理论。
一、地租的概念及表现形式。
马克思把资本主义地租分为：级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
资产阶级经济学把地租分为：契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。
近代西方经济学将其分为：广义地租和狭义地租。准地租。
二、马克思主义地租地价理论（本章重点）
1、级差地租理论的基本内容。
1）级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。
分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租ⅰ（更肥沃）和级差地租ⅱ（追加投资）。
3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习）
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。
4、垄断地租：由产品的垄断**带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。
5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。
6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。
三、西方地租地价理论。
1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论。
1）威廉·配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。
2）弗朗斯瓦·魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。
3）亚当·斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。
4）大卫·李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场**的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。
2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论。
1）法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。
2）美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：反映在2023年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。
3、西方新古典主义城市地租理论。
1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点。
2）政策因素与地租和地价。
包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策。
3）地租模型——阿兰索的地租模型。
突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法。
通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡。
土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式。
对阿兰索地租模型的评价。
四、地租理论在土地估价中的指导作用。
1、绝对地租是土地**存在的根源。
2、级差地租的存在是决定土地**高低的主要因素。
3、垄断地租是导致特殊地段土地**高的主要原因。
五、区位理论。
1、土地区位的概念。
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
2、农业区位论——杜能。
1）杜能“孤立国”理论的前提。
2）杜能区位理论的基本经济分析：p最大利润+t运费=v市场**-e生产成本=k（k表示常数）
3）杜能圈：六种耕作制度（自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区）
3、工业区位理论——韦伯。
1）基本假设。
2）关于运输成本定向工业区位的分析。
绝对重量、相对重量、原料指数。
3）劳工成本影响工业区位趋向的分析。
4）聚集与分散因素影响工业区位的分析。
4、中心地理理论——克里斯塔勒。
1）几个基本概念。
2）假设条件。
3）六边形市场区。
4）市场等级序列。
5）中心地体系的基本模型：市场原则k=3、交通原则k=4、行政原则k=7
5、影响土地区位的主要因素。
1）社会经济因素：包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等。
2）自然因素：包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等。
3）行政因素：城镇规划。
6、区位理论在土地估价中的作用。
1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素。
2）区位是衡量地租、地价的主要标尺
第三章城镇土地分等定级。
第一节概述。
一、城镇土地分等定级的对象：城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。 分等对象：城市市区、城镇镇区。 定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设范围内的所有土地。
二、土地分等定级与土地估价的关系：土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的**。两者相辅相成，又未必一致。
三、土地分等定级体系与方法。
1）土地分等定级体系：城镇之间的土地等、城镇内部的土地级（综合定级、分类定级）。50万非农业人口以上大城市要综合及分类定级，其他综合定级。
2）城镇土地分等定级方法：多因素综合评价法（多因素分值加和法）
多因素综合评价法的常用公式：
城镇土地分等定级完整方法的两个步骤：1）用多因素综合评价法初步划分土地等或级；2）再通过数据进行土地收益测算进行校验。
4、土地定级原则：综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则。
第二节城镇土地分等定级因素分析。
一、 因素分析。
二、 因素指标类型。
三、 确定土地分等定级因素、因子的基本原则及方法。
四、 因素因子权重确定：方法：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法（ahp法）、数理统计法。
第三节城镇土地分等的程序与方法。
1、土地分等程序。
1） 开展城镇土地分等准备工作。
2） 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化。
3） 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别。
4） 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别。
5） 编制城镇土地分等成果。
2、土地分等资料收集与调查。
包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地**潜力资料等八个方面资料的收集与调查。
3、土地分等因素因子分值计算。
1） 土地分等因子分值计算的基本原则。
2） 土地分等因子分值计算的标准化公式。
土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。
3） 涉及指数方式的因子指标计算。
a．城镇交通条件指数计算。
b．城镇对外辐射能力指数计算。
c．区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算。
4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分。
1） 土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分。
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判断题。资本主义地租的基本形式主要包括级差地租 绝对地租和垄断地租 根据马克思主义地价理论，农产品的生产 只能由劣等地农产品的个别生产 决定 土地和一般商品均可通过市场进行交易，但土地估价方法和商品 评估方法完全不同 基准地价一般是征收土地增值税和征收土地补偿的依据 估价上的折旧注重的是价值的减损，...
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