第四章市场比较法练习题。
1、按直接比较法判定某可比实例**的区域因素修正系数为0.98，则其依据为可比实例的区域因素（优于、劣于）估价对象的区域因素，对**的影响幅度为（ ）
2、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置，估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）
a、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区。
b、……1100平方米，近期………180元/平方米，位于20公里外。
c、……10000平方米180万元，位于同一工业区。
d、……1000平方米20万元。
3、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于。
4、市场比较法中，采用间接表较法对可比实例**进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为。
5、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交**的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交**为（ ）元/平方米。
6、现判断某可比实力的交易情况比正常的差2%，则可比实力的交易情况修正系数为。
7、某可比实例**为2000元/平方米，区域因素与直接比较法得出的相关数据如下，则区域因素修正后**应为元/平方米。
区域因素 123
权重0.50.30.2
估价对象 100100100
可比实例 90100125
8、某地区某类房地产2024年4月1日至10月1日的**指数分别为.1、（以2024年1月1日为100），其中有一宗房地产在2024年6月1日的**为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2024年10月1日的**为。
二、计算题。
1、为评估某写字楼的**，在该写字楼附近地区调查选取了a、b、c三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例 abc
成交** 500052004900
成交日期 2024年1月31日 2024年3月31日 2024年7月31日。
交易情况 +203%
区域因素 030
个别因素 —121%
上表交易情况中，正（负）值表示可比实力**高（低）于其正常**的幅度，区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2024年1月1日至2024年6月31日该类写字楼的市场**基本不变，以后月均递减1%，试利用上述资料估算该写字楼2024年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
2、为评估某写字楼2024年10月1日的正常市场**，估价人员在附近地区调查选取了a、b、c三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
1）可比实例的成交**与成交日期。
abc成交**（元/平方米） 600058006120
成交日期2024年4月1日 2024年2月1日 2024年5月1日。
2）交易情况分析判断。
abc交易情况 +312%
交易情况分析判断中的数据以正常**为基准，正值表示可比实例的成交**高于其正常**的调整，负值表示低于正常**的幅度。
3）调查获知写字楼的**，2024年1月1日到2024年6月1日平均每月比上月**1.2%,2024年6月1日至2024年10月1日平均每月比上月**1.8%.
4）房地产状况分析调整。
可比实例abc
因素1240
因素2315%
因素3623%
房地产状况中的三个因素对**影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2024年10月1日的正常成交**，（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
3、甲、乙两宗交易实例，甲建筑面积250平方米，成交总价87万元人民币，首期支付27万元人民币，余款于次月起每月支付10万元人民币，设月息1%，半年后全部付清，乙的使用面积3000平方英尺，成交**15.6万美元，一次付清，据调查，乙实例交易人民币与美元的市场比价为1美元=8.6人民币，且该房地产建面与使用面积的比率为1：
0.7，乙交易日期晚于甲实例6个月，其间以人民币标价的该类房地产**指数分别为.1，试用定基**指数和环比**指数分别建立两者的可比**比较基础。
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